近期，上海的老破小傳來一堆起飛的消息。

300萬以下的老破小成交不斷走高！

老破小房價跳漲54%！房東開始撤牌了！

很多老破小掛牌一天就成交了！

半年，老破小房價漲了一百萬！

以上幾類標題，內容，最近廣泛流傳在各大平臺上，上海的老破小貌似終于觸底反彈了。

關注老破小的變化，是因為：

上海樓市如今還沒有辦法全面止跌的核心原因就在于老破小越賣越多，掛牌量還在不斷上漲。

老破小止跌回暖，上海樓市豈不是要全面起飛了？

但是我們實際幫客戶買房賣房的過程中，發現的實際情況卻大相徑庭：

除了極少部分的老破小反彈了，90%的老破小仍然在以價換量，價格仍然沒有回暖。

老破小真的全面起飛了嗎？

各種聲音混雜，背后的真相到底是什么？

首先要肯定，的確有一部分老破小房價漲了。

第一類是學區房老破小。

比如浦東對口六師附小+進才北的崮山小區二街坊。

去年9、10月份成交328W、332W。

今年3月最新成交360W，總價上漲在30W左右。

比如古美對口平南小學+上實西校的平南一二村，去年9、10月連續成交兩套中區290W、292.5W；

今年3月聯系成交2套309.5W、310W，門檻價漲幅接近20W。

每年的年末到次年的年初，都是學區房成交旺季。

包括前灘的小戶型在內的諸多主打學區概念的房子，價格都在這個周期迎來了一定程度的回暖。

不過這類房子的特點就是漲的有周期性，報名期結束后熱度會快速消散；

且價格不太穩定，很多時候是上一套漲，下一套就跌回去了。

第二類房價出現回暖甚至發生跳漲的，大部分都是有動遷預期的老破小，價格發生了很明顯的波動。

比如去年年底因為“陸家嘴東擴”的利好消息，附近的嶗山、乳山等社區，價格都出現了上漲勢頭。

嶗山二村在去年的很長一段時間里，價格都在6萬多徘徊。

自從傳出了拆遷的消息，價格直接跳漲到了9萬多的成交價。

乳山一村的一房戶型，單價也從7萬左右多漲到了9.6萬左右，按比例看接近40%。

徐匯區的江南新村也是如此，據說會接棒東安一二村，成為徐匯濱江下一個拆遷的區域，房價也出現了跳漲。

去年年中，小區的成交價還在8萬多的水平。

自從傳出可能動遷的消息，價格直接跳漲到了12w+的水平。

不過，賭拆遷這種事情總是充滿了變數。

隨著后面傳出了陸家嘴東拓可能泡湯，乳山、嶗山小區要么掛牌價成交價都跌了；

掛牌價不降的，就直接沒成交了。

我看了最近所有關于老破小市場回暖的文章和視頻，所舉的案例大多也逃脫不了以上兩類。

剩余的零星案例，大多就是老破小中的績優股：

要么是市中心內環內地鐵旁、要么caz邊緣房齡比較新、在老破小里算是品質比較好的小區，出現了零星的漲價案例。

這種情況，之前市場持續下跌的時候都存在，何況最近行情好轉。

剩余大部分，甚至可以說90%的老破小，仍然處于“以價換量”的階段。

其實詳細的看一下大家論證老破小全面回暖的一些現象，就會發現特別扯淡。

比如“老破小掛牌幾天就成交了”——

這事以前我們寫過很多次了，老破小的成交很多都是“鄰里關系”，先談好后掛牌的一堆。

無論市場好，市場壞，你去翻一下貝殼的成交記錄，都有那種掛牌一天就成交的房子。

我以前舉過一個例子，就是江橋二村。

這小區就是很典型的那種各方面都沒有什么優勢的近郊老破小社區，屬于典型的吸引不到太多產業客群的區域。

但是這小區的成交記錄去翻翻，會發現掛牌一天成交的案例，最近幾年無論是行情的高位還是低估，一天成交的房子都有。

難道拿出來這個案例說老破小一天賣掉了，就可以證明老破小回暖了？

至于所謂的房東撤牌、漲價，這種現象在市場整體回暖之后很普遍，不過落實到成交價上，只有很少有老破小能真的漲價。

實際上在我們幫我們一大堆付費會員賣方的過程中，遇到更多的情況是：

降價之后，看房的人依然不多，還是不好賣。

至于很多老破小社區突然出現了一套成交價特別高的房子，在老破小社區更是太常見的事情了。

老破小本身就是個體差異化很大的領域:

