「編者按」

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見時代之風，論經營之禾。第20屆中國商業地產節，年度相約，重磅登場。踏著新消費時代浪潮，贏商網以【提問2025商業】之系列，向行業發問，尋解題思路，與商業地產人和鳴共振。

2024年已開商業項目列表，正不動聲色地發生著改變。

除了大家熟悉的萬達、龍湖、新城等大型民企運營商的項目之外，最突出的一個特征便是央國企商業項目集中入市，不止有華潤萬象生活、融通等央企，還有王府井、百聯集團、泰達控股等國企。

這些項目面向民生、構建日常、突出配套，重構在地文化。既有大而全的綜合體，以“一站式微度假”重新定義城市商業；也有“螺螄殼里做道場”，從細微處融入消費者生活，實實在在為城市提供功能重塑、產業生態構建和消費場景創新的融合體驗。

為什么央國企項目近兩年集中入市？答案藏在政策與市場的雙重驅動中。

自2021年“十四五”規劃提出“實施城市更新行動”以來，存量資產改造成為國家戰略；2022年，19號文和205號文發布，無不透露出國家對存量盤活這件事的高度重視。而央國企作為城市建設的“國家隊”，手握資源與資金，自然成為這場變革的主力軍。

核心城市主導，

央國企扛旗、跨界合作破冰

存量改造不僅是商業煥新，更是城市功能重構與社會價值再挖掘。央國企正以多元場景和創新模式，為中國城市商業注入新活力。

??區域分化明顯：從已開項目數量來看，北京、上海、廣州三城占據近5成的份額，這一分布高度契合城市能級與政策傾斜度。北上廣作為超一線城市，商業存量龐大且土地開發趨近飽和，舊改成為盤活存量的核心路徑。深圳不在此列很正常，畢竟這座城市太新了。

??“小而美”成主流：已開商業體量跨度極大，大者似石家莊北國未來城（22.9萬㎡），小者為上海婦女用品商店（0.12萬㎡）。總體來看，1-5萬㎡項目占比居多，顯示存量改造更傾向靈活定位、精準運營，而非盲目追求規模。

??央國企主導，跨界合作增多：央企與市屬國企占比高，但它們與外資（豐泰地產）、互聯網企業（京東）、科研機構（省農科院）等跨界合作案例增加，推動專業化能力提升。

圖片來源：上海婦女用品商店

以上分析基于2024年已開商業存量樣本項目，因統計范圍未覆蓋全國，部分結論可能存在地域局限性。但我們依然可感知的是，當前央國企主導的存量舊改，本質是“政策推力+資本實力+在地資源”的三重共振。

• 在政策端，住建部“防止大拆大建”政策倒逼城市更新轉向存量優化，央國企成為合規化改造的核心載體；

• 在資本端，央國企低成本融資能力，如發債利率低于民企3-5個百分點，支撐長周期改造；

• 在資源端，國企掌握土地、政策審批等稀缺資源，可快速啟動項目。

存量資產商業盤活三大趨勢

存量改造的本質，是將空間從“交易場所”升級為“生活提案者”，重新定義商業與人的關系。我們看到，存量舊改商業項目改造后，定位趨于多元化，三大趨勢尤為突出：

//趨勢一：讓商業成為城市的“會客廳”

北京龍玥城通過“微度假+寵物友好+數字藝術”構建全齡友好生態，天津吉利大廈以“二次元+全時域+策展經濟”激活城市夜經濟，本質都是將物理空間轉化為情感連接節點。深入理解并回應城市生活的深層需求，從單一的消費目的地成為了一個承載多元生活方式的“城市會客廳”。

圖片來源：天津吉利大廈

//趨勢二：“她經濟”與社群經濟崛起

上海婦女用品商店瞄準國內首個女性社群視角的新型線下空間，上海百聯ZX造趣場專注二次元社群，成都此地CyPARK打造興趣社交場，皆反映Z世代對“認同感商業”的強烈需求。消費趨勢轉向社群經濟和情緒共鳴，這類爆改項目往往通過會員體系、社群活動構建情感黏性，與傳統賣場形成鮮明區隔。

圖片來源：成都此地CyPARK

//趨勢三：工業遺存的“價值重估”

NOWS新座將南京釀造廠舊址改造為全新的潮流文化地標，采用“國企業主+民企運營”的方式，打造了一個集城市創意、藝術賦能、潮流先鋒于一身的新興商業體。這類項目往往能獲得政策傾斜，但需平衡歷史保護與商業回報的矛盾。值得警惕的是，部分同質化定位，如多地“潮流”、“微度假”項目，可能引發新一輪商業地產內卷。

圖片來源：南京NOWS新座

“三張王牌”與兩大隱憂

在這場存量改造的浪潮中，央國企既是“掌舵者”，也面臨“暗礁”。它們的優勢與短板，恰恰折射出中國城市更新的復雜生態。

作為“國家隊”，手里握著三張“王牌”：

• 一是資源整合的超級權限，央國企的“特權”不僅體現在低成本融資，如3%-4%專項債利率，更在于對城市資源的系統性整合能力。

• 二是長期主義的資金底氣，不同于民企追求短期回報，央國企可以十年磨一劍，其長周期運營思維，本質是對商業規律的尊重與對短期KPI的超越。

• 三是社會責任的隱形加分項，很多項目改造前是“僵尸商業”，有項目采用商業+公益模式，獲得政策傾斜與民眾口碑的雙重紅利。

圖片來源：上海CP靜安

央國企的三張王牌，本質是“政策賦權—資本托底—社會認同”的正向循環。

然而，這種模式亦可能暗藏隱憂：“政策驅動型”改造易陷入形式主義，部分項目倉促入市，導致后期運營乏力。此外，國企體制與市場化需求的沖突，審批流程冗長、決策鏈條復雜等問題，使得部分項目定位滯后于消費趨勢。

未來突圍路徑可能在于：建立“國資平臺+專業運營方”的輕資產合作模式，如華潤與豐泰地產的合作；同時加速數字化工具應用，如場所端的AR導航、智能停車，以及后臺端的數據后臺分析，以技術賦能提升運營效率。

總體而言，步入2025年，存量舊改商業已超越單純的物理空間改造，成為觀察中國城市治理現代化、消費升級與國企改革的三棱鏡。央國企能否在政策紅利與市場規律間找到平衡點，將決定這場城市煥新浪潮的最終成色。

一個新的消費時代已經到來，商業世界的生存法則正被重寫，商業領域的經營者，永遠不能是保守派。越是經濟轉型期間，越是比拼誰更敢抓住機遇。

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2025年5月28-29日

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來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 龔婉玲

頭圖來源 ·百聯ZX造趣場

封面來源 · C.P靜安官方小紅書