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日本對澳房地產投資激增 交易占比達五分之一

根據Herbert Smith Freehills律師事務所最新發布的一份報告，去年日本在澳洲的房地產交易數量大幅攀升，占據所有交易的五分之一。

在全球經濟不確定性加劇的背景下，日本的投資者正將目光投向澳洲，以尋求穩定的租金收益和資本增值。明晟公司（MSCI）獨立數據也發現，過去兩年，日本每年在澳洲的房地產投資達到30億澳元，這一數字與過去22年累計的總投資額相當。

據澳洲金融評論網站報導，去年著名的房地產交易包括三井不動產（Mitsui Fudosan）斥資13億澳元收購Mirvac計劃在悉尼皮特街55號建造的辦公大樓三分之二的股份，以及住友林業（Sumitomo Forestry）斥資1.15億澳元，收購澳洲最大的住宅建筑商Metricon的多數股份。

房地產活動的增長使澳洲成為日本除美國外第二大房地產投資目的地 。

Herbert Smith Freehills律師事務所的《2024年日本—澳洲投資報告》發現，過去一年，日本銀行和金融公司增加了對澳洲經濟的投資，使三菱日聯金融集團（Mitsubishi UFJ Financial Group）、瑞穗金融集團（Mizuho Financial Group）和三井住友銀行（Sumitomo Mitsui Banking Corporation）這三家大型銀行在企業和機構銀行業的市場份額“僅次于”澳洲四大銀行。

SBI新生銀行則將其在非銀行貸款機構Latitude Financial Services的股份從17%增至19.3%。

報告作者威廉姆斯（Ian Williams）表示，日本銀行在交易方面并未超越澳洲銀行，因為兩者的風險偏好和策略有所不同。日本銀行通常專注于大規模項目，并與其他多方合作，共同承擔貸款。

威廉姆斯表示，澳洲房地產公司越來越多地在日本尋找資金，部分原因是澳洲四大銀行在商業房地產貸款方面發揮的作用已經不如從前了。

“澳洲領先的房地產公司正在積極尋找來自日本的合作伙伴，因為他們往往更具耐心，并且通過合資企業能夠開展更多項目。”

他表示，日本的房地產投資正在不斷發展。第一波投資者包括三井不動產等大型公司，隨后是第二波的小型投資者，現在則開始出現第三波規模更小型的投資者。

威廉姆斯補充道：“我們看到不少投資者正尋求5000萬澳元左右的投資額，并且還有一批日本公司打算以1000萬到2000萬澳元的規模參與投資。”

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昆州房價飆升引發自建熱潮

隨著昆州房產增長速度超過全澳平均水平，艾米莉·馬霍尼（Emilie Mahony）和喬丹·魯特利奇（Jordan Routledge）決定避開拍賣熱潮，選擇自己建一套房子。

在新冠疫情后房價大幅上漲之前，馬霍尼曾購買過一套三居室聯排別墅，如今她希望在未來有孩子時能住進更大的房子。

但當她看到市場上那些“高得離譜”的房價時，她認為，尋找一塊土地并按自己的需求建房才是更好的選擇。

“我覺得房價只會不斷上漲——恐怕不會回頭了，”她說。

“我們覺得這樣能花得更值，能建一套真正適合我們的房子。”

來自PropTrack的最新數據顯示，昆士蘭州房地產市場的年均增長率達到13.65%，遠超全國平均的6.77%。

布里斯班外郊房價漲幅尤為顯著，很多人爭搶進入城市以外的入門級住房市場。

馬霍尼目前正與Creation Homes合作，在布爾彭加里（Burpengary）的Sage社區建造一套四居室住宅。

布爾彭加里位于莫頓灣地區，其房地產市場也在快速變化，該區的房屋中位價在過去一年上漲了10.7%。

馬霍尼的聯排別墅當初買入時價格為38萬澳元，而她最終決定自己建房，是因為長期來看這對她的家庭更劃算——盡管光是500平方米的土地就花了41萬澳元。

“這比我當初整套房子還貴，幾年前，我用這個價格本可以買地又建好房。”

土地加建房的總成本最終達到約86萬澳元，仍比布里斯班當前的房屋中位價低1萬澳元。

“我們確實不得不調整對這套房子的期望值，”她說，“我們本來想要更大的地塊，但我們在愿意承受的預算范圍內處處被價格擠出。”

