來源：哈爾濱日報

物業公司采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費的；未經法定程序，物業公司擅自接管物業服務項目……今后，物業公司如果存有這種行為，將有望被強制退出小區。8日，記者從哈市住建局獲悉，為進一步規范我市物業管理市場秩序，維護業主和物業服務人合法權益，懲戒不良物業服務人，提升物業服務水平，哈市住建局起草了《哈爾濱市住宅項目物業服務退出指導意見（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見。

配圖攝影：“哈爾濱日報手機記者”苗麗田

解聘物業由業主大會依法共同決定

解聘物業需要誰來牽頭決定？《征求意見稿》稱，此事由業主大會（住宅項目全體業主）依法共同決定解聘物業服務人，解聘物業服務人時，業主委員會或者物業管理委員會（沒有業主委員會或者物業管理委員會的住宅項目，由社區居民委會代行職責）應當于擬定召開業主大會會議之日前十五日將有關情況書面報告所在地街道辦事處。在街道辦事處的指導監督下，依法召開業主大會會議，由業主共同表決。但是，業主共同表決應當依法同時滿足兩個條件：

• 一是由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；

• 二是應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

依法解除物業合同需提前60天告知物業公司

物業公司退出小區應當履行那些程序呢？《征求意見稿》做出了規定。業主依法共同決定終止物業服務或解除物業服務合同的，業主委員會或者物業管理委員會應當提前六十日書面通知物業服務人，并書面報告所在地街道辦事處；物業服務人決定終止物業服務或解除物業服務合同的，應當提前九十日書面通知業主委員會或者物業管理委員會，并書面報告所在地街道辦事處。

業主委員會或者物業管理委員會應當自業主依法作出共同決定、物業服務人應當自書面通知終止物業服務或者解除物業服務合同之日起三日內，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅項目區域內顯著位置進行公示，公示時間應不少于七日。

業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同到期、解約或終止物業服務時間前，在所在地街道辦事處和區、縣（市）物業行政主管部門的指導下，按照哈爾濱市住宅項目物業服務招標投標相關規定和程序，依法選聘新的物業服務人并簽訂物業服務合同。

業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業服務人、新聘物業服務人協商確定交接時間，并通知所在地街道辦事處。街道辦事處現場指導監督各方依法做好預收的物業服務費用、物業檔案資料、物業管理用房、共用設施設備和其他屬于業主共有財物的交接和登記工作。

欠繳的物業費通過訴訟途徑解決

物業公司退出小區后，債務債權等如何處理？《征求意見稿》提出，物業服務合同（含前期）終止或解除的，物業服務合同當事人應當就欠繳的物業服務費用、相關設施設備權屬、有關債權債務等通過民事協商、仲裁或司法訴訟途徑解決。物業服務人不得以業主欠交物業服務費、債權債務糾紛、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接及退出，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新物業服務人進行服務。鼓勵有條件的住宅項目經業主共同決定同意，業主委員會或物業管理委員會可聘請第三方機構具體承擔物業服務人解聘或選聘、賬務清理結算、推進業主意見表決、物業查驗及交接等工作。聘請第三方機構的費用可從業主大會工作經費、小區公共收益等途徑列支。

以停電、停水等方式催交物業費將強制退出

據了解，物業服務人違反《中華人民共和國民法典》、《黑龍江省住宅物業管理條例》等相關法律、法規的規定，所管住宅項目出現下列情形之一的，列為擬強制退出對象：

1. 將全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的；

2. 采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費的；

3. 未經法定程序，擅自接管物業服務項目的；

4. 違反法律、法規規定或者物業服務合同約定，停止物業服務的；

5. 被解聘或者物業服務合同終止后，拒不退出物業管理區域的；

6. 未按照規定辦理交接手續，經區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；

7. 拒不移交有關資料、財物、資產，經區、縣（市）物業行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；

8. 挪用、侵占屬于業主共有的經營收益，經區、縣（市）物業行政主管部門責令退還，未退還的；

9. 經區、縣（市）物業行政主管部門認定，由物業服務人負主要責任或全部責任引發的重大群體上訪或越級上訪事件、重大安全生產責任事故，或其他性質惡劣、危害嚴重、社會影響大等違法違規行為的。

如市民對此有意見，請于2025年5月8日前通過信函或電子郵件方式提出。

郵寄地址：哈爾濱市道里區兆麟街125號705室物業管理處，郵政編碼：150000（請在信封注明"反饋意見"字樣）

電子郵箱：hrbwuyechu@sina.com