苗野｜發自北京

繼三日兩刷“地王”之后，4月杭州首場土拍依舊大熱，毫無意外，板塊新“地王”再度誕生！

地價最高的是寧波城投砸下15億元拿下的三塘地塊，樓面價高達4.62萬元/平方米，直逼此前新房限價，溢價率54.6%，這也是寧波城投首進杭州。

運河新城的兩宗地塊雙雙突破地價新高，被越秀和金茂分別以58%的溢價率拿下，樓面價直接沖到3.91萬元/平方米，相比去年同區域地價每平方米漲了1萬元。

蕭山老城同樣跟隨“瘋狂”！經過54輪競價，綠城以總價8.55億元競得蜀山單元地塊，溢價率51.3%，樓面價2.54萬元/平方米，創板塊地價新高。

最終，8宗宅地攬金92.95億元，4宗地塊溢價率超50%，三塘、運河新城、蕭山老城這幾個地塊集體刷新板塊地價紀錄。

“逢拍必爭，滿城盡是‘地王’！” 杭州造“地王”的速度和幅度令房地產市場人士驚嘆：杭州樓市要“起風了”！

三日兩刷“地王”

放眼2025年第一季度，杭州出讓的32宗涉宅地塊共攬金595.1億元，同比漲幅149%，成交額約是去年全年的51%，高居全國首位。

其中，28宗地塊溢價成交，多宗地塊溢價率超40%，有4宗溢價率超70%。平均溢價率43.24%，平均樓面價29186元/平方米，成交金額和樓面均價均達到2023年以來的峰值。

值得一提的是，一季度杭州單價“地王”三次易主。

3月28日，杭州蔣村地塊經過102輪報價，建發以34.34億元總價競得，樓面價高達8.8萬元/平方米，直接登上全國第三貴“地王”的位置，僅次于上海和北京。115.39%的溢價率也是杭州近6年來溢價率首次破百，創限價放開后全國溢價率新高。

這一單價“地王”紀錄的打破只用了三天，濱江集團于3月25日以7.74萬元/平方米競得的西興地塊剛剛創下杭州成交樓面價紀錄，三天時間單價“地王”漲超1萬元。此外，雙橋、之江、安琪兒等板塊“地王”也不斷涌現，地塊單價更是以萬元為單位跳漲。

“主要原因還是地塊的稀缺性。”某房企內部人士表示，隨著樓市持續調整，多數房企將投資目標鎖定在核心城市的核心地段，試圖以稀缺性增加抗風險的能力，優質地塊的供不應求也直接引發“地王”頻現。“但不是所有房企都能承受如此高昂的拿地成本。”

4月的這場首拍一次性掛牌8宗地塊，也是創下杭州今年拍地數量新高，延續了杭州核心地塊“逢拍必爭”的行情。在綠城與濱江兩大本土房企之外，寧波城投首入杭州和金茂、越秀兩個老面孔回歸成為本場土拍的亮點。

具體來看，越秀和金茂分食拱墅區原運河新城單元兩完兄弟地塊，雙雙打破了2023年6月安樾杭璟府28962元/平方米的拿地樓面價，成為運河新城板塊新“地王”。

其中，金茂經過72輪競價，以溢價58.79%總價19.18億元競得GS1004-08-2地塊，樓面價38951元/平方米。這是金茂在空窗杭州市區6年之后拿下的第一宗地塊。

越秀在經過82輪競價后以約11億元競得GS1004-08-1地塊，樓面價39146元/平方米，溢價率58.23%。這也是越秀時隔2年之后再度在杭州市區落子。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生認為，杭州本次土拍地塊以低密宅地為主，契合杭州“精準供地”策略，核心板塊稀缺性與非核心區差異化產品形成互補。拿地企業更加均衡，除本土房企外，外來國企央企和地方國資企業也有斬獲，尤其中國金茂時隔多年再次在杭州拿地，凸顯外來房企對杭州樓市的長期看好。

“我們今年投資預算大概300億元，計劃在上半年全部用掉，北京、上海、杭州等核心城市的優質地塊能拿就拿。”某國資房企內部人士表示，年初積極拿地是為了能趕在年中前將項目推盤入市，促進現金回流，也留給下半年尋找投資的機會。

