數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有90萬(wàn)臺(tái)電梯的使用年限超過(guò)15年。近年來(lái)，隨著老舊電梯數(shù)量持續(xù)攀升，居民對(duì)老舊電梯故障率高、運(yùn)行可靠性差等問(wèn)題也愈發(fā)關(guān)注。

據(jù)廣東市場(chǎng)監(jiān)管部門發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2024年末，廣東省在用電梯保有量超過(guò)120萬(wàn)臺(tái)居全國(guó)首位，約占全國(guó)總數(shù)11%，其中15年以上的住宅老舊電梯預(yù)計(jì)已超13萬(wàn)臺(tái)。

南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要換梯，不是一件容易事。換梯的錢誰(shuí)來(lái)出？物管方、業(yè)主方因?yàn)橘M(fèi)用來(lái)回扯皮，誰(shuí)來(lái)協(xié)調(diào)各方利益達(dá)成一致？

聶竹青表示，沒(méi)有強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的退出機(jī)制，可能是老舊電梯“換新難”的關(guān)鍵所在。

一部電梯的治理已從單純的技術(shù)問(wèn)題，演變?yōu)榭简?yàn)社會(huì)精細(xì)化治理的綜合課題。

現(xiàn)狀

“動(dòng)不動(dòng)就下墜好幾層”

換條鋼絲繩就超兩萬(wàn)

電梯廠家：換比修更合算

“門都合不上，縫能放進(jìn)去一只手！”“動(dòng)不動(dòng)就突然下墜好幾層！”王小姐家所在的小區(qū)，去年底換了新電梯，而每每提及原先“服役”25年的老電梯，王小姐總是心有余悸。

王小姐說(shuō)，該小區(qū)是廣州最早一批高層電梯住宅，建成近30年，電梯等公共設(shè)備的日漸老化，曾是她和鄰居們的“心腹大患”。在她看來(lái)，安全是鄰居們考慮換梯的首要考慮因素。

“超期服役電梯突發(fā)故障率是新梯的好幾倍！”除了安全隱患外，廣日電梯工程業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人在接受南都記者采訪時(shí)說(shuō)，雖然電梯壽命很大程度上取決于維保效果，但對(duì)于一些投用時(shí)間太長(zhǎng)、專用零配件已經(jīng)停產(chǎn)的老舊電梯而言，更換新梯其實(shí)更加經(jīng)濟(jì)。

該負(fù)責(zé)人介紹，維保和零配件更換是老舊電梯的大頭開(kāi)支。“一方面是維保費(fèi)用，以20年梯齡的高層電梯為例，年均維保支出約3萬(wàn)元，10年就是30萬(wàn)元，而且這一費(fèi)用還是會(huì)隨著年限增長(zhǎng)而遞增；另一方面則是更換零配件的費(fèi)用，就拿鋼絲繩來(lái)說(shuō)，單次更換成本就超過(guò)2萬(wàn)元。”除此之外，該負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，老舊電梯突發(fā)故障導(dǎo)致的事故賠償，還可能進(jìn)一步拉高實(shí)際支出。

維保人員在電梯井調(diào)試電梯。受訪者供圖

算賬

補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)每臺(tái)電梯15萬(wàn)元

業(yè)內(nèi)稱無(wú)法覆蓋更換費(fèi)用

今年1月28日，廣東省印發(fā)通知，重點(diǎn)支持使用15年以上的住宅老舊電梯更新改造。如申報(bào)成功，將按更換一臺(tái)老舊電梯通過(guò)超長(zhǎng)期特別國(guó)債15萬(wàn)元/臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)給予定額補(bǔ)助。

今年2月，在廣州市住宅老舊電梯更新補(bǔ)貼申報(bào)工作中，總計(jì)約3400臺(tái)住宅老舊電梯申報(bào)了國(guó)債補(bǔ)貼，涉及國(guó)債補(bǔ)貼金額超5億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：據(jù)各區(qū)公開(kāi)數(shù)據(jù)及比例估算），申報(bào)成功后每臺(tái)電梯將獲得15萬(wàn)元的國(guó)債補(bǔ)貼資金。

“一般情況下，補(bǔ)貼無(wú)法完全覆蓋電梯換新的費(fèi)用。”廣州市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)范小榮在接受南都記者采訪時(shí)說(shuō)，老舊電梯大多分布在一些老舊小區(qū)中，而老舊小區(qū)普遍存在“缺錢”的問(wèn)題。

