摘要

購房者以預(yù)售房辦理抵押預(yù)告登記后，銀行能否直接主張優(yōu)先受償權(quán)？本文結(jié)合最新司法案例，解析《民法典》及司法解釋對(duì)抵押預(yù)告登記效力的認(rèn)定規(guī)則，并給出實(shí)務(wù)操作建議，助您避開法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、案例引入：同是抵押預(yù)告登記，為何結(jié)果截然不同？

案例1：2022年某銀行與購房者簽訂貸款合同并辦理抵押預(yù)告登記，后因房屋未完成首次登記（大產(chǎn)證），法院駁回銀行的優(yōu)先受償請(qǐng)求。
案例2：某銀行在開發(fā)商完成首次登記后，雖未辦理正式抵押登記，但因預(yù)告登記未失效且財(cái)產(chǎn)一致，法院認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記日設(shè)立，支持優(yōu)先受償。

兩案對(duì)比可見，抵押預(yù)告登記能否轉(zhuǎn)化為優(yōu)先受償權(quán)，需滿足特定條件。

二、法律分析：抵押預(yù)告登記的效力邊界

根據(jù)《民法典》第221條及《擔(dān)保制度解釋》第52條，抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)需滿足以下條件：

1. 完成首次登記：即開發(fā)商已辦理“大產(chǎn)證”，確保抵押物權(quán)屬清晰。

2. 財(cái)產(chǎn)一致性：預(yù)告登記的房產(chǎn)與首次登記的標(biāo)的物一致，避免“貨不對(duì)板”。

3. 預(yù)告登記未失效：需在“能夠辦理抵押登記”之日起90日內(nèi)完成正式登記，否則失效。

實(shí)務(wù)爭議點(diǎn)：如何認(rèn)定“能夠辦理抵押登記”的起算時(shí)間？

• 法院觀點(diǎn)：通常以購房者取得“小產(chǎn)證”（轉(zhuǎn)移登記）為起算點(diǎn)。

• 例外情形：若開發(fā)商或購房者惡意拖延，法院可依據(jù)公平原則調(diào)整起算時(shí)間。

三、風(fēng)險(xiǎn)提示：三大“雷區(qū)”需警惕

1. 忽視首次登記：未辦理大產(chǎn)證的房產(chǎn)，抵押預(yù)告登記僅具債權(quán)保全效力。

2. 超期未轉(zhuǎn)正式登記：90日除斥期間未申請(qǐng)，預(yù)告登記失效，優(yōu)先權(quán)喪失。

3. 信息不對(duì)稱：購房者怠于辦證或開發(fā)商未通知，可能導(dǎo)致銀行錯(cuò)過轉(zhuǎn)登記時(shí)機(jī)。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：銀行應(yīng)在貸款合同中明確約定開發(fā)商的通知義務(wù)，并定期核查房產(chǎn)登記進(jìn)展；購房者需及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，避免連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

四、實(shí)務(wù)建議：如何保障優(yōu)先受償權(quán)？

1. 完善合同條款：

   • 約定開發(fā)商完成首次登記后需書面通知銀行；

   • 明確購房者逾期辦證的違約責(zé)任（如加速到期還款）。

2. 動(dòng)態(tài)跟蹤登記狀態(tài)：

   • 通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或委托律師查詢房屋權(quán)屬狀態(tài)；

   • 開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，立即督促購房者辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押登記。

3. 訴訟策略優(yōu)化：

   • 起訴時(shí)一并主張開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任，雙重保障債權(quán)；

   • 舉證證明未超90日除斥期間（如催告記錄、開發(fā)商通知函）。

五、互動(dòng)話題

您在購房或放貸過程中是否遇到過抵押登記難題？對(duì)于“90日除斥期間”起算規(guī)則，您認(rèn)為應(yīng)如何平衡銀行與購房者的利益？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論！

風(fēng)險(xiǎn)提示
本文內(nèi)容為一般性法律分析，具體案件需咨詢專業(yè)律師。
結(jié)尾金句
“法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人”，及時(shí)行動(dòng)方能守住資產(chǎn)安全。

（上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師，北京大學(xué)法律碩士，專注不動(dòng)產(chǎn)金融法律實(shí)務(wù)，為多家金融機(jī)構(gòu)提供風(fēng)險(xiǎn)防控方案。）