荔灣新房，居然率先漲價！？

這兩天，樓市君在朋友圈刷到，多個荔灣新盤傳出了漲價消息。

包括保利·珠江印象、誠匯新都·榕誠灣、廣鋼花城、花語和岸等，分別有回收折扣、全線漲價、部分房源提價等動作。

荔灣，哪里來的漲價勇氣？

｜白鵝潭航拍

｜廣州樓市發布 攝

壹

說實話，在當下的行情，很多人都不大相信還有板塊會集體漲價。

特別是對于很多房企來說，在產品力卷不過新規項目的情況下，很多都會被迫進入“卷價格”的賽道。

因此，荔灣新盤的這次集體“喊漲”，頗有點耐人尋味。

樓市君簡單統計了一下，至少有5個新盤，在價格上都有明確上調。

｜ 廣州樓市發布 制

仔細觀察了一下，可以發現，這些項目漲價基本上有兩種情況：

一是完成階段性銷售目標后，隨即漲價。

像是保利·珠江天悅，在售建面約136-295平戶型，目前已經收回了3月份的限定優惠。

目前在售的部分T2大戶型均價約7萬/平，相比剛開盤時候的約6萬/平，已經上漲了差不多1萬/平。

而T3、T4戶型目前均價也達到了約5.4-6萬/平，相比首開價約5.1-5.6萬/平，全線產品都有明顯漲幅。

｜內港灣規劃示意圖

比較典型的例子還有理想花地·傲璟和保利·珠江印象。

理想花地·傲璟在3月16日開盤，當天就賣了7.5億。

在開盤后，整體均價已經全面上調2%，目前均價約4.8-5.2萬/平，銷售速度也很不錯。

在陽光家緣上可以看到，項目半個多月的實際網簽已經達到了70套之多。

參考朗庭一年多時間就基本清盤，傲璟的這次漲價，確實有底氣。

｜圖源：陽光家緣

保利·珠江印象也是差不多的情況。

項目開盤后已經回收98折折扣，并且宣布在4月1日后上漲了1%。

目前均價已經達到了4.78-5.3萬/平，并且還在一路上漲。

｜圖源：朋友圈

另一類則是部分優質單位漲價。

像是誠匯新都·榕誠灣，83-115平的剛需、剛改戶型，就有了不同程度的上漲，總價漲幅在30-45萬之間。

但即便漲價后，整體單價依然在3字頭，在整個荔灣依然算價格“洼地”之一。

而武漢城建·保利·花語和岸和廣鋼花城，則表現得更加明顯。

這兩個項目基本都是因為小戶型差不多賣完了，剩下一些比較優質的大戶型單位，價格有所上調。

像是花語和岸，漲價的就是東南望花園的大面積單位，廣鋼花城則是79和89平戶型基本售罄后，比較優質的114平單位價格維持在高位。

｜廣州樓市發布 制

當然，荔灣“喊漲”的項目其實并不止這6個。

樓市君還留意到，有幾個項目盡管沒有明確的漲價信息，但依然存在漲價可能。

像是保利瑧譽，樓市君也在朋友圈看到大平層產品的熱銷，后續可能會漲價。

其他如越秀天瀛等，低價房源基本已經清空，剩下的單位也都是比較優質的，價格也會稍高。

貳

那么問題來了，現在荔灣的行情究竟怎么樣？

樓市君特意找了幾個身處樓市一線的專業人員，想聽聽他們對荔灣樓市最真實的感受。

結論是，荔灣確實漲價了。

但值得注意的是，荔灣的漲價，其他區域基本很難復制，主要有幾個方面的原因：

1）供求層面，荔灣新房熱度高，庫存持續降低。

目前，整個荔灣樓市目前已經處于一個很微妙的狀態：

最明顯就是，小戶型不愁賣，開發商開始惜售了。

大家肯定還記得荔灣的小戶型產品有多熱銷，之前的花地灣“三劍客”基本都在1年時間快速清盤。

廣鋼新城的保利雅郡甚至出現2個月清盤的名場面！

隨后出現的理想花地·傲璟以及保利·珠江印象，基本也是給剛需、剛改買家量身打造的。

| 保利·珠江印象效果示意

| 廣州樓市發布 制

因此，對于開發商而言，小戶型基本就是穩定的現金流，只要肯拿出來賣，基本都能賣得出去。

樓市君統計了一下，2025年截至目前，荔灣網簽高達1888套，僅次于剛需大本營增城區，位列全市第二！

而面積小于100平的產品占總成交的61%，供求比低至0.45！

｜廣州樓市發布 制

不僅如此，荔灣是大戶型也賣得不錯。

數據顯示，荔灣今年大于100平戶型的供求比也低至0.65！