一套房子裝修的特別好、樓層什么都好，就是比那種像毛坯一樣的房子貴的多。

但是如果被單獨拿出來刻意解讀，就是別有用心了。

而最近，眾多媒體論證老破小回暖最離譜的一個數據，居然是：

“300萬以下的老破小成交占比提升，成交量變大！”？

并且，很多人會借此推論出來，大家開始接盤老破小了，年輕人開始抄底上車了。

這就純粹是tmd扯淡了。

我找了一張被轉發比較多的圖，大家可以感受一下。

300萬以下、60平以下，的確是老破小為主。

但是這個事情其實跟老破小被年輕人接盤沒啥關系，完全是偷換概念。

把時間周期拉長，從2019年看到最近，就會發現一個很有意思的現象。

去年以來，300萬總價以下的老破小成交量的確是大幅度提升，基本回升到了2019年，上海房價暴漲之前的比例。

如果單純看成交占比，的確是可以推斷出，面積小總價低的老破小市場變火了。

但是如果你結合了價格去看，其實就會發現一個更直接的結論：

不是便宜的房子好賣了、而是老破小整體暴跌了，從500萬、400萬、350萬跌回300萬以內了。

房價跌到了2019、2018、2017，因此300萬以下、60平以下的老破小成交占比才提高了。

畢竟大部分統計口徑，都是到300萬以下算成一類，作為漏斗，跌的房子都算到里面，肯定是成交量被放大的。

而如果從實際成交量占比的角度看，就會發現：

老破小產品的確是正在拋棄的狀態，在整體大市場的成交占比逐年下降。

成交占比在不斷降低，但是掛牌卻一直在不斷增加。

929新政以來，隨著接近半年的火爆成交，市場上眾多中產社區，都明顯的出現了掛牌量的下降。

比如御橋、聯洋、古美，天山，相對性價比高的房子，都已經賣空了，商品房社區掛牌量普遍下降。

但是上海的掛牌量卻還在不斷上漲，最近兩周接連上升回到了17.8萬套。

這個數據落差的原因，就是因為大量的老破小正在持續掛牌。

老破小的大量掛牌，還直接拉低了上海的掛牌均價，造成價格回暖遲遲不出現。

為什么在上海的購房者越來越不愿意買老破小了呢？

其實核心原因很簡單：

就是上海的人口導入進入平臺期，新增的“剛需”幾乎已經沒有了，老破小這種純剛需產品自然出現極為嚴重的供大于求。

任何一個城市的老破小的漲跌，就看這個城市新引進的外來人口，是否足夠接盤這批剛需住宅。

1995年-2015年，上海來了一千萬人，那時候大部分外來人口都是剛需，人多房子不購買，新房、二手、老破小都起飛。

2015年之后，上海人口基本一直就維持在2450萬左右。

這種新增購買力有限的時代，市場的二手購房需求主要靠存量置換。

2020年的暴漲，最近的市場回暖，驅動力都是改善購買力上車，也因此都是中產社區領漲。

剛需變少，置換的客群還在拋售剛需住宅；

那么主打剛需上車的房子就是會供大于求，部分房子無人接盤，只能放量下跌。

實際從老破小的客群角度來看：

除了CAZ周圍、產業區周圍那種房齡比較新、品質在老破小里面算是相對優質的小區，有不少年輕人接盤上車；

大部分老破小的接盤者恰恰是上海本地的中老年人。

這個方面的問題就更嚴重了：

因為隨著時間增長，這部分本地人為主的客群總量正在萎縮，隨著這部分客群的萎縮，還會反之帶來更多的掛牌量。

而從去年527以來，通過降首付、降利率等手段，只是讓那些本身未來要上車老破小的購房者上了車：

可能是手里存了幾十萬的年輕人，未來本身也要買，提前因為門檻降低上車了，

或者那種在上海擺小攤開小店的中年人，租房多年，如今看到門檻低了、還貸壓力終于和房租差不多，也終于趁著機會在上海郊區的老破小按個家了。

流行一點的話說，就是租售比太高了，高到買房上車已經很劃算了。

但是，對于整個市場來說，卻沒有真正意義上的購買力補充進來。

從這個角度來看，除非上海樓市快速的放開限購，或者產業快速騰飛帶來產業人口爆發，補充大量的供需購買力。

不然的話，上海的老破小仍然會長期處于以價換量的市場。

結語

次新高品質房源率先漲價，而大部分老破小房源還在放量下跌。

也造成了另外一個巨大的問題，就是購房者自身心態上的巨大矛盾：

大部分剛剛賣掉老破小的群體，都在老破小上經歷了暴跌甚至虧錢；

這次換房改善的時候，卻要面對中產社區們已經略微漲起來的房價。

一漲一跌之間，不敢上車的心態自然可以理解。

不過樓市分化，本身就是購買力之間的分化：

貴的房子太便宜，便宜的房子太貴。

懂得這個道理，直到保值房子的稀缺性所在，或許才能不失去改善的良機，不錯過心儀的房源。

篇幅有限，具體的板塊項目分析，我們后面會陸續推文。