上海浦東新楊思一個以高品質裝修為賣點的樓盤最近成功“出圈”，3月底售樓處開放以來，單日最高客流破千組，清明假期也成為看房熱門地。

新盤熱度高，離不開品牌營銷和地段優勢，更與兩大市場趨勢有關。一方面，今年上海樓市“小陽春”成色足，住房交易趁勢而起，二手住宅3月份成交2.69萬套，月度成交套數創2021年8月以來最高；另一方面，隨著生活水平提升，消費者對于品質居住的追求愈發凸顯。

記者從上海市住建委獲悉，今年9月起，上海將施行新版住宅套內質量驗收標準，落實“好房子”建設要求，從驗收環節引導房企打造質量更好的住宅，滿足消費者的品質居住需求。

新楊思樓盤假期人氣十足 受訪者供圖

新房“日光盤”在全市多點開花

清明小長假，新楊思該樓盤項目銷售小蔡和同事忙得連軸轉：“不少人趁著認購前的最后一個周末趕來體驗，沙盤和樣板房要擠著看。”這些客戶大多來自三林、張江和金橋等地，共同訴求便是換一套面積更大的新房。該樓盤首期推出的120平方米、140平方米兩類房源，剛好滿足改善性需求。

新房銷售情況是衡量樓市熱度的關鍵指標之一。良好的新房銷售態勢，不僅能激活設計、建材、施工、家裝、家電等一整條房地產開發產業鏈，還事關所在區域的配套能級。

值得注意的是，新房市場的“日光盤”在全市多點開花。今年3月份開盤的29個樓盤，近半數認購率超過100%，約7個“日光”。令人意外的是，像寶山大場中環置地中心望云、浦東唐鎮開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯發金海汀云臺，地段優勢不突出，房源卻在開盤首日幾乎全部賣出。

在新房市場，中高端項目依然頗受歡迎。上海中原地產首席分析師盧文曦表示，3月份全市新房成交面積的前五名中，有3個項目單價超11萬元/平方米，帶動新房交易價格環比上漲14.9%。本月，上海繼續保持中高端項目的供應力度，最新入市的5個樓盤中，有4個單價超過10萬元/平方米，其中就包括該新楊思樓盤。

上海樓盤上新名單（4月6日）

購房者關心“小陽春”究竟能否持續？市場普遍察覺到，當前行情更能映照“真實”供需格局。距離上輪上海樓市新政執行已有半年時間，如今的樓市不受新政直接刺激，也無重大節假日影響，交易節奏恰好表明市場情緒升溫，購房者預期和信心不斷復蘇。

上海市房地產交易中心副主任阮駿麒表示，目前，“滬九條”“滬七條”政策效應仍處于釋放階段，樓市行情有望延續去年四季度以來回穩向好態勢，行情將保持在當前水平。

上海“好房子”新政引導品質提升

如果將時間線拉長，就能發現，新楊思樓盤的火爆早有跡象。

該樓盤所在地塊于去年11月出讓，以40.37%的溢價率創三年來新高，并成為首個觸發上海“雙高雙競”土拍規則的地塊。

“雙高雙競”土拍規則從2024年9月開始執行，是指兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。首輪先競高品質，把超低能耗、BIM技術應用等普適要求寫入土地出讓合同，作為買家入場的起始條件，符合條件者，方可在線下進行首輪競價。新楊思地塊有5家競買人線下競價，觸及溢價中止價后轉入第二輪競高品質。

第二輪競高品質要對裝修標準、公共設施和開放空間、無償移交政府的高端人才住房等指標順次競買。選擇進入該環節的3家競買人繼續競拍，很快觸達指標上限值，即裝修標準5000元/平方米、公共服務設施300平方米、高端人才住房配建比例2%。其中，兩家競買人接受頂配指標，繼續進入第二輪競價，最后價高者得。

新規目的從土地源頭引導住宅品質提升。如今，當新楊思地塊住宅設計方案化作樣板房和沙盤擺在人們面前，“頂配”高品質指標如何呈現，自然吸引人們的注意，樓盤火爆也就不足為奇。

從長遠來看，提升住宅品質需要貫穿整個開發全生命周期。3月31日，住建部發布《住宅項目規范》，正式為“好房子”定下新標準。上海市住建委加碼跟進，將于9月1日起執行新版《住宅工程套內質量驗收標準》，其中包括新增對精裝修住宅套內空間尺寸的測量要求。

