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我們繼續討論三核房產，因為最近地王頻出，問到這件事的讀者非常多。

對于三核這個產品，去年市場哀鴻遍野的時候，我給出的觀點是非常樂觀，甚至直接建議行動了。

那么現在好像風停了，雨停了，二手房東們覺得自己又行了，居然都開始漲價了。

那我給出的觀點是，謹慎樂觀。

即便是三核的二手房，我給出的依然是謹慎樂觀。

這里面的原因有兩點。

第一點，新房是新房，二手房是二手房。

要知道，核心城市過去的數年，剛經歷限價時代，核心城市的核心地段，更是倒掛時代。

在核心城市核心地段的整個限價倒掛時代里面，絕大多數購入新房的人，他都是賺到的。

從此什么形成了？

預期形成了。

你在地上放個籠子，拿把米，都能把雞誘導到籠子里，為什么？

因為它一低頭吃到了，一低頭，又吃到了，它總能吃到，吃滑了嘴，就會產生思維慣性。

人也是一樣的。

限價是剛剛放開，購房者的思維定式還落在買新房肯定不會虧的傳統思維里。

這種局面下，無論出多少地王，我相信最后都能賣掉。

但是，供需比例，真的發生改變了么？

那你就不能只看地王地塊上的新房，你要看看和地王比鄰而居，甚至地段更好的那些二手房。

這些三核的二手房到底是成交量上漲，價格也上漲，價格上漲之后，成交量還能繼續上漲？

還是說，價格上漲之后，成交量就開始下降？

這個數據很重要。

如果是后者，難道你不該謹慎樂觀么？

因為你買入了不限價的地王產品，過幾年，你就是二手房東，你和周圍的三核二手房東們，是競爭關系。

你作為賣家，難道不該關注關注接盤俠們的量能動向么？

過去的那些年里，限價的年代里，我們已經觀察到很多房地產市場里的打新玩家們的騷操作了。

他們是職業打新的，職業搖號的。搖中之后，交房的第一時間，就雇傭大量自媒體，以及房產大V，去唱多他們的次新小區。

然后快速出貨，回籠資金，繼續搖。

這些人不戀戰的，他們不會真的等到2年后，而是剛辦證，就出貨，只賺一口價。

事實上，你會發現，那些等到滿2年的，往往賣價，都未必比這些第一時間快速出貨的職業房東們高。

別的不說，光是資金的時間占用成本，你自己品，劃不劃算。

這就形成了一個非常明顯的現象叫做板塊輪動，這個小區交付，它的房東眾籌，把它捧成熱點。

找幾個接盤俠，然后快速回籠資金，熱點就輪動到下一個小區了。

房地產這東西，楞是被玩出了打新+熱點板塊輪動的流量打法。

不得不說，國人真是太會玩了。

他們非常理解豪宅的本質是什么？就是明星。

豪宅不是用來住的，就像揚州瘦馬不是用來娶的，是低價搖來，包裝一下，高價賣給接盤者。

你當真傻乎乎住在豪宅里，一住二十年，它早就變老小區了，那不就跟某個餐飲業的二代，娶了女明星的體驗一回事么？

所以豪宅保值，是一個概念，你要學會每六七年整一輪，把18歲的豪宅拿到手，最晚不要超過25歲前讓渡給接盤俠。

一輪又一輪，你的錢就保值了，are you ok？

第二點，關鍵不是需求，關鍵是收入。

人的需求從來都是存在的，我就不相信沒有人想住好房子。

我相信是戶人家，都希望人均居住面積100平，層高3米5，沒有鄰居，自帶花園，會所景觀一應俱全。

問題是，有錢才叫真需求，沒錢那是白日夢。

我們不能脫離收入來談需求，否則是空談。

真需求有且僅有兩個來源，第一個來源是收入增加，第二個來源是向未來透支。

09，16，兩次加杠桿，居民部門資產負債表，已經達到國際高水平了。

換言之，第二條路，是不通的。

那就只剩第一條路。

收入增加，預期收入增加。

你相信自己每年都會加薪，你覺得未來會很好找工作，你覺得老了之后，退休金很充裕，躺著花，都花不完。

你這么想么？如果你這么想，那就沒問題。

如果你不這么想，那就有問題。

問題在于，鏈路沒打通。

16年的時候，8位數的有人買，7位數的也有人買，6位數的還是有人買。這就叫鏈路打通了。

張三把6位數的房子賣給了李四，去接盤王五7位數的房子，王五拿了錢，去買入8位數的新房。

鏈路打通了。

假如下面都不動，這就叫鏈路沒打通。

