原標題： 新城控股表面盈利、實則隱憂：現金流幾近枯竭

4月1日，新城控股（601155.SH）旗下新城悅服務突發公告稱暫停交易，并推遲年度財報發布，原因是審計過程中發現與關聯方存在異常資金往來，需進行進一步核查。這一突如其來的變故，再次將新城控股推至市場風口浪尖。

事實上，這并非偶然事件。早在3月28日，新城控股剛披露的2024年報中，就已被致同會計師事務所出具了帶有“持續經營重大不確定性段落”的非標審計報告——這是其連續第二年遭遇類似審計意見，若2025年無法改善，將面臨被強制退市風險。

表面盈利、實則隱憂：現金流幾近枯竭

從年報數據來看，2024年新城控股實現營收約890億元，同比下降25.32%；歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.07%。表面上看仍保有盈利，但隱藏在報表深處的數字卻暴露了公司的“失血”困境：

地產主業斷崖式下滑：房地產銷售收入同比下降近三成至760.41億元，毛利率僅為11.72%，創歷史新低。合同銷售額暴跌：全年合同銷售額僅401.71億元，同比暴跌47.13%，銷售面積同比下降44.38%。經營性現金流快速枯竭：2024年凈額僅15億元，三、四季度均為負值。過去三年從219.8億元持續滑落至不足15億元，呈現“斷崖式”下行。貨幣資金告急：賬面僅余103億元現金，其中37億元受限。同期一年內到期短債高達120億元，應付賬款更高達453億元。

致同審計明確指出，截至2024年底，新城控股流動負債超出流動資產150.67億元，有息短期債務合計119.88億元。該公司已連續兩年出現這一嚴重資金錯配，若2025年無法改善，極有可能觸發退市新規。

商業反哺是否“飲鴆止渴”？

在住宅開發業務節節敗退之際，新城控股加碼“商業運營+物業代建”雙重轉型，試圖以“商業反哺住宅”。年報顯示，商業收入128億元，同比增長13.1%，其中物業租賃毛利率超過70%，帶動全年近半毛利潤。

但問題在于，這種高利潤率背后，是對旗下吾悅廣場的高強度抵押換取融資。截至2024年底：吾悅廣場共1214億元資產中，已有1025億元被用于抵押融資，抵押率達84%。2024年新增抵押融資205億元，利率雖低至4.97%，但可用抵押空間已非常有限。商業轉型“榨干融資潛力”，未來可持續性存在重大不確定性。

值得注意的是，盡管吾悅廣場出租率接近98%、年客流近18億人次，背后的盈利能力卻難以迅速變現補充現金流。這讓所謂“商業造血”變成了一種資產抵押套利游戲，并不能從根本上緩解企業現金流危機。

非標審計兩連擊，資金方信心瀕臨崩盤

繼2023年普華永道出具非標審計后，2024年致同再次指出公司存在“持續經營重大不確定性”，并特別提及公司：連續流動性告急，高比例短債集中到期，部分資金受限，審計中發現重大會計差錯未能更正。

這類非標意見將嚴重打擊債權人、監管機構及市場的信心。未來一年內，新城控股需償還6億美元境外債券及37億元境內債務，若銷售回款不能改善或再陷信用危機，公司將直面違約風險。

人事震蕩與內部動蕩加劇

2025年2月，新城控股宣布撤銷副總裁毛峰的職務。這是繼2020年以來核心高管的又一重大人事變動。市場猜測此次變動或與創始人王振華重新回歸管理層有關。

頻繁的人事震蕩與權力更替，往往伴隨著資源重分配與公司戰略搖擺，亦會加劇內部不穩定因素，削弱外部融資機構的信任。

作為曾經的“千億房企”，新城控股一度憑借“住宅+商業”雙輪驅動模式跑贏行業。但在市場環境驟變之下，舊有模式失靈、現金流告急、審計問題頻現，讓這家企業一步步陷入泥淖。

非標審計兩連擊、現金流三年下滑、商業資產大規模抵押、住宅去化崩塌、人事持續動蕩，這些變量讓新城控股距離退市警戒線只差一步之遙。

未來一年，新城控股需靠商業運營“回血”、提高資產變現能力、穩定債務結構，并接受監管、審計與市場的多重考驗。但現實或許更殘酷：在缺乏根本性盈利模型與資金造血能力的當下，“商業反哺住宅”更像是垂死掙扎，而非自我救贖。

來源丨經濟格局

撰文丨九裘小妹

編輯｜鄒貓小妹