文/北京進深 林振興 徐迪

誰能想到通州八里橋一個毫不起眼的地塊，竟然拍出了海淀土拍的緊張感。

它一共耗時一個半小時，經過155輪舉牌。

土拍未開始前，不少人都以為招商蛇口理所當然會將它收入囊中。

因為早在3月10日，它旗下北京招勝房地產已就該地塊丟出招標計劃，項目建筑面積約13.54萬㎡，其中地上建面8.68萬㎡，投資估算8.1億元。

沒想到，半路殺出那么多“程咬金”。

4月8日下午，通州八里橋地塊土拍現場，一共吸引了招商蛇口、綠城中國、中海地產、中國金茂 東亞新華等4家房企（含聯合體）。

單看金茂拉來的小伙伴——東亞新華，其背景就不了得。

它背后掌舵人張志銘與國美掌門人黃光裕有著莫大關聯，他不僅是黃光裕妹夫，還是國美房地產業務的拓荒者。

或許是有金主撐腰，2號金茂聯合體在剛開始的競價環節底氣十足，它和3號綠城并排坐，競相提價、緊追不舍，每一手舉牌都是240萬元。

而后，8號中海地產加入戰局，跟綠城、金茂廝殺起來。

最有“勝算”的9號招商，反而在默默觀戰，看著其他開發商打架。它一共舉牌僅六次，一直在憋大招。

直到最后關頭，招商開始發力，以27.08億元一舉拿下通州八里橋河景宅地，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價16.28%。

之所以后發制人，是因為招商有自己的小算盤，它不想參與抬價，畢竟自己是“坐轎子”的那個。

但是，它還是白白多花了3.79億元。

01

早在2022年，東亞新華就曾出現于京城首輪集中供地的競買企業名單。

東亞新華與中建智地共同競爭房山區拱辰街道0045地塊。因掛牌競價截止時，該地塊僅獲得一次報價，最終中建智地以底價8.1億輕松收入囊中，東亞新華并未出價。

雖然“打了場醬油”，但東亞新華仍強行刷了一波存在感。

近年來，東亞新華換了戰術，從單槍匹馬，到與央國企抱團取暖。

除了和金茂在通州土拍牽手，東亞新華還是北京建工地產的金主之一。

北京建工地產旗下的攬星宸項目，于2023年5月引入的投資方——東亞新華，雙方分別持股70%和30%。

東亞新華是一家以房地產開發為主要投資方向的大型民企，由北京紅杉世紀投資全資持有，而后者為北京明天投資全資子公司。繼續穿透可知，張志銘直接持股99%。

在中國商界里，張志銘是一個頗具傳奇色彩的人物。

從司機到國美的二號人物，張志銘一路逆襲，這是他最鮮明的標簽。

作為地道北京人的他，學歷并不高，僅中專畢業。1993年加入國美電器做老板黃光裕的司機，之后便轉崗做業務員。

踏實敢闖的性格，使其業績突飛猛進，再加上與黃光裕妹妹黃燕虹相戀的機會，使得張志銘在國美平步青云。

1998年，與黃燕虹步入婚姻殿堂后，張志銘出任國美電器總經理。在張志銘帶領下，國美電器發展迅猛，次年便開啟了向全國進軍的步伐。

國美的高歌猛進，讓張志銘名聲大噪，成為僅次于黃光裕的“二號”人物。然而，功高蓋主，作為老板的黃光裕或是不太樂意看到的。

2002年，一邊是黃光裕復出后重新擔任國美電器總經理一職；另一邊張志銘退出后任北京鵬潤投資有限公司常務副總裁，成為國美房地產業務的拓荒者，并運作開發了國美第一城。