鏈路沒打通的情況下，能不能買？能買。

因為2%的人擁有80%的存款，他完全可以不賣掉老房子的情況下，去買新地王。

但這個游戲就局限在很小的范圍內了。

也就是我們俗稱的三核市場，核心城市，核心地段，高端改善。

我們來看一件事，當下的地王們，有沒有改善到極致？

沒有。

普遍還是低密疊排，大平層，聯排都很少，合院都很少。

我們不說什么四六不靠的疊排，大平層，即便是聯排，合院，新出的樓盤，改善到極致了么？

沒有。

合院L型，這是個無解的難題。

你又想省占地面積，又想增加采光面積，那只能把四合院對折，做成一個兩層的L形夾住中間的院子。

采光有了，室內就會變成跑道型，尤其是二樓，很多面積都只能是走廊。

至于聯排，還是那個問題，面寬有多少？占地面積有多少？花園有多少？

為啥沒有？為啥新房子的花園比老房子的小得多？

因為土地越來越貴，如果不做取舍，最后總價就會飆到過于夸張。

好，終于講出實話了。

其實如今的核心城市核心地段，依然不敢改善到終極，因為真要這么做，動輒一個小目標起。

太貴，就會出現一個什么問題？

就會出現一個和全世界對標的問題。

你賣3千個，城市內部比比，5千個，8個千，城市之間比比。

你真賣到一個小目標以上，那對不起，就得和全球資產對標了。

一對比，如果發現不如紐約，倫敦，新加坡的同類產品有競爭力，那這不就暴露了么？

這就是真正的問題，玻璃天花板的問題。

即便是不差錢的群體，依然不可能根據需求來打造房產產品，因為上面其實是有價格天花板的。

這就是我謹慎樂觀四個字的由來。

因為價格往上看，是有問題的，是有玻璃天花板的。

而價格往下看，問題更多，置換鏈條根本沒有打通。

換言之，橫豎繞不開核心問題。

核心問題是什么？

其實是收入分配比例。

我那天講財富的底層邏輯，階層的形成過程，講了三個數據，3%，67%，30%。

我說人類社會歷史當中出現過的所有問題，都是67%和30%之間的分配結構問題。

如果少數人拿67%，多數人拿30%，那就可以。因為有錢支撐的需求，才是真需求。

可如果少數人拿77%，多數人拿20%，甚至前者拿87%，后者拿10%，需求還在，可是真需求，就萎縮了。

因為他沒錢支撐他的需求。

這個真需求一旦萎縮，拿了87%的，也會變得很尷尬，因為你忽然發現，投資回報率急速下降。

投資回報率下降會導致什么？會導致你的估值下降。

回頭你發現自己貌似拿走了87%，結果自己反而不值錢了。

就像在企業里面，老板并不是拿錢越多越好，因為一旦自己拿錢太多，員工拿錢太少，就沒有積極性了。

于是乎企業估值下降，老板反而會吃虧的。占了小便宜，吃了大虧。

你今天看到的全世界絕大多數問題的根源，都是收入分配引起的。

當然我清楚，有投資經驗的讀者都覺得每當外需出現問題，一定是內需極大的窗口期。

這意味著3%會牽頭，大規模向未來借錢，向市場注入流動性。

也意味著長期的生產型社會有望向消費型社會轉型。俗稱既然我的東西這么廉價的賣給別人，別人還有這么大意見的話。

那干脆讓他們通脹去，我用這部分產能提高福利，滿足自己人的需求不香么。

你們看到了這個戰略轉型，所以急吼吼想要賺這筆錢的心態我能理解。

但你們也要清楚，生產型社會向消費型社會賺行，是個中長期的過程。

而短期內，空出來的產能也可能轉向軍事用途了，這在歷史上重復發生過很多次。

如果你們家有百歲老人，你去問問，都是先那啥，后那啥。

產能嘛，就像火山，總得有個出口。民用不一定是唯一出口的。

這就是為啥我說即便你長期看好，短期也不一定要著急追高。去年如果聽了我的建議，以跌穿倉的毛刺價淘到三核的，我認為你們在房產這個品種上的倉位已經夠了，這個陽春里面沒必要追高補。

而且就像那天聊財富底層邏輯，這一輪全世界的下跌完成之后，你可能會看到遍地籌碼。

到時候你像巴菲特一樣，有很多機會的，彩禮握在你手上，還怕娶不到媳婦么？干嘛非得守著三核。

所謂天涯何處無芳草，何必單戀一枝花。
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