隨著城市化進程的加速，物業服務企業起訴業主支付物業費的糾紛成為社會關注的熱點。此類問題一經產生，往往陷入矛盾糾紛形成——協商未果——調解不成——訴訟執行——加深矛盾的惡性循環過程，訴訟解紛成效不明顯，容易“治標不治本、治近不治遠”。矛盾導火索，往往是業主方認為物業服務企業的安全保障、公共設施與環境的維護等履職不到位，以物業服務存在瑕疵以及房屋質量問題、設施設備故障等為由拒絕繳納物業費。

徐州市云龍區法院主動融入社會治理大格局，依托物業糾紛聯合調處平臺，通過凝聚多方合力，破解物業糾紛這一頑瘴痼疾，融司法之力守護“萬家燈火”。

以聯調合力

促物業整改

云龍區某物業公司以其管理的某小區50戶業主集體拖欠物業費為由，向云龍區物業糾紛聯合調處中心提出解紛訴求。在接到批量糾紛材料后，聯調中心第一時間分析研判，認為解紛的關鍵在于物業服務質量是否得到業主認可，遂將該批物業糾紛委派給司法所調解員，并按照聯調中心工作流程，以問題為導向，先對該小區的物業服務水平進行深入摸排，繼而精準“畫像”，再開展前期調解。

經初步了解，該小區中等規模，總建筑面積9.66萬平方米，共16幢小高層，966戶居民，位于云龍區核心地段，大多數住戶是年輕人。“前些年小區的物業服務水平還是可以的，但是不知怎么最近服務質量有所下滑，我們不想繳費了。”“物業服務和其他服務不一樣，我們提供了服務之后，每一個業主都能夠找出不同的理由拒絕繳費，這也讓我們企業很難生存。”……業主和物業公司雙方有著不同的立場，訴求自然不同。

調解員頗感棘手，立刻連線云龍法院的法官，通過電話溝通確立方案：采用一戶戶走訪的方式，全面收集、了解業主怠于繳費的理由，并引導業主填寫意見反饋表，從這些反饋意見中梳理出10余項物業服務不到位之處。在找準癥結之后，法官、調解員、區房產服務中心、街道所屬物管科工作人員一起至小區現場查看，并組織協調物業經理一同化解糾紛，物業經理表示同意對問題點逐一整改。

此后，缺少電動車棚、墻體磚塊缺損、電動車停放混亂、夜間沒有照明、綠化等多處問題在短期內陸續完成整改，小區環境明顯改善。

以業主安居

促物業樂業

進行驗收時，聯調中心發現小區新增了20處帶有充電樁的電動車棚，電動車擺放有序，苗木已經補種，墻體的瓷磚已經補全，單元門庭外樓破損大理石磚更換一新，公示欄相關公示內容清晰可見。為了公示內容可以傳達到每位業主，物業公司主動與業委會溝通，業委會注冊了微信公眾號，定期公布公示內容……

“經聯調中心提醒后，我們就注重提升小區整體的品質，光是苗木補種就花了十幾萬元……”物業公司經理表示目前小區的整體物業收費率已經上升到了90%，業主對物業服務的滿意度顯著提升。

業主自愿向該物業公司交納物業費達十萬余元，該物業公司對數十戶業主進行了撤回起訴，針對仍不愿意繳納物業費的三戶業主，物業專業審判團隊采取巡回審理的方式至小區巡回審判，以示范訴訟的形式帶動余下矛盾問題的解決。

在該類似的系列糾紛調處中，法院按照物業糾紛聯合調處工作規程，指導調解員在調解工作啟動前，注重調查找尋物業糾紛成因，引導業主填寫意見反饋表，對確系物業工作服務不到位的，要求其限期整改并將整改情況予以公示，通過督促物業服務問題的解決，實現物業費到位率的提升，推動糾紛實質性化解，形成了小區業主生活品質顯著提升、物業公司服務滿意度明顯提升的多贏局面。

以法治善為

促基層善治

云龍區物業糾紛聯合調處中心是在云龍區委政法委的指導下，云龍區法院、云龍區司法局、云龍區房產服務中心和徐州市物業管理行業協會聯合成立的調處中心，以涉物業服務類矛盾糾紛受理、調解、督促整改、示范裁判等職能為基礎，以繳費率為主要抓手，以提升全區物業服務水平為主要目標，積極創新聯合聯動辦公、調解、督促整改的糾紛治理模式。

目前，聯調中心已推動5個住宅小區進行整改，督促整改問題58處，直接促成153件糾紛在訴前化解，同比增長2倍，更帶動許多隱形糾紛消除在萌芽狀態，有效促進了轄區內物業管理服務的良性循環。

來源：江蘇法治報