北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們在五棵松附近工作，想買個婚房，首付400左右，考慮總價700左右的房子。麻煩您推薦下能兼顧居住和學區，性價比比較高的樓盤，海淀和石景山都行。另外，復興路79號院能買嗎？因為離得比較近。

A：

1、婚房兼顧學區+性價比高，那基本就是石景山了，海淀的則都有溢價，這種時期還沒降多少呢。

2、復興路79號院，航天家屬院，永定路學區，對口圖強二小，學區溢價應該不算高，在海淀區之內可以算相對兼顧的。

算個賬吧。不過700萬應該能買8/90平的了，這戶型在老小區里有點兒大，流動性相對弱點兒，考慮好再買。還是以60來平的兩居做代表吧，價值500萬左右，差不多租金7000，租售比在700上下。

那再看石景山的同等老房，比如魯谷74號院，很有代表性的小區。60多平兩居應該是350萬左右，租金差不多6000，租售比不超600。那也就是說，復興路79號院的學區溢價在15%左右吧，不算高。另外如果買海淀大戶型的老公房，那溢價率有可能更低些，低5%吧，但流動性就弱點兒了。

3、這看自己對溢價部分的態度吧。永定路學區的整體水平普通，但圖強二小算不錯的，這溢價率也就屬于物有所值。但從居住角度講，畢竟是等于降低了15%左右的性價比，所以如果短期內用的上學位就是值，用不上的話看自己了。只是提醒一句，明年就是入學趨勢的拐點，之后溢價部分的保值主要看政策了。

4、石景山的常規建議是魯谷的遠洋山水，學校景遠，成績放到東西海算中上。如果把這小區搬到海淀對標同級別學校，那這溢價率是應該在20%以上。但石景山因為缺乏頂級高中，再加上景遠在入學高峰期限制落戶年限，所以房子沒什么溢價，算性價比相對高的。

5、簡單就是這情況，看自己的主要需求吧，各有優劣。

僅供參考。

二

Q:

請問，第一，我木雕，我的目標已經鎖定了海淀區溫泉鎮嗯，雙限房，凱盛家園小區的一居室，雙陽臺呃，目前正在租住此房，有意想把這個租住的房買為自己的產權。

此區域此房2019年以后滿五上市價格飄飆升，由最初購買的8000元上升到最高的五萬元六萬元，那是因為有這個滿五唯一的政策在2024年比2023年房價下降了25%，目前的點位在四萬左右，由2023年的5萬到4萬。

在過去的半年的成交過程中，一居室的成交幾十套，價格在235到270左右，與樓層裝修戶型有關。我目前租住的是頂層，目前看到的一個戶型裝修樓層都非常好的，大概交易價在255萬+. 一層由于采光不好，在230+，那么請問頂層的裝修一般戶型比較好，這樣它的溢價大概在多少一個區間？共15層。

A：

1、木雕是什么意思，是打錯了嗎？目標嗎？另外這問題問的我有點兒發蒙，感覺您這思路有點兒怪，或者說有些猜想，跟樓市的常識不符。

比如滿五上市價格飆升？沒這種說法，之前只是不讓賣而已，但價值早就漲上去了。這就跟央產房似的，90年代很便宜買下的，現在才讓賣，但能說是從幾萬飆升到幾百上千萬的嗎？

房價下跌也跟滿五唯一的政策無關，這都不挨邊兒。這是兩限房，是絕不可能走出獨立行情的，只可能跟隨板塊大盤漲跌。之所以下降就是大盤跌了而已，其他的別多想。

2、各項非常好的交易價在255，那一層的就不太可能230+。因為中間層和頂層底層的常規價差就是10%或以上，再加上戶型裝修，常規在15%還差不多。所以如果這套房成交是255，那底層在220左右為合適。

而且這套房的255萬成交價準確嗎？60平，每平米才4.25萬？偏低了，如果不是有瑕疵，那就說明這一居室的價格走勢明顯偏弱了。

3、頂層裝修一般+戶型比較好，溢價區間？我沒聽說過這種說法，保障房里都頂層了還有溢價？不可能，絕不可能有單獨的溢價。只能說是有海淀學區的溢價而已，但這不分樓層，各層的比例都差不多，以這里的學區級別應該是10%左右，不高。

另外凱盛家園一居室的平均租金在4500，各項都占優的有可能更高點兒。那如果是255萬成交價，租售比是566，也不太對，偏低了，常規至少是600以上。如果真的是566，那也說明這套房或是價值被低估，或是價格走勢弱。

4、總之您給我的這些信息我有些不太理解，感覺跟實際情況有些出入似的。要不再核實一下吧，別憑感覺來判斷，還是以當地中介的說法為主吧，他們最懂行情。

僅供參考。

三

Q:

請問，30＋，男，單身，沒北京戶口，有天津戶口天津車，兜里有300W＋，家里沒啥大錢了，也沒什么經濟壓力。國企上班，地點豐臺總部基地，月薪1W＋。想購房，預算總價200多封頂，公積金能貸120W，但是想全款，不想背房貸。

