上海，2025年4月8日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對上海2025年一季度的寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場和產業地產市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場：回暖曙光與市場分化并存

2025年一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量達10.46萬平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場供需失衡局面仍未得到扭轉，整體仍處于供大于求的狀態，一季度有4個新項目入市，新增供應30.73萬平方米，致使甲級寫字樓空置率持續上行，到一季度末空置率已達23.0%。租金繼續承受壓力，本季度，甲級寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

在租戶需求方面，提升公司運營效率及塑造良好整體形象成為關鍵考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新興區板塊憑借優質項目入市，兼顧高性價比優勢，吸引了眾多租戶入駐，整體交易量上表現。其中，如普陀真如板塊的“中海中心”、虹口“中垠廣場”、“友邦金融中心”等表現尤為亮眼。

行業成交方面，各行業呈現出分化的態勢。盡管零售貿易、專業服務、金融以及TMT行業的成交名列前茅，但市場份額出現下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿易業品類冷熱不均，食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長，而服裝鞋帽針織品類呈現下滑趨勢。部分服裝零售品牌在優質地段、合理租金及高端物業品質的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項目的意愿愈發強烈。

專業服務行業來看，上海作為跨國公司和總部企業角逐的前沿陣地，技術咨詢、管理咨詢、人力資源及律所依舊是細分服務領域的核心力量。另外，受經濟波動、行業變化及諸多不確定因素的影響，企業對靈活辦公模式的需求與日俱增，傳統樓宇與各類品牌聯辦展開合作的現象增多。金融行業方面，非銀行的金融機構業務規模擴大，對辦公空間需求水漲船高；同時，為提升企業形象與競爭力，不少金融機構紛紛選擇從老舊辦公樓搬遷至品質卓越、配套完善的甲級寫字樓。TMT行業，基于成本控制與產業集聚的考量，在張江、漕河涇等新興商務區加速聚集，更傾向于充滿科技氛圍、配備算力等技術支持的辦公樓宇。

展望未來，大量新增項目如潮水般涌入市場，預計今年未來三個季度甲級寫字樓供應體量達143萬平方米，其中長寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應體量均超過20萬平方米。在激烈的競爭環境下，租金持續承壓，市場分化日益明顯。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場在機遇與挑戰的交織下，展現出復雜多元的格局。需求層面，市場正經歷溫和復蘇，貿易制造、專業服務以及金融等傳統行業依舊是市場穩健發展的壓艙石，與此同時，以“AI+”賦能新興產業異軍突起，為市場注入新增長動能。面對挑戰，將會有越來越多的業主積極求變，開展辦公樓智能化與綠色改造，優化物業服務品質，租戶可順勢而為，在租賃談判中爭取更優的商務條件，實現降本增效。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力爭保持5%的GDP增速的同時，還計劃加速推進“五個中心”建設，發展新質生產力。從業主視角來看，上海甲級寫字樓市場競爭依然激烈，但這些宏觀舉措有望為市場需求側帶來新的增長動力。

上海零售商業市場：政策驅動與消費活力并進

2025年一季度，上海零售租賃市場保持活躍態勢。為了提振消費、擴大內需，2025年上海將投入市級財政資金5億元，聚焦旅游、餐飲、電影、體育四大領域，發放“樂·上?！狈障M券。受此積極影響，上海各大商圈客流量持續增長。截至一季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環比下降0.04個百分點至9.47%，反映出品牌商對優質零售物業市場的需求持續增長。在眾多業態中，時尚、生活方式、餐飲，以及娛樂依舊為最主要的需求來源。本季度，優質的新增供應以及成熟項目、良好商業氛圍進一步提升了業主對整個上海零售物業租賃市場的信心，相應地也維持了對其租金水平的預期。有鑒于此，上海中高端購物中心首層租金報價環比上漲0.69%，至人民幣738.75元/月/平方米。

2025年預計有262萬平方米的新增零售供應量入市（包含城市更新項目），大量的新增供應無疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競爭白熱化的市場中，部分老舊項目的業主試圖以新一輪的升級改造優化資產，提升市場競爭力。

一季度，上海零售市場亮點紛呈。據不完全統計，全市新增首店品牌或突破300家，餐飲類占比70%（如意大利Giolitti冰淇淋、本土品牌鯉久面屋），零售類聚焦高端市場（法國Galenic護膚、奧地利HEAD運動），而二次元主題空間（森羅萬象）、治愈系集合店（Rua Friends）等新興業態則吸引著Z世代，如泡泡瑪特Hirono小野全球首店單月客流量預計超10萬人次。除了各類型首店之外，各大品牌紛紛在上海開出全新概念旗艦店，如：全國知名時裝品牌太平島全球首家“超級壹號店”在南京東路的置地廣場正式開業，運動品牌X-BIONIC在南京西路沿街開出雙層旗艦店，Prada在靜安區的榮宅開設亞洲首個獨立餐飲空間“迷上Prada榮宅”。

