核心內容

1、合約銷售：百強房企3月業績環比增長68.9%

2、企業拿地：聚焦核心城市優質地塊，銷售十強領跑一季度投資

3、企業融資：單月總量環比回升，華潤置地獲得約65億元人民幣境外貸款

4、組織動態：中國金茂全面取消區域架構；龍湖地產深港與廣佛公司合并

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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合約銷售

百強房企3月業績環比增長68.9%

核心觀點：

1、2025年3月，中國房地產市場整體保持低位運行，延續止跌回穩態勢。3月，TOP100房企實現銷售操盤金額3177.6億元，環比增長68.9%、同比降低11.3%，單月業績規模保持在歷史低位。

2、2025年3月，百強房企各梯隊銷售門檻下移。其中，TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元。TOP50和TOP100房企門檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。

3、從企業表現來看，2025年3月百強房企的單月業績環比提升，主要由TOP30房企帶動。其中，保利發展、綠城中國、越秀地產、中國金茂等房企表現較好，單月業績同環比均實現正增長。而整體來看，3月單月業績環比降低的百強房企達到近7成，集中在TOP31-50和TOP51-100梯隊。

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企業拿地

聚焦核心城市優質地塊

銷售十強領跑一季度投資

核心觀點：

1、重點監測企業拿地力度持續復蘇。3月，重點監測30家房企單月投資金額（全口徑）接近823億元，環比增長6.9%，同比上升153%，其中中海地產、綠城中國單月拿地超過150億，建發房產在杭州、成都積極參拍，單月拿地超過90億；30家企業拿地面積300萬平方米，環比下降2%，同比增長157%。在核心城市“地王”頻現下，3月成交樓板價環比上升9%至27372元/平方米高位。

2、銷售TOP10領跑一季度土地投資。銷售TOP10拿地最為積極，一季度總計拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長162%。其中，有8家企業位列拿地金額TOP10，整體延續了過去兩年在核心城市加碼優質地塊的投資策略。

央企中，華潤置地、中海地產、招商蛇口拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%（因去年同期基數較低）和183%。對比去年而言，在市場止跌回穩以及優質地塊多頻供應下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產、建發房產等地方國企也在北京、成都等一線、核心二線積極補倉，填補未來優質可售貨值。濱江集團則繼續深耕大本營，一季度在杭州拿地金額占比達到94%。

3、重點土拍熱度仍能維持，投資集中度將持續走高。2025年1-3月，土地市場依舊呈現顯著分化特征。以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強二線城市土地成交溢價率持續攀升，核心區位優質地塊頻現高溢價成交現象，推動市場熱度及關注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場回暖呈現明顯結構性特征，三四線城市仍量價同比回縮，市場復蘇動能不足，實質性改善仍需依托區域經濟基本面的修復及政策支持的持續性。

從房企角度來看，頭部房企持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈。市場集中度進一步分化，頭部房企、國央企依托資金優勢加速優化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集，行業集中度或將進入新一輪提升周期。

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企業融資

單月總量環比回升

華潤置地獲得約65億元人民幣境外貸款

核心觀點：

1、融資總量：2025年3月65家典型房企的融資總量為251.11億元，環比增加16.3%，同比減少53.9%。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為796.84億元，同比減少39.1%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資179.3億元，環比增加2.8%，同比減少54.8%；境外債權融資66.79億元，環比增加83.5%，同比增加3%；資產證券化融資5.01億元，環比持平，同比減少94%。

2、融資成本：2025年1-3月65家典型房企新增債券類融資成本為3.36%，較2024年提升0.43個百分點，其中境外債券融資成本8.45%，較2024年全年提升4.27個百分點，境內債券融資成本2.92%，較2024年全年提升0.01個百分點。單月來看，本月沒有企業境外發債，由于境內發行債券的企業主要是首開、中交、大悅城等國央企，因此境內債券融資成本環比提升了0.42個百分點至3.11%，整體仍處于低位。

3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，企業在本月獲得了63.42億港元和1億美元的境外貸款。從企業梯隊來看，2025年1-3月TOP10房企的平均融資額為38.08億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企的平均融資額為6.37億元，同比增長22.19%，該梯隊是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

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組織動態

中國金茂全面取消區域架構

龍湖地產深港與廣佛公司合并

核心觀點：

2025年3月，房地產行業內的65家重點監測企業在組織調整與人事變動方面表現活躍。多家企業采取扁平化管控、區域資源整合及核心城市聚焦等措施。

1、中國金茂戰略轉型。3月11日，中國金茂宣布陶天海接任公司董事長一職。此前，陶天海擔任中國金茂首席執行官，自2023年起，他積極推動組織變革、產品升級以及土地換倉等工作，帶領中國金茂實現扭虧為盈。3月18日，在陶天海升任董事長后，中國金茂啟動新一輪組織變革，旨在進一步聚焦核心城市，優化資源配置，提升組織效率。

據中國金茂官網顯示，公司原本設有華東、華北、華南、華中、西南五個區域公司，并基于這五大區域公司在56座核心城市進行布局。此次調整后，中國金茂全面取消區域架構，將現有的城市公司重組為14個地區公司。隨著城市公司重新組合為地區公司，中國金茂管控架構由原本的“總部-區域-城市公司”三級架構轉變為“總部-地區公司”兩級架構。

2、龍湖地產灣區整合。龍湖宣布了廣佛公司與深港公司合并，成立新的龍湖集團華南公司。華南公司下設莞惠片區、閩南片區、珠中江片區、海湛片區，深圳、香港、廣州、佛山等核心城市的業務由總部直管。此次合并是對粵港澳大灣區市場的資源整合，通過集中管控降低成本、提升決策效率。在人事安排上，原廣佛公司總經理沈宗榮將晉升為華南公司總經理，負責整體運營。而深港公司總經理張童即將離職，其職責將由新團隊接任。

除金茂、龍湖外，中海地產北方區域在3月經歷高管變動，綠城福建引入原龍湖重慶總經理高巍，招商蛇口、碧桂園為應對市場變化進行區域性變革。

當前行業正處于規模收縮與結構優化的雙重轉型期，企業組織架構調整呈現三大特點：其一，決策機制扁平化以提高市場響應速度；其二，資源配置集約化以應對資金約束；其三，區域管理專業化以增強城市深耕能力。此類調整既是應對市場壓力的被動選擇，更是提升企業競爭力的主動戰略，預計將成為后續行業調整主流方向。（來源：克而瑞地產研究）