房財經(jīng)網(wǎng)北京海淀朱房村雙子座，如影相隨。

4月2日，建發(fā)海晏公示了總平面設(shè)計圖；一天后，華潤臻澐緊跟其后。

從拿地那天起，它們就飚著勁。

2025年1月2日，"華潤置地+招商蛇口+中鐵置業(yè)"聯(lián)合體以91.52億元拿下0029地塊，溢價17.33%，樓面價8.92萬元/平米。

建發(fā)房產(chǎn)以90.4億元拿下0030地塊，溢價25%，樓面價9.51萬元/平米。

但凡雙子座樓盤，必須直面一個很現(xiàn)實的問題，如何盡量讓產(chǎn)品差異化。

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

即便是海淀功德寺雙子座，也無法做到，有七成房源是拼刺刀的——139平米和178平米戶型。

在和樾玉鳴和和樾望云里，越秀地產(chǎn)分別持股50%、36%，另外的股東是綠城中國和華潤置地。

原因在于，地段一樣，它們的產(chǎn)品就很難做到真正的差異化。

十分幸運(yùn)的是，功德寺雙子座皆開盤熱銷，共計認(rèn)購152億元。

花姐認(rèn)為，并不是它們的產(chǎn)品有多優(yōu)秀，而是10.5萬元/平米售價倒掛，成為海淀特有的剛需豪宅盤。

現(xiàn)在，人們的目光轉(zhuǎn)向了朱房村雙子座。

理論上，一部分在功德寺雙子座沒買到房的，會關(guān)注朱房村雙子座。但兩者的售價，又不在同一個層面上。

如果用功德寺雙子座的價差3.4萬元/平米（10.5萬元/平米-7.1萬元/平米=3.4萬元/平米）來推算，華潤臻澐的售價至少在12.3萬元/平米。若在配置上增加一些，價格應(yīng)該是12.5萬元-13萬元之間。

同理，建發(fā)海晏的售價，應(yīng)在12.9萬元-13.5萬元/平米。

和功德寺雙子座相比，朱房村雙子座最大問題在于，兩個項目的樓面價相差了6000元/平米。

花姐拿到一份華潤臻澐和建發(fā)海晏的戶型配比表，它們至少有80%戶型是競品。

這意味著，同樣的戶型，購房者買海晏的價格更高。但建發(fā)有一個最大的優(yōu)勢，只有一個股東，決策簡單，而華潤臻澐股東多，顧慮自然就多了起來。

它們的大環(huán)境相差不大，但小環(huán)境還是有些差異的。

華潤臻澐在西邊，西面離京新高速約200米，建發(fā)海晏則在東邊。僅此一條，建發(fā)海晏的區(qū)位是強(qiáng)于華潤臻澐的，但這個優(yōu)勢，是否價值6000元/平米，是個疑問。

建發(fā)海晏必須在產(chǎn)品上完全超越華潤臻澐，才有勝算。

下面，花姐嘗試對華潤臻澐和建發(fā)海晏進(jìn)行對比分析。

1、海晏在東，臻澐在西，兩個樓盤的朝向皆不正，東偏南22.09度。這導(dǎo)致一個問題，上午海晏會擋臻澐的光，下午臻澐會擋海晏的光——西曬。

2、臻澐西側(cè)有一條窄窄的綠化帶，綠化帶往西是一片市政公用地塊，包含了變電站、垃圾站、公交站、供電供熱，地面公交場站；而海晏沒這個問題。

3、臻澐幫海晏擋住了京新高速和鐵路的噪音——距離200米左右，下午噪音60分貝左右；但南側(cè)的五環(huán)高架對它們都有噪音污染——距離170米左右。

4、兩個項目都有極端產(chǎn)品。臻澐有134平米戶型約126套；海晏有290平米-300平米戶型41套、一梯一戶。

其它戶型主要是180平米、210-229平米、270平米左右，成了直接競爭對手。

5、大門是面子工程，兩個項目都設(shè)在東面，紫氣東來。

海晏的大門用了裝飾架構(gòu)包裹大堂，三進(jìn)制，通過風(fēng)雨連廊把兩個會所連成一體。

臻澐的大門只有裝飾架構(gòu)，大門與地下會所分離，但南面的次大門比海晏闊氣，皆面朝清河一側(cè)。

6、臻澐調(diào)改了一個車庫出入口位置，從北面移到了東大門南側(cè)，人車放在一起，不是很安全；海晏西邊的車庫入口，斜對著臻澐的8#。

7、兩個項目南北都有退線。按照土地出讓文件，南面的河道退線在7-16米之間，臻澐退了8.2-16米，海晏退了6.89-15.12米；北面臻園退了11-25米，海晏局部退了12米。

如果按照文件尺寸，海晏的退線不夠徹底。

從整體退線上看，臻澐退線面積更大，如果海晏加上東邊的綠化帶，實際容積率會稍低于臻澐。雖然從土拍文件里，臻澐容積率為2.4，海晏為2.42。

花姐點(diǎn)評：

華潤臻澐與建發(fā)海晏的較量，關(guān)鍵在于6000元/平米的樓面價價差。

隔離了西邊“噪音+市政設(shè)施”，你會為建發(fā)海晏的高價買單嗎？

如果兩個項目利潤差不多，拿180平米戶型來換算，買海晏要多付出大約100萬元。

對于一個單套超過2200萬元的豪宅，是否會在意這100萬元？貧窮限制了想象，花姐得不到這個問題的答案。

花姐認(rèn)為，影響購房者下單的，噪音與市政設(shè)施并不是最重要的，核心在于，誰的產(chǎn)品更勝一籌。

華潤置地在朱房村的確有號召力，橡樹灣就擺在那。而對于建發(fā)的品牌認(rèn)知，很多購房者是陌生的。

在這種情況下，建發(fā)要解套，唯一之路是，打造出絕對超越臻澐的產(chǎn)品。

一個新問題又來了，建發(fā)能否算得過賬來？