暫時看的大興高米店地區，福苑小區（100中大），泰中花園（200大），或者天宮院（太遠，平時騎摩托車上下班），但環境和樓都好一些。

考慮以上信息，章哥認為花多少錢買房合適，或者這幾個小區哪個好點，或者其他同價位的小區有啥推薦？

A：

1、花多少錢買房合適，這沒標準，但以流動性來說，近郊不超500萬為合適，老房的話400萬之內。天宮院雖然在六環外，但因為板塊挺好，所以等同于五環。

2、哪個好點兒？這也沒標準，福苑和泰中都是典型的自住小區，這就看自己的喜好吧。從地段兒來講是天宮院排序在前，但指的不是商品房吧？是不是天宮院小區的回遷房啊？那就也是自住為主，具體的看自己喜好。

3、我不好推薦，因為我一般只能從保值角度說幾句，而您這一看就是為了自住，我推薦的肯定不合適。所以還是找當地中介吧，他們最擅長匹配房源。

另外可以用租售比來比較具體的房源，用總價除以預估租金，哪個的數值低，就意味著性價比高。

僅供參考。

四

Q:

我想問郁花園二里，為什么比周圍便宜一些？

A：

1、為什么便宜？肯定是比三里便宜。三里雖然是回遷房，但畢竟是電梯板樓，而且房齡新，所以更受追捧，商品價格是由供需關系決定的。

2、二里跟一里應該差不多價格吧？或者說一里二里都有一部分價格低的，但整體均價應該差不多。

這倆都可以算商品房小區，只不過一里的出身是“安居工程”，二里開始也算，屬于一里的西區，只是后來改了性質。

最早的開發商非常牛，當年的太子黨，九龍地產。只不過因為太牛了，所以質量普通吧。而且當時的廣告又弄的太出名了“要買房到大興，進城只需一刻鐘”，所以樹大招風，惹了點兒麻煩。

本來二里在理論上應該質量好些，畢竟一里賺錢了。但就因為麻煩事兒多，所以人家甩手不干了，沒辦法的情況下只能是大興城建接手了?，F在的廣廈公司是當年大興城建的一個部門，后來成物業了。

應該說大興城建做的還是不錯的，整改之后比一里強一些，至少沒弄預制板什么的。不過密度加大了，或者說是改不了手續吧，只能無奈的延續。那這么多年過去了，老小區的價格就肯定比房齡新+品質好的低唄，但也不算過分，普通的老小區而已。

3、其他的沒什么說的了吧？跟周邊的商品房就甭比了，畢竟這是康居房的底子，只能說是理論上算商品房，但整體還是稍弱一些的。不過這種小區自住合適，性價比相對高，本來房子就是用來住的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我在總部基地上班，租房在世界公園的**家園，45平米4500租金?，F在是房東想賣房，問我買不買，要210萬。我倒是也能買的起，全款不行就適當貸一部分。但我猶豫這會買房的時機是否合適，有沒有必要買房？投資回報率值不值？因為我現在的工作雖然穩定，但不敢保證幾年后是否還在國企，那就有可能不穩定了。

A：

1、價值210萬的房子租金4500，租售比才400多，466，那這套房的租金收益率挺高啊。兩種可能，一是這套房的戶型好，南向的吧？而且其他方面沒有瑕疵，也就是宜居，所以才租金高。

二是有可能這套房的價格被低估了，否則如果以平均550租售比來說，這套房總價應該在250萬左右為合適，甚至更高點兒。或者這么說吧，如果這套房不是開間，而是有廳有臥室的正規一居室，那房價被低估（或超跌）的可能性就比較大。

2、買房的時機是否合適？我覺得還行，畢竟是救市期間，沒什么下跌的可能。而且是這套房看上去似乎不錯，如果沒有硬傷就挺合適的，租金收益都比銀行利息高了，還有什么下跌空間??？快有抄底的了。

3、有沒有必要那就看自己了，房子是用來住的，有需求就買，沒需求就租唄。

4、投資回報率，租金回報率這不是2.5%嗎，真的不低了。至于房價升值方面的算個賬吧。假定你是貸款買房吧，210萬的首付+稅費100萬，貸款110萬。那月供大概就是4500，也就是能和房租對沖，剩下的成本就是這100萬。

現在銀行存款的多數利率都是2%吧，100萬的成本就是每年2萬，十年20萬。那把這20萬攤到這套房上，十年后這套房如果從現在的210萬漲到230萬就算保本，多漲的算賺，沒漲到或跌了的就算賠。

所以這就自己判斷吧，估計一下十年時間這套房是否能升值10%？也就是每年是否能升值1%？（不計復利）

另外多說一句，房租是很有可能逐步上漲的，現在這套房4500一個月，十年后或許就翻番了，一年10萬租金是很有可能的。

5、簡單就是這情況，如果您的這些數字都準確，那我覺得這套房還不錯，自己算算賬吧。是否買下看自己的判斷了，工作方面外人就更不好說什么了。

僅供參考。

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