1922年11月，中國的知識分子得知了一個令人振奮的好消息：

愛因斯坦要來了。

11月13日，愛因斯坦夫婦在去日本的途中，登陸上海，短暫停留了兩天。在上海北外灘的匯山碼頭上，他們告訴媒體，完成日本的講學后，會回到中國做巡回講座。

為了把科學巨匠請到北京，蔡元培找梁啟超借了錢；北京大學連續辦了7場講座，為即將到來的科學盛宴暖場。

另一邊，愛因斯坦卻把日本的行程，從30天延長到了43天，巡回七個城市做演講。日本物理學家激動地說：

100年內，都不會再有這種講座了。

中國人等啊等，等來的卻是愛因斯坦爽約的消息。

之前大肆宣傳的演講全部落空。中國和愛因斯坦的交集，草草結束了。

巨大遺憾的背后，固然有蔡元培等人的溝通失誤。但100年后，等到愛因斯坦的日記公之于眾，大家也看到他的真實想法。

來中國的一路上，他接受的都是負面消息，不斷有人告訴他，中國人無法接受邏輯思維，缺乏數學天分。

在上海的短暫停留，他看到像牛馬一樣勞作的勞動者，狹窄的居民區，空氣中彌漫著臭味：

到處都極其骯臟。

蹲著吃飯的人，在他眼里是不文明的；小孩子們都麻木遲鈍。愛因斯坦以刻薄的語言，記錄了飽受苦難的大眾，和一個傷痕累累的城市。

取消中國的演講，在他看來，不會有什么心理負擔。

弱國的面子注定要被別人踩在腳下，反復蹂躪。

1

1934年4月，中國銀行總經理張嘉璈在日記里寫道：

中國銀行實力足與歐美銀行相抗衡，必須有一新式建筑，方足象征中國銀行之近代化。

張嘉璈決心在外灘邊造一座新總部，在洋行林立的外灘豎起中國人的精神旗幟，把中國銀行總部造成：

上海第一高樓。

更重要的是，這座大樓的一切，從設計到建造，都要由中國人包辦。

他找到32歲的明星設計師陸謙受，給了他七個月的時間游歷歐美，考察最新的建筑趨勢；負責籌錢的則是上海分行行長貝祖詒，為了第一高樓，所有人都野心勃勃。

最終，陸謙受拿出了一個超級方案——雙塔塔樓，主樓34層，高100米；副樓也有60米高。

方案送到了工部局，卻馬上就被否決了。

原來，是猶太富商沙遜在背后作梗。沙遜不甘心自己的沙遜大廈讓出第一高樓的頭銜，便仗著高額納稅人和資助人身份向工部局施壓，要求拒發中國銀行的建筑執照，理由很荒唐：

中方施工技術力量不夠。

沙遜說得很清楚，中國銀行大樓的高度，不得超過沙遜大廈的77米的高度。

面對這么明目張膽的霸凌，所有人都無能為力，包括當時的中行董事長宋子文。于是陸謙受開始修改方案，先是把高度降為77米，不行；降到74.5米，還是不行。

最終，大樓降到了15層，69.89米。到今天，大樓門口的銘牌上仍然刻著這段經歷：

經工部局阻撓，幾經修改，被迫定為15層。

憋著一口氣的陸謙受，只能用設計做無聲的抗議。他為大樓加入很多中國建筑語言，比如藍色琉璃瓦和傳統四角攢尖頂，門框則是石砌牌樓。

無論如何，外灘的萬國建筑群，終于有了一幢由中國建筑師設計、擁有中國傳統風格的建筑。

那次屈辱，讓所有參與者都念念不忘。

十五年后，中國銀行請陸謙受再出山，設計其位于香港中環的總部。大家心照不宣地，做了一個上海的翻版建筑出來，線條、面磚處理都相似。

左為香港，右為上海

唯一不同的是，這次再沒有人阻攔了，這幢樓成了香港第一高樓。

又過了30年，中國銀行建設了新的香港總部，設計師特意去紐約請了貝祖詒的兒子，貝聿銘。

那就是后話了。

果戈理說過，當詩歌和傳說都緘默的時候，只有建筑在說話。建筑是凝固的歷史，哪怕在最沒尊嚴的半殖民地時期，還是有一批人努力在外灘留下中國人自己的符號。

外灘，不僅是上海的臉面，也是國家的門戶。

2

2025年3月24日，3700萬粉絲的美國頂流網紅“甲亢哥”（IShowSpeed），從外灘開始，在上海直播了6個小時。

站在外灘，看著陸家嘴的高樓大廈，他一副上當受騙的表情，一直在感嘆：

Damn!

