樂居樓盤測評系列 測評師：郭淼

買房無小事，細節是大事。幫助購房者在買房前，全面透徹的了解一個項目的優劣就是我們的工作。由專業的測評師用最理性、全面的測評幫您了解項目的優劣。我們會現場實勘，幫您挑熱盤、賞戶型、看配套，給您最真實人居體驗。

【評測師點評樓盤】

津投城開·御河桃源擇址河北區中環線內，緊鄰地鐵4號線，由本土國企匠心打造50-149㎡精致家。

【項目亮點】

1、津投城開·御河桃源位于天津中環線以內，占有中心城區資源，匯聚城市一線生活資源，賦能與發展城市人居未來。

2、臨河5棟洋房，建面99-149平米，享受頭排河景，南向俯瞰河景公園，是真正的運河畔，稀缺低密產品。

3、擁享立體交匯、四通八達的網路，6號與在建四號線雙地鐵接駁，西站、北站雙軌聯通，周邊多維路網徐徐展開。

4、面朝桃花堤、運河邊、公園環伺，形成了一個完美的島居狀態，獨享北運河上游，緊鄰北運河北岸，坐攬一線河景

【價格分析】

項目周邊目前在售樓盤有：中海招商十里觀瀾主力戶型為86平-128平2居-3居，綠化率35%。項目為多層，小高層，高層，均價29000元/平方米。財富綠道丹庭洋房戶型建筑面積約90-135平米，均價28000/㎡，高層戶型建筑面積約84-92平米，均價22000/㎡。中冶德賢華府在售戶型109平米-143平米3居高層，帶裝修交付，36000元/平方米。首創天閱海河104平米-224平米2居-4居高層，帶裝修交付，均價44000元/平方米。首創天閱公館LOFT公寓類產品，主力戶型44-70平米，均價27000元/平米。首創大河公館主力戶型為52平米-77平米，毛坯交付，均價26000元/平方米。作為天津室內主要居住區之一的河北區，新房項目主要分布在中山路、北寧公園、北運河以及海河兩畔，新房價格在28000-45000元/㎡之間，二手房價格在30000元/㎡左右，隨著海河沿岸以及北運河畔的起勢，起到了帶動作用，隨著北寧灣、中國鐵建、諾德等大小商業的建立，打破了河北區無商業的局面，不僅如此，在十三五規劃中，河北區還將重點發展地鐵經濟和沿河經濟，項目周邊區域正在啟動大范圍拆遷工作，未來該板塊區域將進一步發展形成完整的成熟居住區，未來價格潛力較大，競爭力不可小覷。

【樓盤規劃】

天房發展御河桃源項目總占地面積53860.1㎡，建筑面積88491.6㎡，共規劃有9棟樓小高層，所有樓座均為“錯肩式”排布，盡可能減少視野遮擋。同時每棟樓座都是坐北朝南，充分擁抱蜿蜒的運河景。其中臨河5棟為小高層10-11層到頂，1T2戶，為99㎡躍層，143㎡四室，享受頭排河景，南向看河看公園，大部分戶型并可實現電梯雙開門直接入戶，是真正的運河畔，稀缺低密產品。

御河桃源容積率2.64，綠化率35%。項目整體合計523戶，純人車分流設計，規劃車位共576個，車位比1：1.1基本充足，業主可以通過地下車庫直接乘坐電梯到相應樓層，園區內無地上停車位，把更多地上空間留給社區的園林景觀。

