當下的地產股漲跌邏輯，在于資本面與資金面雙重定價。

中房報記者 付珊珊 上海報道

在剛剛過去的一季度，地產股整體走勢依然延續了最近幾年來的疲弱態勢。

根據中國房地產報記者統計數據顯示，市值百強房企中，有73家上市房企市值下跌，占比超七成，市值上漲的企業不足三成。

不過，隨著政策效應顯現，各地樓市止跌企穩，上市房企估值也將逐漸進入修復通道。

4月3日，地產股就傳來好消息。

A股房地產板塊震蕩拉升。臥龍地產漲停，金地集團漲近6%，濱江集團、保利發展、招商蛇口、信達地產、中交地產、萬科A等跟漲。

港股內房股也集體拉升，融創中國漲超5%，中國金茂、遠洋集團漲超3%。

在一位房地產投資人士看來，站在二季度起點，房地產板塊的估值修復仍需要基本面的持續驗證。對于投資者而言，在行業整體機會有限的背景下，精選優質標的，或是穿越周期波動的理性選擇。而對于房企來說，如何在規模、利潤與安全之間找到新的平衡點，將決定其在資本市場的新座次。

超七成上市房企市值下跌

最近幾年，隨著房地產行業進入深度調整期，上市房企的市值持續縮水。

A股和港股中市值不足10億元的上市房企比比皆是，即使是市值排行頭部的企業，相比過往黃金時代，其市值表現也一落千丈。

以市值超過千億元規模的企業來說，在房地產行業發展鼎盛期，市值超千億元的企業多達幾十家，而2024年年末，這一數據減少至6家。

今年一季度，由于恒基地產和保利發展市值進一步減少，已不足千億元，所以目前市值規模超千億元的房企僅剩4家，分別為新鴻基地產、華潤置地、中海地產和長實集團。

其中，新鴻基地產和長實集團一季度市值微跌，保持相對穩定，而華潤置地和中海地產則市值漲幅超過10%，市值進一步提升。

根據中國房地產報記者統計，今年一季度市值漲幅前十的企業分別為臥龍地產、中洲控股、中國金茂、建發國際、濱江集團、美的置業、綠城中國、嘉里建設、華潤置地和中海地產。其中漲幅最高的是臥龍地產，市值季度環比漲幅高達73.99%。

從市值漲幅居前的房企來看，央企、國企背景的企業漲勢較好。

上漲房企占少數，更多是市值下跌的企業。在這些市值下跌企業中，一季度市值跌幅前十的房企分別為中交地產、融創中國、ST廣物、萬通發展、金輝控股、富力地產、新華聯、海南高速、華遠地產和格力地產。其中中交地產一季度市值縮水最嚴重，環比下跌近40%。這或許與中交地產疲弱的業績表現相關。此前，中交地產曾發布業績預警，預告2024年再次陷入虧損。

資本面與資金面雙重定價地產股

從數據中不難看出，今年一季度，房地產行業在政策持續寬松與市場深度調整的雙重作用下，上市房企呈現出市值分化格局。

頭部央企、國企與優質民企領跑，而債務承壓的中小房企則持續面臨估值縮水壓力。

究其原因，一位地產投資人士表示，當下的地產股漲跌邏輯，在于資本面與資金面雙重定價。

政策紓困傳導至行業基本面。尤其是2025年以來，房地產融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時隔2年破冰，比如2月綠城中國發行2028年到期的5億美元優先票據，融資利率8.45%，以置換存量美元債。

也有消息稱，新城控股亦有意發行美元債，已有多家香港投行找到投資機構為新城發美元債做準備，若能成功，信號意義強烈。同時根據機構數據統計，2025年1月以來，民營房企發債規模顯著增加。

房企在銷售端也出現結構性回暖。根據中指院數據顯示，2025年一季度，核心城市市場延續修復態勢，尤其是3月以來重點城市新房、二手房成交量持續回升，多個核心城市迎來“小陽春”行情，市場延續修復態勢。在供給縮量與銷售修復推動下，重點城市可售庫存普遍下降，出清周期有所縮短。房企層面，3月單月，百強房企銷售額環比增長了117.3%，環比增長明顯、同比降幅收窄，房企銷售情況有所好轉。

當前房地產行業也迎來了資產價值重估階段，尤其是商業地產等存量發展的賽道更受長線資金青睞，一些相關標的比如恒隆集團、太古地產、瑞安房地產等一季度市值均有所上漲。

不過值得注意的是，在資本面和資金面之外，一些突發事件也會影響上市房企股價波動，從而引起市值的變化。比如3月27日綠城中國突發公告更換董事長，這一事件導致其股價單日下跌一度超10%。

一位上市房企的證券部人士表示，影響企業市值的因素很多，突發事件對股價的影響一般是立竿見影的，不過對當下的地產股而言，債務風險、過往模式導致的經營管理問題以、市場變化都可能誘發股價下跌。

地產股有望“全年走穩”

今年以來，在新“國九條”指引下，A股已經有不少長期破凈的上市公司更加注重市值管理，披露估值提升計劃。

其中房地產行業亦有企業先行。

比如此前保利發展就發布了一份多達九項內容的估值提升計劃，包括提質增效，開展多元資本市場融資，構建資本運作、資產經營、產業發展的強強聯合，穩定分紅，適時開展回購增持，優化信息披露，開展投關管理，適時開展中長期激勵計劃，推進并購重組。

但目前這份估值提升計劃的效力還未顯現，從一季度數據來看，保利發展一季度市值下跌超5%。

中指研究院企業研究總監劉水認為，提升估值對于上市房地產企業的積極影響有三點：第一，增強融資能力，降低融資成本并拓寬融資渠道；第二，較高的估值反映市場對公司的綜合實力、運營能力和未來發展潛力的認可，有助于提升品牌形象；第三，提升股東財富，增強股東信心，后續有望為公司提供更多資源，支持在多元化業務布局和創新模式探索中搶占先機。

此前，中金公司曾發布研報稱，地產行業政策持續優化突破，既創新性提出收儲工具，亦明確“止跌回穩”發展目標，基本面（市場或企業）處在尋底企穩的過程中。若房價跌勢趨緩企穩，板塊有望開啟趨勢性行情，對應地產股在短期和中長期的投資空間均較為豐厚。

中金公司預計2025年地產板塊行情或延續波段式交易，即政策在基本面承壓時予以支持并提振市場情緒，股價中樞由去年“前低后穩”有望轉為“全年走穩”。