外灘對面的陸家嘴摩天大樓和燈光夜景，是中國現代化成就最直觀的表達。這場上海的直播在全球的社交媒體上掀起了一場“中國風暴”，播放量突破了2億次。

兩億國外年輕人看到的，不僅是基礎設施一騎絕塵，還有中國人的友善和包容，當路人和甲亢哥一起跳舞時，彈幕里都在說，“不是說中國人很保守的嗎？”

西方媒體過去幾十年筑起的認知高墻，甲亢哥一場直播給干碎了。

在愛因斯坦面前丟了的面子，陸謙受竭盡全力想守護的面子，時隔100年后，還是在上海掙回來了。獸爺的好友包叔說：

入關之后，自有大儒為我辯經。

但老外們想不到，外灘和陸家嘴的組合，上海人早就已經看膩了。隨著城市發展，他們提出了一個概念：

外灘代表上海的過去，陸家嘴代表上海的當下，北外灘代表上海的未來。

從那時開始，偉大的北外灘復興計劃就開始了。之所以要說復興，是因為北外灘是上海開埠的起點，是上海航運業的發源地——愛因斯坦當年登陸上海，中國第一批留法勤工儉學學生出發，都是在北外灘。

北外灘的復興，也補上了上海絕對中心的最后一角，外灘－陸家嘴－北外灘，隔著黃浦江，形成了一個牢不可破的上海中心。

2018年，時任上海領導給北外灘提了一個新定位：

世界的會客廳。

領導不止一次說過，要充分認識北外灘4平方公里的極端珍貴性、重要性。為了強調會客廳的重要性，他特地將不少重要外事會見放到這里，借這里的江景向外國客人講中國故事。

除了展示，“會客廳”的更大功能在于：

接納全球的人員、資金、信息、產品。

如今，這里已經有了航運中心的雛形，世界上最大的航運公司基本已經在這里辦公，跟航運配套的律所、會計師事務所、期貨、保險也都在陸續搬來。

一個農耕文明國家，要開始競逐海洋了。

因為北外灘的復興，虹口區2024年的GDP增速，已經是上海第一；新設企業和實到外資的增速，也都是上海第一。

3

作為世界會客廳，北外灘把最好的一線江景和核心區位置，都給了產業的公共空間。但這里不僅要修建高樓，重建碼頭和航線，還要重建文化。

中國最著名的文學家，魯迅、茅盾、巴金，幾乎都是在這里成名的；從北外灘走出去的建筑師，比如孫福水和陸謙受這一代人，幾乎建造了現代香港的基礎。

會客廳后面，當然也要有起居廳，而最能代表上海的住宅建筑就是發源自這里：

里弄。

里弄是上海建筑的文化符號。它既有江南傳統民居的影子，又借鑒了歐洲毗鄰式住宅，但卻是上海人對自己城市空間與歷史的獨特解讀。

過去幾十年，上海想了各種辦法來保護和傳承里弄的建筑風貌。其中一個辦法，設置嚴格的規則和考核，將復興里弄的具體工作，交給企業和市場。

2023年9月，在經過層層遴選后，距離外灘1.3公里的嘉興路街道hk270B-04地塊，被交給了一家來自廣州的企業：

越秀地產。

越秀是一家從廣州走出來的企業。廣州的很多地標，從第一豪宅二沙島到400米的廣州IFC，都是出自越秀地產，有“一座廣州城，半部越秀史”的說法。

走出廣州后，他們在北京、上海、深圳開發了大量高品質項目，這家締造了中國第一代商品房的公司，目標是創造“時代的第一性”。

那塊地距離外灘直線距離約1.3公里，用寸土寸金形容也不為過，地塊不大，紅線更多，越秀地產不僅要復原傳統里弄的建筑形態，還要保留傳統的空間肌理、格局、尺度。

（越秀外灘樾 實景圖）

復原和建設，并不是難題，難的是如何在紅線內，打造出適合現代人的居住方式。

里弄的精髓在公私空間的彈性邊界，越秀地產想了一個破局的辦法， 他們往地下深挖約15米，做了一個地下三層的垂直公共空間。

（越秀外灘樾 實景圖）

約15米的高差，營造出越秀地產可發揮的空間，他們做了一個垂直的山水庭院，庭院的理念來自于北宋第一名畫，范寬《溪山行旅圖》的三段式構圖。地面有花園，墻壁上有瀑布，地下有庭院。山水庭院中間的天井，是一棵高達8米的子母松。