換一臺(tái)電梯需要多少錢?業(yè)內(nèi)人士透露，更換電梯包括電梯本身的費(fèi)用、安裝費(fèi)用和拆除舊電梯的費(fèi)用。而一臺(tái)電梯的價(jià)格根據(jù)品牌的不同，價(jià)格在15萬(wàn)—200萬(wàn)元，其中國(guó)產(chǎn)品牌基礎(chǔ)價(jià)格約15萬(wàn)至60萬(wàn)元，老舊小區(qū)改造更傾向于選擇性價(jià)比高的國(guó)產(chǎn)型號(hào)。安裝費(fèi)用因建筑結(jié)構(gòu)而異，30層電梯安裝成本約10萬(wàn)至30萬(wàn)元，涉及井道改造、配電系統(tǒng)等，拆除費(fèi)用5萬(wàn)-30萬(wàn)元。

如果按照最低價(jià)位配置，15萬(wàn)元的國(guó)債補(bǔ)貼資金很難覆蓋電梯價(jià)格，剩下的資金缺口，該由誰(shuí)支付？

爭(zhēng)議

業(yè)主稱應(yīng)由物管公司承擔(dān)

物管稱該由公修基金支付

家住廣州珠江新城某小區(qū)的周先生告訴記者，自己所住樓棟的電梯因年久失修需更換，但在跟物管交涉換梯費(fèi)用時(shí)，卻陷入了扯皮。

物管方稱，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，因此換梯費(fèi)用屬于公共維修支出，應(yīng)由公共維修基金支出，但小區(qū)的公修基金早已耗盡。但業(yè)主都認(rèn)為，換梯費(fèi)用應(yīng)由物管公司承擔(dān)。“就算沒(méi)有公修基金，電梯廣告、停車收費(fèi)入的都是物業(yè)公司的賬，難道就沒(méi)剩一點(diǎn)公共收益嗎?”

周先生所在的住宅業(yè)主僅有500余戶，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)。據(jù)了解，未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，公共收益一般由物管代管。

與周先生同為小區(qū)一手業(yè)主的吳先生，從事財(cái)務(wù)工作30余年，他曾經(jīng)建議物業(yè)用人防車位租金和平臺(tái)區(qū)域租金等公共收益支付更換電梯的費(fèi)用。

“物業(yè)從來(lái)就沒(méi)有公開(kāi)過(guò)這兩大部分的租金收入。”吳先生回憶，2023年物業(yè)公布的公共收益還有20多萬(wàn)元，而在當(dāng)年業(yè)主們提出用公共收益支付更換電梯費(fèi)用后，2024年物業(yè)公布的公共收益就僅剩1萬(wàn)元左右了。

據(jù)吳先生介紹，他曾按照市場(chǎng)價(jià)格估算，小區(qū)外立面、電梯廣告，再加上上述兩項(xiàng)收入，小區(qū)近十年的公共收益早已超過(guò)千萬(wàn)。“但代管的公共收益到底用在何處，物業(yè)始終沒(méi)有說(shuō)法。”

“從年度賬面上看，很多小區(qū)物業(yè)公司確實(shí)是虧損的。”范女士是廣州海珠區(qū)某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，她向記者介紹了自己所在小區(qū)的物業(yè)收支狀況——收入來(lái)源于兩方面：物業(yè)費(fèi)和租金（車位、廣告位、公共空間等）；開(kāi)支有四大部分：清潔、安保、維修和辦公費(fèi)用（人工、水電等）。

范小姐說(shuō)，這些開(kāi)支中，保潔、安保和辦公費(fèi)用是固定開(kāi)支，基本由物業(yè)費(fèi)覆蓋。“但浮動(dòng)比較大的是在工程維修方面的支出。特別是電梯，是維修開(kāi)支的大頭。”她告訴記者，她服務(wù)的小區(qū)是加裝電梯，在購(gòu)買電梯的費(fèi)用之外，還涉及不少建筑改造的費(fèi)用，如不采取業(yè)主分?jǐn)偅飿I(yè)公司的運(yùn)營(yíng)收入是遠(yuǎn)不夠覆蓋這部分費(fèi)用的。

“2024年下半年，物業(yè)公司總計(jì)交付給業(yè)委會(huì)93535元。”范小姐翻開(kāi)2024年下半年的小區(qū)物業(yè)辦公經(jīng)費(fèi)明細(xì)，向記者介紹說(shuō)，由于自己所在的物業(yè)公司是該小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，替換原有物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)的，因此會(huì)按月運(yùn)營(yíng)盈虧匯總到業(yè)委會(huì)。

