過去的粗放增長埋下了隱患。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

地產行業去庫存的風吹到了物業行業。

3月31日，雅生活服務總裁李大龍在業績會上表示，2024年該公司對在管項目中交付質量不達標、回款率不及預期的項目和孤島城市進行出清，全年共計出清項目300個。同一天，保利物業也透露，2024年退出了15個城市和13個高風險的外拓項目。

采取出清措施的上市物企不在少數。2024年，世茂服務終止服務的合約面積超過6000萬平方米，中海物業治理的虧損項目近5000萬平方米，彩生活終止服務的社區數目達318個，萬物云也有53個。

上述動作意味著曾經熱衷跑馬圈地的物業企業，也開始遭遇粗放增長的陣痛，規模導向下收購、拓展的低盈利或潛在虧損的項目，為企業的可持續發展埋下了隱患。從財務報告可看出，這些企業大部分面臨著利潤率下降的壓力，希望通過減虧達到增效的目的。

毛利率下滑 出清低效項目

世茂服務的業績報告顯示，2024年，該公司實現收入79.96億元，同比下降3.7%，歸屬母公司凈利潤4.92億元，同比下降24%。管理層在業績會上解釋，過去一年，世茂服務從業務維度和項目維度等方面進行了調整，關停和暫緩一批經營底子比較薄、經營現金流虧損的項目，處置了經營墊資較大的一系列子公司，因此對年度收入水平產生影響。年內，該公司終止的在管建筑面積約6090萬平方米，終止的合約建筑面積約6220萬平方米。

其他上市物企雖未在業績會上具體介紹退管的項目情況，但可以從財務報告上窺見一斑。2024年，彩生活基于商業因素不再重續若干物業管理合約，涉及的合約管理面積達5861萬平方米，社區數目318個。永升服務全年終止服務的合約面積、在管面積分別為4075萬平方米、2961萬平方米，時代鄰里終止服務的合約面積、在管面積約1059.2萬平方米。2024年，越秀服務退出的合約面積、在管面積分別為767.4萬平方米、721萬平方米，較2023年的257.2萬平方米大幅增長。綠城服務也退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，截至2024年末的儲備面積同比減少了1440萬平方米。萬物云透露，2024年，該公司共退出53個住宅物業項目，涉及的飽和收入約2.86億元。截至2024年底，合景悠活的業務覆蓋全國133個城市，較2023年同期減少了8個城市布局。

據了解，這些退管項目分幾種情況，一是合約到期后不續訂物業管理服務合約；二是主動退管，此類退場項目大多存在經營質效低、現金回款率低以及樓盤去化率低等問題。最后則是被動終止的物業管理服務合約，受房地產市場低迷影響，部分地產開發商或資產持有方面臨較為嚴重的階段性現金流短缺，或選擇終止專業物業服務而以自管替代，或因分期項目停工爛尾，這些均對物企開展后續服務產生深遠的負面影響。

剝離這些低效項目，對部分企業當期的經營業績產生了負面影響。除了世茂服務外，因為退出部分管理項目，時代鄰里2024年的物業管理服務收入減少，進而影響全年經營收入同比下降3%。但仍保留這項項目，則可能一直拖累毛利率。

從業績數據來看，2024年，不少物企仍遭受毛利率下滑的困擾。期內，彩生活的整體毛利率為20.99%，對比2023年的29.8%，下降了近10個百分點。雅生活、萬物云的毛利率分別同比下降2.1個百分點、1.53個百分點。就連沒有關聯方流動性危機影響的央企、國企也難以獨善其身，2024年，越秀服務的毛利率同比下滑3.3個百分點至23.3%，保利物業的毛利率約為18.26%，同比下降約1.35個百分點。

2018年至2023年，中海物業的毛利率一路下行，從20.4%降至15.9%，直到2024年才回升至16.6%。該公司表示，2025年將持續治理虧損項目，希望能對業績創造正向的貢獻。

城市服務、增值服務也未達預期

近幾年，城市服務、社區增值服務大受行業追捧，被認為是物企突破規模瓶頸、提升經營效益的新增長點。但當潮水退去，不少企業發現這些業務并沒有想象中那么優質，甚至還成為了影響業績的不穩定因素。

合景悠活在2024年計提了6.3億元的減值準備，其中3億來自城市服務和公建業務的投后企業。據該公司測算，截至2024年底，其部分在城市服務和醫院賽道投入企業的商譽已經減值100%。鑒于城市服務業務面臨的盈利壓力和市場環境變化，合景悠活決定實施戰略收縮，謹慎進入財政承壓的區域。

雅生活服務透露，由于開展城市服務的非全資附屬公司主動退出部分回款周期過長的項目，導致2024年的收入及利潤未及預期，公司因而計提了2億元至3億元的商譽減值撥備。該公司表示，2024年已主動收縮城市服務業務規模，基本不再開拓需要前期墊資或者需要重大投資的項目，而是專注存量市場。

2024年，世茂服務的城市服務收入同比下降了29%，主要原因是受宏觀經濟環境改變的影響，部分地區政府收縮了對城市服務的需 求。為此，該公司以2.5億元的價格出售了無錫市金沙田科技有限公司60%的股權。

由于退出若干環衛項目及市場競爭激烈等綜合因素的影響，碧桂園服務的城市服務收入2024年錄得14.7%的降幅，占總收入的比重也由2023年的11.5%下降至9.5%。

2024年初，保利物業曾定下社區增值和非業主增值的收入保持穩定的經營目標，最終，社區增值服務板塊的收入卻錄得3.9%的同比下降，毛利率也下降了1.55個百分點。也因此，該公司剝離了社區增值服務中的一些非持續的業務。

中指研究院表示，營業收入增長乏力、經營成本上升、利潤空間壓縮、服務質量提升難等問題已經成為制約物業行業發展的重要瓶頸，如何實現降本增效，成為擺在物業企業面前的一道難題。雖然伴隨物業公司獨立性的增強，市場化程度的提升，利潤率有望逐步止跌回穩，但很難恢復到之前的高水平。