（越秀外灘樾 實景圖）

荷蘭建筑師庫哈斯曾經感慨過，里弄是中國人獨有的智慧，是上海人在有限資源下的創造性空間利用。

他可能想不到，有一天上海人會在墻壁上樓梯邊，鑿一條瀑布出來。

越秀地產確實把每一寸空間用到了極致，除了配套的會客廳，還在夾層做了一條藝廊空間；而最下面一層的會所，不僅私宴廳、休閑吧、健身區等功能，還有一個半標長度的泳池。

泳池的設計靈感，來自羅馬浴場，希望通過宏偉而精致的建筑，營造出一個寬適放松的氛圍。

為了讓更好的實現松弛舒適的休閑功能，越秀地產竟然做了穿透兩層樓板設置了天窗，把自然光引入泳池。在此之前，上海還沒有人這么做過地下泳池。

（越秀外灘樾 實景圖）

溪山行旅圖和羅馬浴場，就這樣毫不違和地出現在了同一個場域中。上海是個大熔爐，海納百川，兼容并蓄，全世界優秀的文化都可以吸納進來。

對越秀地產這家國企來說，這個一號作品是他們留給上海的精神作品：

越秀外灘樾。

4

在越秀外灘樾動工之前，越秀地產花了六個月的時間做了一件事：

研究里弄。

越秀外灘樾的地塊內，越秀地產把僅存的兩棟樓，里里外外進行了全方位的測繪和激光掃描，甚至把各種磚塊的尺寸，進行了精確測量。

后來大家才看到，原紅磚的立面風格，被越秀地產復原出來；那些有保護價值的建筑構件，也被保留了下來；他們用的磚塊尺寸，和一個世紀前的磚塊完全匹配。

不僅如此，越秀地產的建筑師們測繪和掃描了大量歷史建筑，比如張愛玲故居、二大會址、“遠東第一豪宅”周同文公館，很多建筑細節，被還原到越秀外灘樾中。

越秀外灘樾幾乎是一個純手工打造的作品。

從入口的大門到頂燈，從大堂的純銅樓梯到室外墻壁上的干掛石材，都是工匠手工打造出來的。

（越秀外灘樾 實景圖）

他們不僅使用地塊上原有的老磚，也在此基礎上開發出了功能性更加的陶磚，而在內部立面上大膽使用了釉面磚，噴釉燒紋，每一塊釉面磚燒制的冰裂紋均為相同，其成品率甚至只有68%。

這些磚上墻，也使用了8種拼法，設計師和工匠嘗試了上海里弄所有的磚的拼法，經典出適合越秀外灘樾，通過立面記錄下來。

（越秀外灘樾 實景圖）

整個越秀外灘樾，幾乎是一座海派非遺手藝的博物館。

懂行的人會看到更多驚喜——窗楣的裝飾，是張愛玲家的同款；墻體上的弧線，有鄔達克的影子；傳統的山墻，卻又有巴洛克的風格。

里弄本來就是全球設計和營造智慧的集合，100多年后，越秀地產不僅把歷史上里弄的那味真的還原出來了。

更重要的是，經過越秀地產的改良，形成了一種新的居住形式，而且是更具有現代性的居住需求。越秀外灘樾有49邸，每幢建筑的還嵌有一塊御窯金磚。

阮儀三說過，當里弄價值被完全展現的時候，就是里弄不再面臨被拆除危險的時候。越秀地產知道：

僅僅靠懷念，是不可能拯救里弄的。

越秀外灘樾從設計到營造，完全符合陸謙受的建筑主張，一件成功的建筑作品：

第一不能離開實用的需要； 第二不能離開時代的背景； 第三不能離開美術的原理； 第四不能離開文化的精神。

從越秀外灘樾步行到外灘邊陸謙受造的中國銀行大樓，只有不到兩公里。這兩公里，中國的建筑師們走了整整100年。

本宣傳資料屬于要約邀請，不作為要約或承諾，資料中對項目周邊環境、交通/公共設施、政府規劃、商業配套、教育資源、發展/投資前景、區位等的展示或介紹，旨在提供相關信息供參考，開發商對此不做任何承諾。相關宣傳內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因而發生變化。買賣雙方的權利義務，以最終訂立的《商品房買賣合同》及附件等協議約定為準。本項目備案名為【梧州時里】，推廣名為【越秀外灘樾】，開發商為【上海漕越經濟發展有限公司】，預售證號【虹口房管（2024）預字0000430號】。本資料發布時間為【2025】年【4】月，有效期為【1】個月，本公司保留對本資料修改的權利，敬請留意最新資料。本資料所指49邸意為項目共計49棟房屋。