“2024年8月是比較低的，只盈余了6800元。”范小姐說(shuō)，單就這一個(gè)月而言，她所在的物業(yè)公司其實(shí)已在虧損邊緣徘徊。

一位不愿透露姓名的物業(yè)工作人員對(duì)記者說(shuō)，由于日常維護(hù)、物業(yè)收費(fèi)、公共收益等問(wèn)題存在糾紛，很多物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系非常緊張。“物業(yè)常年虧損，物業(yè)費(fèi)都收不上來(lái)。”該工作人員認(rèn)為，換新電梯需要業(yè)主補(bǔ)錢，而現(xiàn)在，不管是提高物業(yè)費(fèi)，還是通過(guò)物業(yè)號(hào)召業(yè)主集資，都困難重重。

做法

熱心業(yè)主牽頭募資推動(dòng)更換

業(yè)主分?jǐn)備摻z繩維修費(fèi)用

家住廣州珠江新城某小區(qū)的周先生說(shuō)，因?yàn)闃I(yè)主和物管之間的費(fèi)用糾葛，一開(kāi)始，雙方都不愿掏錢，換梯也陷入僵局。

但電梯安全問(wèn)題迫在眉睫，最終不得已，周先生聯(lián)合幾位熱心業(yè)主便牽頭成立了電梯籌備組。

2024年底，籌備組通過(guò)掃樓投票、公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)募資，最終推動(dòng)該小區(qū)完成了所有住宅電梯更換。

周先生等業(yè)主的遭遇并非孤例。事實(shí)上，許多小區(qū)在推進(jìn)老舊電梯更換過(guò)程中，都會(huì)陷入“換梯費(fèi)用該誰(shuí)來(lái)出”的難題，讓一些符合更新補(bǔ)貼條件的電梯遲遲不能如愿“換新”。

南都記者從廣州多個(gè)小區(qū)了解到，“誰(shuí)出錢”的問(wèn)題不光困擾著需要換梯的小區(qū)——即便在換梯以后，部分小區(qū)也同樣面臨“電梯資金池”進(jìn)一步萎縮的困境。

據(jù)廣州天河一小區(qū)物業(yè)工作人員錢小姐回憶，自己所任職的小區(qū)始建于2002年，開(kāi)發(fā)商交樓時(shí)的原裝電梯，在早于補(bǔ)貼政策推出前的2020年已經(jīng)更換。

但正是由于更換電梯，導(dǎo)致該小區(qū)的公共維修基金消耗殆盡。

“2024年底，小區(qū)有一臺(tái)電梯的一條鋼絲繩斷裂，需要全樓業(yè)主集體分?jǐn)偟牟糠志陀?000多元。不過(guò)一些業(yè)主認(rèn)為這是剛換的電梯，不理解為什么費(fèi)用要業(yè)主分?jǐn)偂！彼f(shuō)，這筆錢最初由物業(yè)公司墊付，雖然該樓棟住戶只有80多戶，但直至最近才收齊全部業(yè)主的分?jǐn)傎M(fèi)用。

建議

更換費(fèi)用從維修資金中列支

或分期付款、以租代購(gòu)

“事實(shí)上，填補(bǔ)電梯換新的費(fèi)用缺口，無(wú)論是用公共收益，還是物業(yè)收入，其實(shí)都是業(yè)主出資。”廣州市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)范小榮認(rèn)為，一方面物業(yè)費(fèi)本身就是向業(yè)主收取的；另一方面，根據(jù)民法典第二百八十二條，公共收益是屬于全體業(yè)主共有的。使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，以及籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，是由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

這意味著，電梯作為建筑物的重要附屬設(shè)施，其更換費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從建筑物的維修資金中列支。

“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”——這是今年十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行民生主題記者會(huì)上，住建部在動(dòng)員居民出資用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，提出的一項(xiàng)原則。

在未能享受補(bǔ)貼，但居民有意愿，電梯也需要換的情況下，資金籌措該如何解決？姚育賓建議，通過(guò)多方共擔(dān)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等各種機(jī)制協(xié)同解決。“如居民短期無(wú)力承擔(dān)大額更換費(fèi)用，可引入電梯廠商，通過(guò)分期付款、以租代購(gòu)等，先更換電梯確保業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的情況下，使用者通過(guò)月供、月租的形式，逐步支付電梯提供者的成本開(kāi)支。”

如何更加精準(zhǔn)地解決居民換梯和用梯困難？“當(dāng)前的政策不是一次性的。去年以來(lái)，廣東就已經(jīng)多輪次出臺(tái)相關(guān)政策，投入真金白銀解決‘電梯難題’。”聶竹青說(shuō)，自己將持續(xù)關(guān)注電梯換新，同時(shí)，他相信未來(lái)政策會(huì)根據(jù)落地情況不斷優(yōu)化。

南都記者 朱唯信