商業(yè)用地改成宅地，科學(xué)城掏出了壓箱底好貨。

最近，廣州規(guī)自局發(fā)布了黃埔區(qū)映日路以北、開(kāi)泰大道以東地塊的批前公示。

這是科學(xué)城西區(qū)時(shí)隔13年第一次供應(yīng)宅地，堪稱(chēng)板塊近些年地段最靚的“潛力股”。

|圖源：廣州規(guī)自局

壹

從地圖上看，這塊地的位置完全稱(chēng)得上是占據(jù)科學(xué)城核心。

該地塊離21號(hào)線科學(xué)城站大概300米，兩站就到天河智慧城，離黃埔區(qū)府大約3公里。

周邊產(chǎn)業(yè)也是相當(dāng)密集，匯聚了廣州國(guó)際企業(yè)孵化器等項(xiàng)目，以及南方電網(wǎng)等龍頭企業(yè)。

|廣州樓市發(fā)布制圖

配套方面，地塊對(duì)面就是改造升級(jí)后的科學(xué)城商業(yè)廣場(chǎng)，2公里范圍內(nèi)還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等地標(biāo)商業(yè)。

此外，地塊另一大明顯優(yōu)勢(shì)就是城市界面優(yōu)越，各種生態(tài)資源扎堆。

包括科學(xué)城體育公園、環(huán)山嶺公園、尖峰嶺公園在內(nèi)，一大批市政公園都聚集在地塊周邊。

｜科學(xué)城西區(qū)航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

可以說(shuō)，科學(xué)城西區(qū)過(guò)去二三十年發(fā)展的精華部分，都聚集在這塊宅地的附近。

底子這么扎實(shí)，比附近的新盤(pán)大壯名城好，甚至也能硬剛不少天河?xùn)|新盤(pán)。

就地塊本身而言，占地3.5萬(wàn)平，計(jì)容建面10.4萬(wàn)平，屬于中等小區(qū)體量。

容積率只有3.0，密度也明顯低于同板塊很多舊改轉(zhuǎn)化而來(lái)的大盤(pán)。

| 圖源：廣州規(guī)自局

總的來(lái)說(shuō)，地段明顯占優(yōu)，生態(tài)環(huán)境好、配套很完善，周邊基本也沒(méi)什么競(jìng)品。

加上附近很多大公司聚集，未來(lái)能提供不少購(gòu)買(mǎi)力。

如果做成純改善盤(pán)，挺適合在科學(xué)城和天河智慧城上班的高收入人群購(gòu)買(mǎi)。

畢竟，科學(xué)城、黃埔一帶很多的新盤(pán)，主要針對(duì)剛需和剛改人群。走純改善路線，反而能形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

貳

當(dāng)然，此次調(diào)規(guī)有個(gè)指標(biāo)意義，那就是住宅最緊缺的科學(xué)城西區(qū)，終于開(kāi)始有新盤(pán)供應(yīng)了。

樓市君查閱資料發(fā)現(xiàn)，這塊地原來(lái)的計(jì)劃，是建設(shè)廣州農(nóng)商行的新總部大樓。

它曾在2018年由廣州農(nóng)商行拿下，最初定在2020年動(dòng)工。

|廣州農(nóng)商行總部大廈效果圖

只不過(guò)，地塊還未動(dòng)工，廣州農(nóng)商銀行直接退地了，事情也就被擱置到了現(xiàn)在。

從商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，大膽猜測(cè)，或許有兩點(diǎn)考量。

一方面，近兩年廣州嚴(yán)控建設(shè)商辦類(lèi)項(xiàng)目，商業(yè)用地的出讓明顯收緊。

這種背景下，核心位置的商業(yè)用地基本上用于定向引進(jìn)重點(diǎn)企業(yè)。

比如上個(gè)月抖音進(jìn)駐琶洲，就是一個(gè)典型案例。

| 抖音競(jìng)得琶洲商業(yè)地

｜圖源：廣州公共資源交易中心

另一方面，科學(xué)城西區(qū)過(guò)去一直都是專(zhuān)注發(fā)展產(chǎn)業(yè)，住宅供應(yīng)特別稀缺。

樓市君查閱資料發(fā)現(xiàn)，板塊上次賣(mài)地還是在2012年，科學(xué)城樓市才剛剛起步。

當(dāng)時(shí)越秀以溢價(jià)25%，樓面價(jià)5522元/平拿下金峰路地塊，建成了現(xiàn)在的越秀·嶺南山畔。

此后，科學(xué)城無(wú)論賣(mài)地，還是舊改，重點(diǎn)都聚焦在區(qū)府、云埔等東部板塊。

| 嶺南山畔實(shí)拍

|圖源：貝殼找房

如果和嶺南山畔對(duì)比，映日路地塊周邊配套更成熟，環(huán)境更好，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也更加集中。

此外，這個(gè)主打改善戶(hù)型的小區(qū)，已經(jīng)是十幾年前的老產(chǎn)品。

100平三房只有一個(gè)衛(wèi)生間，130平戶(hù)型也只能做大三房，明顯要落后于現(xiàn)在的新規(guī)設(shè)計(jì)。

| 131平大三房戶(hù)型

|圖源：貝殼找房

正常來(lái)說(shuō)，地塊調(diào)規(guī)也就意味著離掛牌出讓不遠(yuǎn)了。

以這塊地的綜合素質(zhì)，大概率會(huì)被多家房企盯上，也能進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

未來(lái)，如果它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)升級(jí)到位，還是能吸引到不少天河?xùn)|、科學(xué)城的改善客。

大家覺(jué)得這塊地未來(lái)的潛力如何？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論~