導語：尚未度過寒冬的房企，今后要拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。

限購時代結束，20年來行業最寬松的環境，給地產牛市畫上了一個句號。

“筑底”，成為近幾年政府給地產市場下判斷的常用詞。

筑底時期，政策也在發生新變：一邊保交付、建好房，滿足居民住房需求；一邊尋找新發展模式，幫助企業止損轉盈。

對于近7成仍在虧損的房企來說，踩準時代與政策的脈搏，無疑是在激流中生存的關鍵。

01 三個維穩“必答題”

波動時期，地產行業最怕的，便是房子缺少流動性。

沒有流動性，便意味著消費者不愿買房，房企的資金也難以回收。

有一個非常形象的比喻：“增量時期流向房地產市場的錢，逐漸變成堰塞湖，變成一個黑洞。”

為了刺激房子的流動性，政府出臺了一系列政策，匯總起來主要是三條：按期交付、財務安全與住好房。

由于交付的滯后性，房企壓力最大的交付時期，主要集中在2021年到2024年，行業普遍認為，2024有可能是地產行業最后一個交付大年。

波動周期，持續做產品投入頗為不易。不過幸好政策的大手，給房企提供了足夠的底氣。

2022年7月，“保交樓”首次被寫入最高層會議決定；2024年5月，政府提出打好“保交房”攻堅戰，一字之差，代表房地產調控從保項目到保權益、從防風險到促轉型的戰略升級。

政策支持下，不少面臨流動性壓力的房企，紛紛逆勢保交付，成為這兩三年交付大戶。

除交付之外，政府還不斷加大“白名單”項目貸款投放力度，并制定了一系列扶持政策，比如地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，經營性物業貸款可用于穩固公司債及貸款等，來保障房企財務安全。

從財報來看，不少有序壓降負債的規模房企，在這一波扶持中均實現了債務結構的優化。以龍湖為例，其經營性物業貸在2024年凈增299億元，一季度如期兌付65億元公開債券，有息負債較2023年底壓降163億元至1763.2億元，在手現金為494.2億元，各項指標表現都極為穩健。

從交付到財務，最終目的都只是為了一個目標：住好房。

其實，中國敢于主動戳破房產泡沫，很大程度也在于人民對住房需求的變化趨勢已勢不可擋。2023年，全國城鎮住宅套戶比就已達到1.07，已經邁過住宅絕對短缺階段。這意味著大眾對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，從“有房住”變為“住好房”。

這一趨勢在2025年尤為顯著。隨著“好房子”被寫入政府工作報告，頭部房企對安全、舒適、綠色、智慧“好房子”的布局力度也隨之增加。過去兩年，龍湖已經有9座云河頌和16座御湖境陸續入市；2024年5月又發布全新產品線“觀萃”，將社區之外的街角公園、街區商業、居住區“打包”開發，并以躺椅、帷幔、吧臺、燭火、小型水景等設施、景觀，建立起親近、融合的社區氛圍。

一位行業觀察者對此感嘆：“在房企普遍追求降本增效的當下，龍湖敢開先河，不斷自我革新，更是斥資超千萬營造示范區，對極致產品的‘偏執’，絕對是對買房人最珍貴的誠意。”

龍湖北京中關村“觀萃”，圖片來源：龍湖官網

中信證券認為，未來10年，核心城市中，只算高樓齡房屋業主置換疊加新市民購房剛性需求，保守測算就達到每年4.3億平方米，相當于2023年全年商品房銷售面積的38%。只要企業能用高質量、新科技、好服務，建設出懂消費者之所需“好房子”，房地產開發賽道就還是一條有市場、有發展、有未來的藍海賽道。

02 尋找“第二曲線”

如果說“好房子”是房企求生的必答題，那么“新發展模式”則是未來布局的附加題。兩者合二為一，方是一張完整的房企考卷。

“發展新模式”早已在2023年便已提出，2024年至今更是頻繁出現在各大經濟會議與文件中，2025年，“加快構建房地產發展新模式”被正式寫進了政府工作報告之中。

問題在于，模式何謂“新”？如何“新”？

對政府而言，新模式意味著增加保障性住房、建立“人、房、地、錢”聯動機制等頂層設計。

對房企而言，新模式意味著在“賣房子”外，尋找業務第二曲線，如住房租賃、物業管理、房產代建等，從而延長業務鏈條，建立開發、運營、服務輕重并行的一體化模式。

兩者共同的目的，在于擺脫“高負債、高周轉、高杠桿”弊端，完成去杠桿的目標，在現金為王的下半場掌握主動權。

有了政策的支持與緩沖，許多房企都開始長遠布局，做起了細水長流的輕資產經營生意。

例如，華潤置地大資管業務，便包括經營性不動產業務、輕資產管理業務，以及代建、長租公寓等部分生態圈要素型業務。

龍湖則通過開發、運營、服務三大業務板塊的緊密結合，成為2024年少數盈利可觀的房企之一。

圖片來源：龍湖官網

2024年，龍湖(00960.HK)運營及服務業務合計實現收入267.1億元，已成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源。

其中，商業投資業務租金收入同比增長7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年末進一步提升。

資管旗艦品牌“龍智資管”，則通過長租公寓、服務式公寓、產業辦公、活力街區、婦兒醫院及健康養老六大業務單元，全年貢獻收入31.8億元。

龍湖智創生活物業管理業務總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米，外拓占比超過60%。

“智慧營造”品牌龍湖龍智造，拓展了研策、設計、建管、精工、千丁數科等多模塊的一站式、全業態服務，2024年實現營業收入12.1億元。

以上業務為龍湖整體營收貢獻了20%的份額，印證了“第二曲線”不俗的發展潛力。

03 先發者制勝

放眼未來，經營性資產在很長一段時間內，仍會是拉動行業乃至整體經濟發展的主要動力之一。

一則，一二線城市中產階層擴大，驅動高品質購物中心、高端長租公寓發展。

二則，數字經濟、服務業比重提升，驅動寫字樓、產業園區等資產向“運營服務化”轉型。

三則，政府鼓勵存量資產盤活（如REITs試點），為輕資產發展提供政策利好。

說到底，經營性資產其實就是把原來緊緊聚焦在地產業務的目光收回，布局在規模更廣泛、投資更輕量、業務鏈更長的其他領域。

這一策略，用一句更簡潔的話說便是：空間即服務。

正如騰訊是做人和人的連接，阿里、京東是人和貨的連接，而房企要做的則是人和空間的連接。

作為最早提倡“空間即服務”的房企之一，龍湖早在二十多年前，就已開始擴寬自身業務圍欄。在行業高增長階段，龍湖敏銳嗅到了單一布局開發業務的局限性，積極布局商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造多領域，努力完成新舊動能的業務轉換。

在房產上市公司估值承壓的當下，資本市場對房地產行業投資價值的評估，將更為強調估值和業績匹配度。而龍湖對經營性資產布局的先發優勢，為其贏得了更多的籌碼。目前，開源證券、東吳證券等機構，均維持龍湖“買入”評級，看好龍湖在轉型中以經營性收入為基石的穩健性。

大潮退去方顯真章。當政策暖流托住行業底線，房企下半場的角逐，早已不是規模競速的單一賽道，而是產品力、服務力與創新力的多維較量。當行業從資本驅動轉向能力驅動，唯有將政策紅利轉化為內生動力，以服務延展空間溫度，才能在存量時代打開增量空間。未來藍海，終將屬于既能筑造理想人居，又能運營城市生態的長期主義者。