【樓盤基礎信息】

1、天房發展御河桃源項目總占地面積53860.1㎡，建筑面積88491.6㎡。

2、純人車分流設計，小車駛入地下車庫，行人與車輛完全隔開，讓歸家以安全為第一。

3、天房發展御河桃源共規劃有9棟樓小高層，戶型面積51-143平米，其中99㎡為躍層產品。

【戶型分析】

C-143戶型-三居室-建面約143㎡

建筑面積約143平戶型規劃了三室兩廳兩衛，南北通透同時，四陽面盎然陽光。

客廳約4.7米闊景寬廳，采光充足，陽光入室，清風送爽，怡然樂享生活情致。

餐客廚一體化設計使客廳的空間感增強，動線便利，便于通風。同時與餐、客廳融合成家庭交流區，主人做飯同時可以和家人互動，增加家庭氛圍。

廚房帶窗明廚設計，明亮采光美味生活，保證采光和通風，減少室內油污污染空氣。L型操作臺設計，洗切炒流線工作可以更好的完成，避免來回走動帶來的水漬困擾，減少時間成本，廚房、餐廳與生活區隔離，起到油煙分離的作用。該最特別的設計，是在餐廳墻面開了一扇窗，在主人用餐時也能盡享窗外綠意美景，又或是俯瞰公園河景，用愉悅的心情開啟每一天。

該戶型將第四間臥室改為獨立衣帽間，靈動四室隨心進階，可根據主人喜好隨心更改格局。三間臥室布局于房間東側，提高了空間利用率同時，與客廳形成動靜分區，保證私密性。主臥約3.8米大開間尺度，將景觀引入室內，各個角落愜意觀景，奢闊實用。套間設計自然帶衛浴配置，3.1米大開間獨立私享衣帽間，彰顯主人雍容生活尺度，主人不用走出臥室即可更換衣服，梳洗，打扮，一氣呵成，奢享極質生活禮遇。

另外兩間次臥可根據個人喜好打造，例如休閑茶室、兒童玩樂區、書房、工作室、影音室、瑜伽室、游戲室等等，透過設計的巧思，在這里能夠辦公、讀書、休閑、靜享午后的陽光時刻的安靜。次衛三段式衛浴設計，干濕分離，方便實用，滿足多口之家的如廁問題，避免擁擠，衛生間全明設計，確保通風與明亮，舒適度與潔凈度，有利于減少細菌滋生。

【交通出行】

軌道交通：天房發展御河桃源距離在建地鐵4號線白廟站僅約一百米，周邊另有地鐵6、7（在建）號線，軌道交通覆蓋市內六區和環城四區。天津地鐵4號線北段工程北起北辰區小街，南至紅橋區河北大街，沿線經過北辰區、河北區、紅橋區，正線全長約22公里，設17座車站，預計2024年底開通運營。待4號線整體建成后將有利于進一步促進天津核心區功能發揮，并可通過與2、3、5、9、10號線等地鐵線路的換乘，大大提升市民的出行速度。距離項目最近的是地鐵6號線天泰路站，地鐵6號線南起梅林路，北至南孫莊，可與地鐵1、5、3號線進行換乘，通達鼓樓商業街、南開大悅城、濱江道商圈等全市各區重要區域。地鐵6號線北起南孫莊，南至津南區梅林路，包括39座車站，全場約42.5公里，幾乎環保整個天津市，銜接天津北站、西站、體育中心、市政府、銀河廣場等重要城市節點。東側在建的地鐵7號線是中心城區南北向骨干線路，北起普濟河道南至西青區大寺，喜峰道站在項目西側，具體位置待定。七號線覆蓋中山路、老城廂、八里臺、奧體中心等天津著名城市標志性建筑，預計2024年建成，具體開通時間以官方通知為準，7號線的建成將更加便捷出行。隨著地鐵的建成，區域價值將再度拉升。目前已通行的地鐵6號線外院附中站離本項目僅1.2公里，與地鐵5、3、1號線均可實現換乘。城際交通方面，周邊直線四公里內有天津西站和天津北站，天津西站作為京津城際鐵路、京滬高速鐵路、津保鐵路和津秦高速鐵路的交會點，通過天津地下直徑線與天津站緊密相連，成為聯系南北方、溝通中西部，集高速鐵路、城際鐵路、普速鐵路、城市軌道交通、長途客運、公交車、出租車為一體的大型綜合交通樞紐。

公共交通：距離御河桃源最近的公交站為白廟津宇客運站，周圍還有津宇客運站、白廟客運站、天津白廟津宇客運站站、邯鄲道站、天昊公寓站等，周邊公交線路包括149路、146路、147路、150路、611路/611路慢線、160路、607路、802路、879路、773路定點等幾十條線路，通達天津站、西站、海光寺站、濱江道、空港經濟區、大港、水上公園等等，方便通達市內六區各區域，工作日早晚高峰較為擁堵，平均每班次15分鐘。