戴德梁行華東區商業部董事陳云九表示，2025年上海零售市場將呈現“總量承壓、結構升級”的特征。受相關政策驅動及技術迭代等因素，3C數碼類（如智能穿戴設備）預計增速穩定增速，家電、家具等大宗消費因“以舊換新”政策推動，有望實現的修復性增長。同時，以首店經濟、即時零售、年輕消費場景創新為主的全新驅動力有望接棒增長引擎，頭部項目通過科技化、主題化運營主導流量爭奪，政策紅利（以舊換新補貼）與ESG轉型將重塑行業競爭格局。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文同時表示，一季度，“以舊換新”政策與“樂·上?！毕M券發放將持續激活上海零售市場，優質零售物業市場空置率微降、租金企穩。然而，大量的新增供應或加劇市場競爭，推動存量商業項目加速改造升級。消費者的多元需求正在重構購物中心、品牌門店，以及產品服務的創新邏輯，在技術創新、創意裂變與消費迭代的共同作用下，零售新場景、新業態層出不窮，正在成為上海新的消費增長極。

上海大宗市場公寓大宗異軍突起

一季度，上海大宗交易市場供錄得73億人民幣的房地產大宗交易，同比大幅下降50%，但以博華廣場的70多億交易正處于交割流程中，待其正式交割后將計入成交數據，預計二季度上海大宗交易市場數據同比將有明顯提升。

物業類型方面，一季度上海長租公寓項目熱度大漲，成交總額接近40億，不僅占一季度上海大宗市場超50%的比例，橫向對比2024全年，這一數字也占到全年公寓/住宅成交的三成有余。最近匯添富上海地產租賃REIT網上網下認購倍數超歷史REIT認購記錄，也是長租公寓火爆的體現之一。因徐匯喜悅薈、城隍廟廣場、古美路35-37號等項目成交，商業物業以23%的成交占比位居第二。辦公/研發辦公雖只錄得11億成交，但其中不乏宗教機構等非機構買家的身影。此外，雖酒店、工業等在一季度成交不甚明顯，但開年后市場上仍有較多相關業態投資需求，戴德梁行資本市場部所促成的張江創新園交易亦是其中代表。

內外資方面，一季度上海內資占盡大宗交易市場100%，內外資差距達史上之最，根據戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強預計，目前該局面短期內比較難改變。

華東高標倉庫市場面臨一定去化壓力

2025年一季度，華東地區高標倉庫租賃市場高端制造、人工智能產業的尋租需求擴大，成為市場新的增長點，而電商需求則有所縮減。盡管如此，電商、制造業及第三方物流仍是市場的主要去化力量。上海市高標倉庫市場空置率環比下降0.1個百分點至21.8%，平均租金環比微降3.9%至46.3元/平方米/月。江蘇省表現穩定，平均租金微漲至34.1元/平方米/月，市場空置率環比微降0.4個百分點至19.5 %；安徽省平均租金下降2%至26.84元/平方米/月，空置率微降0.86個百分點至9.6%；浙江省主要去化力仍為電商、快遞快運，空置率環比上升至23.5%，平均租金微漲0.2%至33.9元/平方米/月。整體市場雖有轉好的跡象，但仍面臨一定去化壓力。

業主招商策略優化

一季度租賃市場仍面臨一定招商競爭壓力，業主繼續采用低租金策略吸引租戶。此外，由于租戶的租期從5-10年偏向于租期為2-3年，業主需要儲備更多的客戶資源來應對租戶租期縮短及租戶流動性。同時，業主優化續約條款，提高租戶續約率，降低租戶流失導致的項目招商壓力。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，目前的物流地產市場面對全球經濟的不確定性，未來的方向是比較模糊的。雖然中國物流地產市場已經過了高歌猛進的十幾年的高速發展期，但國內經濟的逐步恢復和消費的剛性需求為市場帶來暖意。在基本消費的剛性需求面前，以城市配送型物流為主體的物流地產市場預計會漸漸恢復，但復原仍然需要較長一段時間。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，2025年第一季度，上海房地產市場在復雜多變的經濟環境中展現出獨特的活力與韌性。在寫字樓領域，出現需求的溫和復蘇與市場的分化調整；零售商業市場在政策驅動下活力四射，消費潛力不斷釋放；產業地產市場在新興需求的推動下持續探索轉型升級；大宗交易市場則在長租公寓等新興業態的帶動下，呈現出新的投資熱點。戴德梁行始終致力于為上海房地產市場的穩健發展提供專業洞察與創新解決方案，助力這座國際化大都市在全球經濟舞臺上持續閃耀。

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