《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條

房屋征收補(bǔ)償包括：

（1）房屋價(jià)值補(bǔ)償；

（2）搬遷及臨時(shí)安置補(bǔ)償；

（3）停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償；

（4）補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

其中，房屋價(jià)值補(bǔ)償是房屋征收補(bǔ)償中最主要的部分。

第十九條第一款

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《房屋征收評(píng)估辦法》評(píng)估確定。

可見在房屋征收的過(guò)程中，房屋評(píng)估的高低直接影響著房屋征收補(bǔ)償?shù)亩嗌伲瑢?duì)被征收人而言意義重大。下面就跟拆遷律師一起來(lái)看看房屋征收評(píng)估的法律規(guī)定。

1、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。

注意：法律將協(xié)商放在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方式的第一順位，對(duì)于未經(jīng)協(xié)商就直接采取其他方法確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，所做出的評(píng)估報(bào)告在訴訟中不予采納。

若被征收人無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)就選定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，或者雖經(jīng)協(xié)商但未能達(dá)成一致意見，則由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的投票原則決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

實(shí)踐中常常出現(xiàn)直接由征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的狀況，這種做法顯然是不合法的，被征收人應(yīng)該注意行使自己的權(quán)利。

3、評(píng)估方法

常用的評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。對(duì)于具體評(píng)估方法的選用，應(yīng)該由注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)上述幾種評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十三條第二款/第三款

（1）被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；

（2）被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；

（3）被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估；

（4）可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行核對(duì)和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

4、評(píng)估考慮因素

房地產(chǎn)價(jià)格是眾多因素相互作用的結(jié)果。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估方法》

第十四條第一款

被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮以下因素：被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

5、對(duì)評(píng)估報(bào)告的疑問(wèn)與異議處理

首先，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向其作出解釋和說(shuō)明。

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)上述評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，若評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題，則維持原評(píng)估報(bào)告；若原評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題，則由出具原評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)重新出具評(píng)估報(bào)告。

若被征收人對(duì)補(bǔ)償決定仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條的規(guī)定處理，即被征收人可以依法提起行政訴訟，或者申請(qǐng)行政復(fù)議。

以上就是房屋評(píng)估的基礎(chǔ)指南，被征收人可以通過(guò)上述信息判斷自己的房屋評(píng)估程序是否合法正當(dāng)。遇到不合理的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，請(qǐng)及時(shí)拿起法律武器維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益！必要時(shí)候可以尋求專業(yè)律師的幫助。