上海市建設工程安全質量監督總站質量管理科有關負責人介紹，近年來，上海小區業主反映的新房質量問題發生變化，主要集中在外墻滲漏、內墻質量、地下停車庫、室內地面、門窗以及給排水與燃氣等方面，其中外墻滲漏較為突出。

新規以問題導向，較此前更為細化。如，針對工程質量投訴較為集中的外墻、外窗滲漏等問題，提出細致的驗收要求；新增淋水試驗和紅外熱像法等檢測要求，增加室內環境污染物報告、全裝修住宅設置燃氣泄漏報警系統的檢查要求，增加預埋件、柜體、家具等其他細部驗收要求。

小業主關注重點 來源：市住建委

值得關注的是，《標準》原章節“弱電工程”改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統的驗收要求。集成式廚房和衛生間、低溫熱水供應、新風系統等新興事物，《標準》也給出明確定義，引導新型生活方式普及。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，國家和地方相繼出臺“好房子”新標準，將進一步促進行業洗牌和市場分化，倒逼房企從“成本博弈”轉向“品質競爭”，構建房地產可持續發展新路徑，進而帶動市場改善性需求。

開發商率先試水鉆研產品力

記者走訪發現，上海市場已經聞風而動，“好房子” 所具備的舒適、綠色、智慧等特色元素已然在樓市中初露端倪。

住宅新國標最吸引人的一項，是把住宅的層高標準提高到不低于3米。在這場行業變革的浪潮中，上海部分住宅層高已然先行一步。記者梳理發現，超過3米層高的樓盤幾乎遍布上海各區。

2020年1月上海正式推行《住宅設計標準》，這是現行的最新版標準。文中明確，住宅層高宜為2.8米，且不應大于3.6米。這一調整看似細微，實則為開發商打開了產品創新空間。

“3米層高是上海不少房企默認的開發標準，少數樓盤會因為周邊規劃的要求高度受限，層高低于3米。”一位資深從業者告訴記者。在2024年土拍中以全國最高單價出讓的徐匯濱江地塊，多棟住宅樓已拔地而起。根據項目規劃圖，建成后每層樓高有望超過3.5米。再看松江，3月開啟認購的中企譽品銀湖灣二期項目，住宅層高也不低于3米。

在出讓階段高品質指標“拉滿”的新楊思樓盤項目，層高也明確不低于3.1米。小蔡介紹，預計交付時，室內裝修將引入杜拉維特、嘉格納、漢斯格雅、博世等一系列知名品牌。空間設計對標高端住宅標配，引入超大轉角飄窗和全屋軟水裝置。開發商還考慮到掃地機器人在家庭中的廣泛普及，在衛生間的臺盆區域采用挑空設計，預留打掃空間。

看似高昂的成本投入，換來的卻是市場更為寬廣的接納度。近幾年上海的熱銷樓盤，無一不和品質緊密相連。2024年三開三罄的奉賢龍湖觀萃項目，四開四罄的寶山中環金茂府，在公區都引入健身房、藝術廳、會所、下沉庭院等以往市中心高端住區的標配。

“我們在已經落實的企業設計標準中，不僅提到層高達3米，而且也更加關注戶型通風、采光、門窗密閉性等，并且融合了新科技、新材料、新工藝應用，”中華企業設計管理部負責人說。

本應在成本與利潤的天平之間謹慎權衡、被動選擇的開發商們，為何成了主動求變的驅動力？

這與上海高度開放的市場環境有關。“上海匯集了來自國內外最有實力的開發商，消費者要求高、選擇多，不卷產品很難脫穎而出。”業內人士坦言。

一線城市的購房需求旺盛、資源配置優良，向來是地產界的“兵家必爭之地”。2024年，上海宅地競得人既有來自新加坡、香港、泰國的外資房企，招商、保利、中海等央企，也有初入上海的外地民企，以及上海本土企業，這意味著未來住宅產品間的競爭會非常激烈。

“隨著住宅設計新國標落地，上海相關設計標準也有望得到優化。房企需要及時科技降本、創新產品，消納提標帶來的增量成本，進一步鞏固競爭優勢。”嚴躍進說。

來源 | 解放日報

作者 | 戚穎璞