比如以四房為主力戶型的新世界天馥，四房的成交套數和面積，都登頂荔灣TOP1。

｜圖源：朋友圈

而荔灣在熱銷的同時，土地供應卻不多。

去年荔灣全年僅成交了4宗宅地，遠低于天河海珠。

并且這4宗宅地都不大，總規劃建筑面積僅有23.8萬平，幾乎只相當于一個中型小區大小。

一方面是新房的熱銷，另一方面是土地增量減少，荔灣的庫存正在迅速消耗。

截至4月8日，荔灣的住房庫存10875套，而整體去化周期僅有15.19個月，僅次于白云區的15.13個月。

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2）產品層面，荔灣的性價比較高。

可以明顯發現，荔灣漲價的這幾個盤，基本都是學鐵商齊全的項目。

比如保利·珠江印象擁有10號線的東沙站以及康有為小學加持的學位，再加上親江景觀，成了廣州中心區中門檻最低的江景房！

理想花地·傲璟，則對口花地灣省實，又有1號線花地灣站，直達公園前、體育西。

| 廣州樓市發布 制

試想一下，300-400萬總價，你能買中心四區哪里呢？

越秀區、海珠區的新盤基本不用想，天河區的可選范圍也僅限于天河東板塊。

更關鍵的是，荔灣這些新盤，幾乎都是新規后的產品，無論在使用率還是產品空間設計，都要比常規戶型好太多了。

比如保利·珠江印象，85平就能做到三房兩廳兩衛，還擁有獨立玄關、約11米的南向采光面。

整體空間感受幾乎與舊規110平左右的戶型相當！

| 廣州樓市發布 制

從這點上看，三四百萬總價能買到學鐵商齊全、并且在中心區的新規后戶型，基本只有荔灣了。

3）客戶層面，舊改推進潛在客群增加。

第三點則是荔灣舊改加速推進，讓整個荔灣的潛在的購買群體增加。

比如聚龍灣啟動區，去年就陸續公布了征收公告。

其中國有產權的住宅補償標準，最高可以達到5.6萬/平，比周邊二手房的價格還高！

| 聚龍灣片區航拍

| 廣州樓市發布 攝

而今年來，坑口村和山村舊改也持續開展。

比如坑口，陸續對聯合圍、芳麗苑等國有產權小區進行改造意愿調查。

隨后補償標準也公布了，框架住宅結構最高補償4.46萬/平。

再加上額外的5000元/平征收獎勵、3400元/平的簽約搬遷獎勵以及5000元/戶的搬遷費等等，可以說非常豐厚。

| 圖源：荔灣區人民政府網

這些舊改的推動，除了造就一批拆遷戶之外，同時也為荔灣的樓市增加了不少客群。

樓市君就了解到，包括廣鋼花城在內的多個新盤，已經出現了拆遷戶拿補償款購房的情況。

叁

事實上，荔灣的這一輪漲價，也離不開板塊的推動。

除了已經兌現的大灣區藝術中心、廣州地鐵11號線等等之外，目前整個荔灣已經進入了快速兌現期。

比如交通層面，今年荔灣也將迎來地鐵10號線、22號線后通段的到來，白鵝潭大道、如意坊隧道等都將這兩年陸續開通。

商業方面更是王炸。

最快的廣州濱江天地的一期璇灣坊，則在今年五一即可開業。

華潤白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里，將在之后的一兩年里陸續運營，成為白鵝潭世界級濱水商業的重要構成。

｜聚龍灣太古里效果圖

｜圖源：太古地產

此外，一些大盤也在不斷補足片區的配套。

萬科理想花地的一平方公里大城，教育、醫療、商業、公園等，一系列的配套也在逐步兌現。

目前已經對外開放的花地灣公園，已經成為了市民爭相打卡的景點。

|花地灣公園實拍

|廣州樓市發布 攝

可以看到，荔灣這兩年是全方位兌現。

商業、交通、產業、舊改...這些都會推動片區配套能級提升、城市面貌煥新，可以說大大提高了板塊的價格預期，給了荔灣最大的漲價底氣。

|廣州樓市發布 攝

因此，樓市君認為荔灣這一輪的漲價，還是比較合理的。

如果你中意荔灣，不妨盡快去看看。特別是對剛需而言，這個置業窗口期，會越來越短。

對此，你怎么看呢？歡迎評論區留言討論~