自駕：天房發展御河桃源西北兩側坐擁勤儉道、京津路兩條城市級主干路，緊鄰城市主干道天泰路、普濟河道，西北半環快速路沿線，通達市內各區。外環線和京津塘高速公路沿區而過，京津公路、津榆公路、津圍公路均以河北區為起點，區內200多條道路與30多座橋梁和立交橋，構成與天津市各區及外省市四通八達的交通網絡。工作日早晚高峰時段略為擁堵，其他路段通達度較好。

【周邊配套】

教育配套：周邊教育資源非常豐富，從幼兒園到大學，名校遍地。包括天津市河北區第六幼兒園、金貝兒幼兒園、河北區少年宮藝術幼兒園等等；項目配建有天津排名第五、河北區排名第一的小學——育嬰里小學。擴建的育嬰里小學，不僅與本項目近在咫尺，可實現目送是教育，節省了大量的交通時間。同時，項目周邊分布天津外院附中、天津二中、三十五中、天津五十七中學等優質的初高中名校。項目毗鄰國家211重點大學的河北工業大學、天津美院等名校形成了良好的教育氛圍，教育資源齊集，文教氛圍濃厚。

醫療配套：天房發展御河桃源距天津二五四醫院約2.6公里，周邊還有天津市第一醫院、天津第四中心醫院等三甲醫院，醫療服務完備。中國人民解放軍第二五四醫院是駐天津市唯一的一所軍隊三級甲等醫院。醫院始建于1949年，1954年正式命名為“中國人民解放軍第二五四醫院”。現為全國藥品不良反應重點監察醫院、全國臨床藥物試驗機構、全軍臨床藥理基地、第二和第三軍醫大學、白求恩軍醫學院、武警醫學院教學醫院，南開大學醫學院附屬醫院，天津市交通事故定點醫院和首批醫保定點醫院。天津254醫院專科特色明顯，設有38個科室，46個專業，其中254醫院輔助生殖中心、254婦科微創中心、254泌尿外科診療中心為重點科室。醫院技術力量雄厚，現有教授24名，碩士生導師10名，碩士以上人才75名，高級職稱人員100余名，先后獲國家、軍隊、天津市科技成果獎300余項，國家專利21項，填補天津市技術空白25項。醫院診療設備先進，有VISX S4準分子激光治療儀、數字減影機、手術磁導航系統、消化內窺鏡、腫瘤診療系統等國內一流的大型設備161件，生物診療中心更是擁有先進的診療儀器和設備，包括能制備各種人體細胞的GMP實驗室，能開展多種疾病的生物治療。技術力量雄厚：醫院展開床位800張，設有38個科室，46個專業，現有高級技術職稱100多名，教授24名，碩士、博士、博士后75名，碩士生導師10名。

商業配套：天房發展御河桃源具備15分鐘城市核心生活圈，距項目5分鐘車程將打造60萬方TOD綜合體，集合商業、辦公、教育、文化、住宅、公園等多重業態，其中9萬方的Shopping Mall，將成為未來河北區規模最大的國際都會綜合體；駕車10分鐘可至諾德廣場，商業涵蓋業態豐富，擁享商務、餐飲娛樂、兒童游樂、生活服務等配套，全天候生活主場，吃喝玩樂一應俱全，精彩愉悅而至。兩個大型的綜合商業體與御河桃源只有2公里的距離，真正實現了出則繁華，入則幽靜。

公園配套：緊鄰北運河，與水岸零距離；毗鄰問津園、北洋園、桃花園、西沽公園、南普公園皆在左右，是市區內少有的五園環抱觀景住區。擁享城市級綠肺，推窗呼吸飽和鮮氧，沃厚水土，滋心養肺，保障家人健康。從社區內南門可直接進入問津園公園甬道，出享繁華，入賞繁花。除了周邊公園環抱，項目獨享北運河上游，緊鄰北運河北岸，實現“零”距臨河，臨河最近且南北朝向南向能看到河口，坐攬一線河景。面朝桃花堤、運河邊、公園環伺，形成了一個完美的島居狀態。

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文章來源:樂居君