另有房企人士透露，杭州今年的推地規模與去年相同，全年70%左右的土地會在上半年集中推出，一面是政府調整供地節奏，另在供地策略上也愈發注重核心區優質地塊釋放，這或使土拍競爭更激烈。

房企多元競爭豪賭樓市“春天”

2025年蛇年開局，杭州土拍市場熱度高漲，成為當前為數不多的央企國企與民營房企同步活躍的城市。

在“地王”之外，杭州本身的城市價值也是對房地產市場的重估。尤其杭州在科創領域地位日顯，吸引了大量高知、高智和高收入人群，為杭州房地產市場提供了強有力支撐，伴隨城市產業能級提升也帶來了真實購房需求。

截至2024年末，杭州常住人口達到了1262.4萬人，比上年末增加10.2萬人。有分析認為，這些“新杭州人”正在重塑杭州住房需求結構。

“杭州互聯網科技產業發達，是支撐杭州高房價的重要因素之一。”前述某房企內部人士認為，2025年初，異軍突起的“杭州六小龍”進一步提升了杭州房地產市場的預期，一批互聯網新貴，成為樓市潛在購買力。這也在一定程度上支撐了房企在杭州高溢價拿地的信心，杭州城市經濟發展水平高、產業發達，一直是房企的業績糧倉，核心區域地塊尤其不愁銷售。

據中指研究院統計，2025年一季度，浙江省成交均價TOP10地塊全部為杭州涉宅用地，且入榜門檻值高達4萬元/平方米以上。

從房企表現來看，濱江集團以 190 億元拿地金額暫居榜首，綠城中國以 145 億元緊隨其后，二者拿地節奏加快，同比增幅分別達到 84.3%和 221.9%。

濱江集團一季度新增8宗宅地，其中6宗位于杭州。在杭州市場，除了石橋單元之外，濱江集團競得的其他地塊樓面均價均超過38000元/平方米，基本屬于杭州核心區域的優質地塊，且締造了湖墅地王和水電新村地王。

綠城在浙江新增10宗宅地，其中杭州7宗宅地分布于江灣新城、城東新城、之江度假區、云谷、錢江世紀城等核心板塊。對于近期杭州“地王”頻出，綠城中國行政總裁郭佳峰直言“杭州市場確實很熱，超出想象了，未來國企央企參與競爭激烈的高價土地，綠城會避開的。”

與此同時，中海、華潤、建發、金茂、越秀等外來央企國企加速深耕，根據自身實際情況在杭州土地市場各取所需。本土中小企業則尋求破局機遇，如興耀、大家房產、英冠控股、中天美好集團等也在杭州積極拓儲。

另外，一些外來房企也在看杭州的市場機會，比如參拍房企出現了“新面孔”保利置業、寧波地產集團、寧波城投，還有呼倫貝爾匯嘉房地產。

高院生認為，開年以來杭州土拍熱度高漲，進一步印證了房企對核心區域稀缺地塊的爭奪熱情及對改善型產品的信心。土地的高溢價帶來的是房價的上漲，杭州新房漲價基本面進一步擴大。未來，隨著優質地塊逐步入市，各板塊價值錨點也將被重塑，杭州樓市將加快進入品質時代。

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，今年以來，杭州因“六小龍”出圈，城市發展迎來新一輪上升期，市場關注度極高且核心地塊供應井噴，杭州集中推出“壓箱底”的優質地塊，今年主城區推出17宗地，占比53%，更有多年未供地的區域上新，如蔣村低密宅地、濱江水電新村、杭州拱墅湖墅等，地塊稀缺性直接推高溢價。

“‘地王’主要誕生在城市中心區或最核心區。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策是主因，杭州先后取消“地價上限”和限價政策，并調整容積率規則，提高了房企拿地積極性。此外，好地塊抬升了地價水平，也有利于穩定新房價格和市場預期，這也是供地的考慮。

據杭州市住房保障和房產管理局數據統計，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累計成交6601套，環比增長100.3%，較去年同期同比增長28.7%。

中指研究院預計，二季度，杭州市場的推地節奏有望保持強勁態勢，經營性用地的成交規模和成交金額或將進一步攀升。