原創 劉曉博

最近有一個比較大的利好，被深圳人忽略了。

這就是：深圳的發展空間變大了，“有效面積”獲得了一次比較大的擴容。

去年，國務院批準了“深圳市國土空間總體規劃（2021－2035年）”，最近深圳全文發布了這個規劃。

在規劃里赫然寫著：

全市劃定生態保護紅線872.02平方千米。其中陸域生態保護紅線477.74平方千米，約占陸域面積的24%，主要分布在田頭山－大鵬半島自然保護區、梧桐山－三洲田片區、塘朗山郊野公園、梅林山郊野公園、鳳凰山森林公園等地區；海洋生態保護紅線394.28平方千米，約占海域面積的19%，主要分布在廣東珠江口中華白海豚國家級自然保護區等地區。

而在2021年8月發布的《深圳市“三線一單”生態環境分區管控方案》里，是這樣對生態保護紅線表述的：

生態保護紅線和一般生態空間。全市陸域生態保護紅線面積588.73平方公里，占全市陸域國土面積的23.89%；一般生態空間面積52.87平方公里，占全市陸域國土面積的2.15%。全市海洋生態保護紅線面積557.80平方公里，占全市海域面積的17.53%。

根據最新國土空間規劃，深圳“陸域生態保護紅線面積”從588.73平方公里，下調到了477.74平方公里，減少了將近111平方公里。

“海洋生態保護紅線面積”從557.80平方公里下調到了394.28平方公里，減少了163.5平方公里。

這意味著，深圳的發展空間顯著擴大了！

近年來，深圳一直被面積小、可用土地少而發愁，專家們也提出了各種版本的深圳擴容方案。

比如中央黨校主辦的《學習時報》，曾在2020年6月，深圳特區建立40周年紀念日前夕發表整版文章，標題為《“三區”疊加 擴權賦能 探索建設大深圳統籌合作示范區”》。

文章認為：

探索建設大深圳統籌合作示范區成為最優選項。規劃中的深河（河源市江東新區）合作區預計面積434平方公里，如能再加上惠州惠陽區、東莞市，深圳擴權統籌的總面積將達到6279平方公里。

文章提出：這個示范區由深圳主導，通過賦予深圳經濟、社會、民生事務等省級管理權限，對深圳、東莞、惠州惠陽、深汕合作區、深河合作區五地的土地、勞動力、資本、技術、數據等供給側要素進行結構性調整，在頂層設計上規劃建設一個跨行政區域的資源統籌、功能協調、產業互補、成果共享的區域統籌合作新模式。

還有一些專家更干脆，建議深圳合并東莞、惠州成立直轄市，以便更好地發揮輻射帶動作用。

種種跡象顯示，國家暫時沒有調整行政區劃的打算，而是通過調整深圳生態保護紅線的范圍，給深圳釋放了新的、較大的發展空間。

深圳的陸域生態保護紅線面積被大幅壓縮了將近19%，釋放了大約111平方公里的面積。在這些空間里，可以建設更多的住宅、學校、醫院、道路、寫字樓、商場和工廠。

按照深圳建成區實際人口密度（大約2萬人/平方公里），這111平方公里可以容納200萬人。

“海洋生態保護紅線面積”減少了163.5平方公里，仍然處于生態紅線保護中的區域，主要在珠江口中華白海豚國家級自然保護區等地。

這意味著，深圳可開發的海域也大幅增加了。或許，在這新釋放出來的163.5平方公里的海域里，未來可以進行適度的填海。

建議深港合作，未來在東部海域建設一個共用的新機場。這個新機場的距離比“發揮深圳第二機場作用”的惠州平潭機場要近很多，可以通過海底隧道，用軌道交通連接深圳和香港市中心。

這對深圳樓市將產生哪些影響？是利好，還是利空？

我的看法是：整體上是利好。

深圳樓市最大的問題上，“非典型性住宅”占比太大，“典型性住宅”占比太小，影響了青年才俊“入股深圳”的機會，對深圳長遠發展不利。

所謂“非典型性住宅”，是指城中村、小產權房、違法建筑、工業區宿舍等，這些住房的總套數超過800萬套（間），基本上可以跟上海住房存量的套數相當。

現代意義上的、適合居住的住宅，也就是商品住宅、保障房（有陽臺、廚房、衛生間，采光通風達標），不到220萬套。北京上海分別有800萬套到850萬套這樣的紅本住宅。

年輕人、新市民到深圳發展，如果想買一套產權清晰、適合居住的住房，難度比較大，價格比較高。

對于絕大多數人來說，只有買了這座城市的房子，才算安家，才算把小家庭的命運綁定了一座城市，入股了一座城市。

深圳不缺住房，但缺少讓年輕人、新市民“入股”的機會。

深圳的住房結構，還停留在“工業區時代”。在低端產業遍地的時期，打工者不在乎居住條件，也不會奢望入股深圳，深圳的住房結構足以滿足那個時代的發展需求。

現在，闖深圳的人發生了巨大變化。從2010年到2020年，深圳800多萬增量人口中，有超過300萬擁有大專及以上學歷。他們當然不愿意在深圳租一輩子房，在城中村住一輩子。

由于大量土地被各種小產權房、城中村占據，深圳可以用來建設商品房、保障房的土地就捉襟見肘了。搞城中村舊改，難度大、周期長，舊改出來的房子容積率高，不能更好滿足年輕人、新市民的需求。

所以，通過調整生態紅線釋放更多土地，成為深圳當務之急。

現在，國家終于批復了深圳新的國土空間規劃，給深圳釋放了足夠多的可用空間，當然是深圳發展的里程碑事件，是大利好！

新增用地釋放出來之后，會有更多新住宅建成，可能加大一些片區的供應量，比如非核心區。但在核心區，能釋放的空間不大，影響微乎其微。即便在中心區搞一些增量，也會很快被消化。

在非核心區，如果供應量比較大，可能會影響二手房價格上漲。

但官方會控制供應節奏，所以影響主要還是對“非典型性住宅”（城中村、小產權房、違法建筑）。這反而有利于未來城中村的改造。