三年后，熱衷地產的黃光裕又成立了明天地產、國美地產等3家地產公司。其中，明天地產的董事長兼總經理是張志銘。

或許不想一直活在國美的光環下，在成立明天地產后，張志銘又成立了如今的東亞新華地產，后者由張志銘控股，不再受黃光裕控制。

另一邊，張志銘與黃燕虹也無生意上的交集，黃燕虹對外投資的5家企業均已注銷。

但業界有一種說法，并非如外界所傳的“理念不和”（黃傾向于做商業地產，張則偏重住宅），實際上是黃光裕愿意張志銘自己到外面闖一闖，他作為兄長盡所能給予支持。

2008年，于國美而言，是災難的一年。那一年11月，黃光裕以操縱股價罪被調查。同年，張志銘離任明天地產。

不過，離開明天地產之后，張志銘也并未全身心投入到東亞新華上。此后，他幾乎在公眾視野中“消失”，市場鮮有關于他的信息，甚至在東亞新華官網都難見“張志銘”字眼。

而他旗下的東亞新華也一直不溫不火，錯失了地產最黃金幾年。

如今，東亞新華通過抱金茂大腿，出現在久違的北京土拍場上。

02

通州是招商蛇口的福地，它正在成為其北京公司的一個重要根據地。

3月2日，招商云璟攬閱開盤，首推230套房源，認購了11.46億元，去化率高達90.43%。

按照官宣銷售額，它相當于開盤就收回了地價款（9.92億元）。

此外，招商通州的另一個項目——璀璨公元項目，目前期房已基本售罄，進入現房銷售環節。

提前招標，開發商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費用打水漂，所以招商必須放手一搏。

前不久，通州也出現一個提前招標卻失敗的案例。

一家地產商發布了北京城市副中心0101街區FZX-0101-0705、0706、0708、0810地塊項目的招標計劃，后來該地塊卻下架了。

眾所周知，招標計劃一公開，就等于暴露了房企拿地的野心，它更有可能招來硬剛者。朝陽區三間房土拍，就是最好的例子。

此前，保利北京旗下的朝新善筑已連發5道招標計劃。但沒想競拍倒計時一個小時內，中海地產和招商蛇口突然殺了出來。

死磕上百輪后，保利金茂聯合體以87.295億元拿下三間房打包地塊，白白多付出8億元。

云璟攬閱西邊一路之隔，有一塊6007純居住用地，已進入今年第二批供地名單。它占地面積1.27公頃，地上建面2.16萬平方米，容積率只有1.7。

外界普遍認為，該地也有可能被招商蛇口拿下。

03

通州八里橋0401-6044、6049地塊，是近年來通州為數不多進入到現場競拍環節的地塊。

樓面價超過了去年成交的招商云璟攬閱地塊（2.86萬/㎡），但尚未達到2023年成交的萬科東廬接近3.5萬地價水平。

之所以，這幾家房企打到了“有你沒我”的激烈程度，是因為它是正兒八經的河景房，且綜合素質極佳。

八里橋地塊是一宗“二進宮”地塊，它曾在去年北京第七輪供地清單中出現過，今年2月28日進入預申請，3月4日正式掛牌，起始價23.29億元。

地塊總面積3.47公頃，規劃地上建面8.68萬平方米，兩幅子地塊均為純居住用地，容積率2.5，限高48米。其中：

6044地塊占地1.33公頃，地上建面3.33萬平方米。在出讓文件中特意提到，適當增加建筑退讓道路紅線距離，保證居住環境品質。

6049地塊占地2.14公頃，地上建面5.35萬平方米。含560平米社區管理服務用房1處，150平米再生資源回收站1處。

兩塊地都較為方正，東西向略長，有利于打造超大面寬產品，彌補板塊空白。

同時，地塊南側隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據沿河稀缺位置，6044、6049地塊在設計管控上也提出了比較細致的要求：

例如，塑造節點突出、北高南低的整體高度秩序；濱河建筑應采用“梯度化”的布局，實現與濱水自然空間的平緩過度；避免地塊內或地塊間斷崖式高度變化，塑造高低錯落的空間環境；住宅建筑建議形成小尺度，開放街區空間；鼓勵采用高明度、低艷度、冷暖灰色系的視覺主基調；避免沿街“高層剃平頭”的形式等等。

八里橋地塊位于通州區永順鎮，地處東五環至東六環之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，交通便利。

商業配套目前主要是萬達廣場，規劃運河商務區會帶來不少濱水商業、街區商業；

醫療方面有中國人民解放軍第二六三醫院，北側臨近北京胸科醫院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。

如此綜合素質優秀的一宗地，再加一個北京小陽春市場的助推，覬覦者自然也會更多，就連一向低調的張志銘也出手了。

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