馬霍尼建議未來的購房者與金融經紀人密切合作，了解自己的實際承受能力。

“很多人都得重新評估‘需要’和‘想要’之間的區別，”她說，“但你真的得坐下來和專業人士談過，才知道你到底能做些什么。”

Creation Homes昆士蘭總經理彼得·瑞安（Peter Ryan）表示，該公司經常與客戶探討如何以低于5%或10%的首付進入房地產市場，并一直在倡導推出允許使用養老金（super）購房的政策。

“擁有住房是建立澳大利亞穩定和充滿活力社會的關鍵，在大多數州，房屋加土地組合包中約有50%的價格都流向了稅費和監管成本。我們需要改革來減輕這一負擔，幫助所有澳大利亞購房者。”

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悉尼樓市十年回顧，回報率高達8%

據《悉尼晨鋒報》4月6日報道，過去十年，悉尼的房地產市場經歷了巨大的價格上漲，這一增長給那些早期購房的人帶來了豐厚的回報。

然而，這種漲幅在精英區域和快速發展的外圍地區之間差別明顯。

根據Domain的數據，有些地方的房價在十年前購入的情況下，業主實現了超過8%的年化收益。即使是在表現最差的地區，截至到今年2月底的一年間漲幅也達到了4.1%。

其中，Wollondilly地區的房價上漲最為顯著，包括Tahmoor和Picton等地區，過去十年上漲了8.1%。相比之下，Bellevue Hill、Bronte和Bondi Beach等藍籌區的東北部，同期房價上 漲了7.8%。

CoreLogic公司的澳洲研究負責人Eliza Owen指出，悉尼東區的北部猶如一個“獨立的泡沫”。

她解釋說，盡管該區域的開發不多，但這些精英地區依然能維持其聲望和良好的年增長率。

來自Raine & Horne Double Bay的售房代理Hannan Bouskila則表示，東區的人口結構發生了顯著變化。

目前，該地區房屋的中位價格已達到481.64萬澳元。

Bouskila稱：“兩年前，當我開始在這個地區銷售房屋時，市場上還有許多價格較為低廉的出租房。”

“隨著租金和購房價格的上漲，顯然有更多自住買家選擇在這些地區居住，這種情 況已經轉變。”

他還補充道，如今從公寓換到獨立屋的“轉換成本”顯著提高。“例如，如果你擁有一個兩居室或三居室的公寓，想要換成半獨立屋或獨立屋，十年前這種轉換可能需要100萬澳元，現在則可能需要200萬澳元。”

“反過來算，你需要擁有足夠的收入來支付這類房貸。”

藍山地區以其房屋中位價92.91萬澳元被認為是一個相對可負擔的區域，過去十年的年增長率是7.2%。

對于那些增長率低于5%的地區，如Hurstville、Cronulla、Miranda、Caringbah、Kogarah和Rockdale，Owen認為這與住房開發有關。

“盡管這些地區在過去十年內仍有相當的增長，但相對那些擁有緊密社區且抵制新開發的地區來說，增長幅度要小得多。”

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珀斯熱門學區的房租飆漲，有的周租已經超過了1000澳元

過去一年，珀斯一些熱門學區的房租飆漲，有的周租已經超過了1000澳元。

西澳最大的學校Shenton College 位于西郊，該校所在學區的租金是2025年頭三個月漲價最多的，根據Domain 的最新租金報告，Dalkeith, City Beach, Mount Claremont, Swanbourne, Floreat, Nedlands 和 Cottesloe 等區的周租中間價都超過了1000澳元。

North Fremantle 也位于Shenton College 學區，但是這個區的孩子們也可以去John Curtin College of the Arts、Melville Senior High School 和Fremantle College 就讀，這個區的中間租金是950澳元。

Churchlands 和Wembley Downs 位于Churchlands Senior High School 學區，周租中間價是1100澳元，比去年增加了55%，是城區漲幅最大的。

Applecross 中學和Rossmoyne 中學的學區租金也漲了，但是沒有超過1000澳元。

截至3月份的三個月里，珀斯全城的周租中間價上漲了3%，即20澳元。

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