北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

只要我一說美國(guó)房子的不好，立刻有人來念咒“永久產(chǎn)權(quán)”！但問題來了，如果是永久產(chǎn)權(quán)，那美國(guó)住房自有率為什么才65%？也就是說，至少三分之一的美國(guó)人只能租房或當(dāng)流浪漢，他們的永久產(chǎn)權(quán)去哪兒了？

甚至這么說吧，北京的房?jī)r(jià)很貴+70年土地產(chǎn)權(quán)，但住房自有率是70%以上。是美國(guó)一直在夢(mèng)想，卻從未達(dá)到過的數(shù)字。

直到二戰(zhàn)之前，美國(guó)住房自有率從未達(dá)到過50%，大蕭條后期甚至跌至40%以下。美國(guó)剛需們的購(gòu)房夢(mèng)是隨著二戰(zhàn)爆發(fā)才部分實(shí)現(xiàn)的，國(guó)家發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)賺到了全世界73%的黃金儲(chǔ)備，底層們至少也能分點(diǎn)兒了。所以到了60年代初期，美國(guó)的住房自有率終于突破了60%。

但之后就是肯尼迪被刺殺，約翰遜登上了總統(tǒng)寶座，隨即就大力推廣了“黃油+大炮”政策。大炮很簡(jiǎn)單，就是直接參與越戰(zhàn)，高峰期侵越美軍達(dá)到50多萬人，美國(guó)的軍工復(fù)合體發(fā)了大財(cái)。

黃油政策就是“偉大社會(huì)計(jì)劃”，說白了就是美國(guó)版的扶貧，主旨就是先富帶動(dòng)后富，目標(biāo)是讓當(dāng)時(shí)占美國(guó)20%的4000萬貧困人口也都有車有房。具體政策包括但不限于：抓環(huán)保，控人口，保就業(yè)，普及教育，大學(xué)擴(kuò)招，降低稅收，以及建設(shè)新農(nóng)村，發(fā)展小城鎮(zhèn)等等。其實(shí)所有國(guó)家的發(fā)展理念都差不多，這是全人類的共同夢(mèng)想。

但是，就是約翰遜的這些美好政策，啟動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的潘多拉魔盒，大通脹開始抬頭。畢竟所有的建設(shè)都是需要錢的，而預(yù)算不夠怎么辦？那就只能是印錢了。

通脹的效果有利有弊，好處是促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)，壞處是物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)更是漲的猛。而且到了尼克松執(zhí)政時(shí)期，由于布雷頓森林體系的黃金本位崩盤，再加上中東戰(zhàn)爭(zhēng)引發(fā)了石油危機(jī)，美國(guó)整個(gè)70年代都陷入了“滯脹”，經(jīng)濟(jì)停滯+通脹高企，美國(guó)經(jīng)濟(jì)見證了奇跡。

當(dāng)然，這種時(shí)期美國(guó)百姓的住房自有率是在提高的，原因無他，就因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的猛，那為了跟風(fēng)也得咬著牙買房啊。所以到了通脹最巔峰的70末80初，美國(guó)的住房持有率達(dá)到了破紀(jì)錄的65%。

1980年里根上臺(tái)了，聯(lián)手英國(guó)撒切爾夫人開始了改革開放，也就是停止計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮自己的力量。

具體手段就是拋棄物價(jià)管制，精簡(jiǎn)公務(wù)員，降低稅收，給企業(yè)放權(quán)，打破鐵飯碗，遏制工會(huì)勢(shì)力，給金融松綁，發(fā)展高科技，用高利率遏制通脹等等。

其實(shí)各個(gè)國(guó)家的改革手段也都差不多，全是互相借鑒。同時(shí)期的撒切爾夫人還打包出售國(guó)企+鎮(zhèn)壓罷工呢，砸了三鐵才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)球同此涼熱。

里根執(zhí)政時(shí)期的美國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)強(qiáng)勢(shì)了起來，國(guó)家實(shí)力增強(qiáng)，百姓的收入也增加了。但是很奇怪，住房自有率卻下降了，最低谷的90年代初甚至又降回了63%。為什么？

原因很簡(jiǎn)單，只要是發(fā)展了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，那必然就是叢林法則為主，弱肉強(qiáng)食優(yōu)勝劣汰，歷代王朝不可避免的現(xiàn)象就是“土地兼并”。這不管什么永久產(chǎn)權(quán)，只要是自由競(jìng)爭(zhēng)，那財(cái)富就必定向頂部聚集。

所以到了老布什之后的克林頓上臺(tái)之時(shí)，美國(guó)的住房自有率持續(xù)低迷，剛需們?cè)孤曒d道，痛罵房?jī)r(jià)高+開發(fā)商黑+房東壞。這世界永遠(yuǎn)是一個(gè)又一個(gè)的輪回，歷史不斷在重演。

克林頓這老小子別看挺花心的，但搞經(jīng)濟(jì)還是很有一套的。為了讓窮人買房，也為了窮人手中的選票，于是開始了“居者有其屋”計(jì)劃，目標(biāo)是讓刷盤子的也能仨月就買大別墅。

當(dāng)然，克林頓只是開了個(gè)頭兒，真正的居者有其屋計(jì)劃是接任的小布什大力推廣的。原因無他，911事件爆發(fā)了，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，再疊加之前的納斯達(dá)克崩盤，美國(guó)急需能拉動(dòng)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

之后的事情就誰都知道了，“次級(jí)貸”開始橫行美國(guó)，甚至是蔓延全世界。雖然誰都說不清投資的是什么理財(cái)產(chǎn)品，但都知道是大銀行發(fā)行的，而且有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給背書，還有保險(xiǎn)公司做擔(dān)保，那就痛快的掏錢唄，還要什么自行車？

對(duì)美國(guó)樓市的直接刺激就是，銀行拼命的鼓勵(lì)窮人們貸款買房，審核流程跟過家家兒似的，手續(xù)時(shí)間比撒泡尿都短，天量的貸款涌入了樓市。房?jī)r(jià)自然是水漲船高，尤其是南部地區(qū)，一年漲一倍，最夸張的達(dá)到六年漲9倍。

到了高峰期的2006年，美國(guó)住房擁有率竟然達(dá)到了69.5%，離70%僅有一步之遙。當(dāng)時(shí)小布什的后臺(tái)們甚至宣稱，共和黨用五年時(shí)間就完成了民主黨20年都沒實(shí)現(xiàn)的美夢(mèng)。

但之后的事情更是誰都知道了吧？“次貸危機(jī)”爆發(fā)，雷曼兄弟倒閉，金融危機(jī)演化為經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且席卷全球。之后更是引發(fā)了歐債危機(jī)+阿拉伯之春，崩盤+騷亂+戰(zhàn)爭(zhēng)，天下從此大亂，大半個(gè)歐洲開始沉淪，至今各國(guó)經(jīng)濟(jì)都跟狗似的趴著呢。

那美國(guó)的住房自有率呢？自然又一次開始了“土地兼并”的輪回，到了2014年危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，又降回了63%，如今也不過是65%。

總之吧，這世界不是一團(tuán)漆黑，天下的烏鴉也不是一般黑，而是一只更比一只黑。你覺得美國(guó)是天堂，是永久產(chǎn)權(quán)，但其實(shí)呢，這世界永遠(yuǎn)是一個(gè)又一個(gè)的輪回。

而且資本主義的制度更殘酷，土地兼并更加嚴(yán)重，誰管你的產(chǎn)權(quán)是不是永久的，只有優(yōu)勝劣汰才是永久的自然規(guī)律……

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