@房財經 胡海波

4月7日，綠城中國對外披露了一季度銷售數據。

數據顯示，前3個月，綠城中國累計實現合同總銷售額524億元，其中自投項目363億元，代建161元億元；總合同銷售面積224萬平米，其中自投106萬平方米，代建118萬平方米。

按照克而瑞等第三方機構的排名，綠城中國一季度銷售成績穩居行業TOP2。

與前端銷售業績同樣穩健的，是綠城中國的整體經營狀況。

不久前，這家混合所有制房企發布了2024年業績報告，各項關鍵指標的健康程度，均領跑行業。

房地產行業經歷連續3年多的深度調整后，營收、利潤已不在是衡量一家房企最核心的指標。如何筑牢各自的護城河，努力“活下去”，才是判斷一家地產商，能否持續穿越周期的關鍵。

換化到經營指標上，則是誰擁有更優質土地儲備、在手現金的厚度，以及有息債務的合理化等等。

順著這個思路，會發現，綠城中國仍是中國房地產行業中，抗風險能力最強的開發商之一。

2024年，綠城中國營收規模繼續提升，整體負債又穩中有降。

更重要的是，手握優質的土地儲備資源，以及融資渠道的暢通，將成為綠城接下來持續領跑行業的底氣。

債務穩中有降

2024年，綠城中國營業收入1585.46億元，同比增長20.67%；歸母凈利潤15.96億元，同比下降48.8%。

導致利潤下降的主要原因是，受整體行業下行影響，綠城去年的計提減值49.17億元。若扣除此影響后，其去年的歸母凈利潤，同比應該是增加的。

家底方面，截至上年末，綠城中國的總資產5077.85億元，總負債3943.01億元，資產負債率77.65%，較年初減少1.37個百分點；凈資產1134.84億元，與年初基本持平。

再來看看它的有息債務和現金儲備。

截至去年底，綠城中國的總借貸為1371.87億元，同比下降6.13%；一年內到期的借貸余額316.63億元，占總有息債務的比重為23.1%。

同期，它擁有的現金為729.88億元，與年初比，僅少了0.62%。凈負債641.99億元，同比減少11.69%；凈資產負債率56.6%；現金短債比2.31，處于絕對的安全閾值。

合理的債務結構下，綠城中國的融資渠道也很暢通。

去年，在境內一級市場，綠城共發行了125.31億元的債券；境外債共完成了8.2億美元的置換，并回購了5.2億美元債務。綜合來看，綠城2024年末的總借貸加權平均融資成本，已降至3.7%。

今年2月份，綠城更是成功發行5億美元三年期優先票據，為近兩年來首筆中資地產板塊美元債，重啟中資地產美元債融資渠道，獲市場高度關注及認可。

理性的投資策略

一家房企要具備持續發展能力，土地儲備和投資策略，關乎全局。

2024年，綠城全年增加42個項目，總建筑面積約418萬平方米，新增貨值達1,088億元，位居行業第四。

從城市分布來看，一二線城市貨值佔比達92%，其中北京、上海、杭州的貨值占比達51%。

截至上年末，綠城擁有土地儲備146個，總建筑面積約為2,747萬平方米，其中權益總建筑面積約為1785萬平方米。

從總土儲維度的城市分布來看，一二線城市貨值占比76%，長三角區域貨值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大戰略核心城市貨值占比53%。

之所以能儲備如此豐厚的優質土地，背后是綠城中國理性的投資策略。

在2024年業績發布會上，綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰表示，投資政策上綠城有著自己的獨有邏輯。

首先，向內挖潛，提升項目開發效率，并做好前置研究，積極尋找差異化的定位機會，而不是高估冒進提高銷售價格；其次，進一步發揮綠城中國自身優勢，堅守對于好房子的營造和行業引領；第三，尋找結構化的小眾投資機會，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價能力的項目。

針對3月份多地重現“搶地”風潮，綠城也有著理性的認識，表示會在合理的地價范圍內出價，始終保持理性，不會為了拿地就大幅放松投資標準。

對于綠城今年的土地儲備規模，郭佳峰表示，整體貨值應與去年相當，但如果機會好的話，可能會超過2024年。

銷售穩居頭部陣營

理性的投資策略，讓綠城擁有大量優質土地資源，反映到銷售端，則是有力的去化表現和不斷提升的行業占位。

2024年，綠城取得合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額約2,768億元，位列全國第三。

其自投銷售金額約1,718億元，權益銷售金額約1,206億元，權益比進一步提升至70%，自投銷售及權益銷售排名均上升至第六。

這其中，在北京、上海、杭州、南京等18個核心城市的銷售，排名當地前五。而在西安和寧波，綠城更是多年來蟬聯銷售榜第一。

截至去年底，綠城的土地儲備資源，可讓其2025年自投項目的可售貨值，達到了2002億元，可售面積628萬平方米。其中一、二線城市占比達到83%。

正是擁有這樣的家底，讓綠城今年一季度的銷售排名，較去年繼續提升一個身位，穩居頭部陣營。

當然，作為行業高品質的代名詞，綠城自身的產品力也在不斷迭代。過去的3月份，北京和樾玉鳴、杭州玉瀾月華庭、西安秋月苑、南京金陵月華等項目迎來人氣熱銷，再次印證了綠城產品的市場號召力。

進入4月，西安熙海棠和廣州馥香園等多個項目將計劃開盤。另外來自杭州的和萃攬悅、晴瀾軒，以及上海沁香園等多個項目，將持續加推。

由此可見，綠城中國的小陽春熱銷勢頭還將持續。