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長短租結合，長租公寓“日拱一卒”式變革

“長短租結合模式”已然成為長租公寓行業探索的重要課題。一方面，長租公寓在穩定居住體驗、打造社區氛圍等方面有著獨特優勢，而短租則能靈活適應多樣化的臨時居住需求，二者結合有著廣闊的發展前景。一方面，隨著長租公寓租約短期化，長租公寓轉向長短租結合是一種市場導向下的必然選擇，也是行業持續進化和自我調整的過程。

然而，“說是百般好，做卻一臉懵”。真正能夠將長短租模式落地并取得良好成效的企業寥寥無幾。長短租結合模式“長該多長，短該多短”業內并沒有統一的定義，而該模式的核心競爭力就體現在動態調節的運營智慧上，短租和長租的運營模式天差地別。短租模式不管是運營成本、獲客渠道、風險應對都對企業提出更高的要求，如要增加從入住到離店的全周期運營團隊，更依賴OTA平臺，要精準應對市場淡旺季走勢等等。長短租結合絕非簡單的租賃周期調整，而是需要構建全新的運營管理體系。可喜的是，朝著行業新方向探索，我們可以看到很多企業日拱一卒，日后終有一日千里之時。

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長短租結合的三種模式

從目前長租公寓長短租結合的幾種模式來看，不同背景的運營商采取的長短租策略并不相同，大致分為3種：1、以城家為代表的系統算法； 2、以鉑頓元世紀為代表的房源拆解法；3、以冠寓為代表的通兌拆分法。

1、以城家為代表的系統算法

城家靈活住1.0版，從住一天到住一年，長租從一個月起租，提供兩類產品：標準產品和品質產品，主要區別就在于有無酒店式服務，短租從1-30天，分為三類產品：酒店長包房、民宿客棧、城市短租，民宿類針對周末游、短途游客戶，城市短租針對求學、就醫、出差類客戶，短租產品都提供酒店式服務或管家式服務。

從對應的產品線來看，城家的靈活住其實嵌在它多元的產品體系里，不同的長租、短租產品對應旗下的中高端公寓或酒店，根據產品不同提供不同的服務。在這樣底層邏輯下，城家靈活住2.0版本只有長租和短租兩種模式，產品都糅合在租賃時長里，實現了真正的“靈活住”，能實現這樣的迭代，主要由于城家自主研發了長短租結合的CAS系統，無論住多久，房態可實時共享，系統可實現自動智能排房，保證空置率降為最低；同時，可根據入住、退房情況，提前調度布草人員，保證客房及時準備就緒；智能門鎖系統實現“去前臺化”管理。而在銷售端，無論長租還是短租，均可一鍵簽約和下單支付，保證到店有房。根據淡旺季自動調價，通過大數據監控實現動態定價。

所以，城家將所有旗下的產品共用資源池，實現整盤資源的價值最大化，對于大規模的企業系統整合能力、團隊服務能力就是長短租盈利的關鍵。

2、以鉑頓元世紀為代表的房源拆解法

鉑頓元世紀是東呈集團旗下的中高端服務式公寓鉑頓國際公寓重磅推出全新產品系，不同于城家的多元產品線整盤打法，鉑頓元世紀將單店房源精準拆解，靠的單盤能效最大化。

比如佛山三水鉑頓元世紀店200間房量被拆解為65%酒店式公寓+35%長租公寓進行運營。廣州保利大都匯店310間房量分為80間短租客房+230間長租客房。而在商務旺季來臨，佛山店又將比例靈活調整為75%酒店式公寓+25%的長租公寓。而在長短租的商業空間上，鉑頓元世紀設立了一個復合式公寓大堂。復合式大堂集合了辦理入住、餐飲、社交的多功能空間，對長租客戶這里早上是咖啡和早餐，晚上變身小酒館的高品質生活配套服務，對于短租客戶這里是提供了酒店式公寓的高品質住宿體驗，對于公寓本身，巧妙得將單一業態轉為復合型業態，打破住宿和生活配套的功能界限，將傳統長租公寓“共享廚房”的尷尬難題轉為可盈利的餐飲空間，更絕得是人員設置上酒店前臺同時兼公寓管家兼咖啡師，節省了人員成本。

▲鉑頓元世紀復合式公寓大堂

所以，鉑頓元世紀這種復合式公寓大堂模式復制并不難，靈活配比，豐儉由人。難的是在前期做房源配比時，需要精準洞察客戶需求及深度調研，尤其是大體量的物業。

3、以冠寓為代表的通兌拆分法

龍湖冠寓推出全國“隨心住”產品，799元可在全國24城100多家門店任意7天搭配使用。泊寓、領寓都推出過隨心住產品。這個產品不存在套路，全是誠意，沒有淡旺季的動態定價規則，節假日不漲價，并且可以拆分使用。這個新物種突破了“價格浮動”的限制，當前市場環境下給予客戶強烈的確定性，屬實難得。

對短租客戶來說，隨心住產品性價比非常高，價格比酒店低，冠寓單價僅114間夜/晚，品質比青旅好，還可以靈活拆分使用，是短途出行的優質選擇。對公寓來說，對庫存房源的有效去化，降低門店空置率，可拆分的功能又將其衍生為一個金融產品，這是長租公寓長短租結合的一項創舉。劣勢就是容易卷入價格戰，大多數長租公寓品牌在裝修、家電等住宿硬件上并無表現出顯著差異。對于租客來說，面對同質化的產品和服務，價格就成為了影響最終決定的核心因素，長租公寓也會被迫卷入“價格戰”的怪圈。

總之，這三種長短租結合模式，城家的靈活性偏向于整盤資源系統整合，鉑頓在于單盤效用最大化，冠寓在于銷房方式的靈活，每種模式都有明顯的優勢。而不同稟賦的公寓偏向的模式也不同，如酒店系偏靈活住（城家、鉑頓）、房企系偏隨心住（冠寓、泊寓、領寓）、創業系偏動態調配（樂乎），此外我們也注意到國企系未參與到長短租運營模式中，如城方最低一年起租，城投寬庭最低一個月起租。

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