觀點網 今年年初，華潤中能建越秀位于上海浦東新楊思地塊案名正式公布為“華潤翡雲悅府”。

隨后華潤翡雲悅府在元宵節開放展廳，項目城市展廳開放當日就吸引了3000+人的來訪。

時隔一個月，華潤翡雲悅府成功過會，并將于4月11日開展認籌。

據了解，該項目地皮是華潤置地聯合中能建以及越秀在2024年11月27日以78.97億元總價競得浦東新楊思地塊，溢價率高達40.37%，創下土拍溢價率歷史新高，也成功刷新新楊思板塊的地價紀錄。

該項目的規劃方案顯示，容積率為2.0，擬建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。小區配套設施包括下沉會所和7個架空層，并通過9米寬的豎向通道將高層與疊墅區隔開。

此次華潤翡雲悅府首開入市的分別是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120㎡3房和140㎡4房，共計228套，均價10.72萬元/平方米。

據了解，這是華潤置地在上海打造的第一個悅府項目。

該項目位于中環內，距離地鐵6、13號線東明路站約700米，但周邊整體開發程度不高，但基于新楊思金色中環規劃，有較大發展潛力。

從規劃來看，新楊思板塊規劃宅地極少，目前上海住建部門規劃地塊合計17宗，涉及住宅的土地僅6宗，純住宅用地則只有2宗。

據了解，2024年華潤置地在上海拿地總貨值約為250億元，銷售額達到了312億。華潤置地2025年繼續補倉，在上海蛇年首拍中，繼續選擇加倉新楊思。

2月20日，華潤置地聯合越秀以總價50.90億元競得位于上海浦東楊思Z000602單元20Ea-01地塊，該地塊便是新楊思板塊僅有的兩宗純住宅地塊之一。

據觀點新媒體了解，該地塊與華潤翡雲悅府地塊距離較近，因此市場有推測兩宗地塊或許將合并成一個整體，分期開發。

然而，華潤置地為何繼續將新楊思作為其在上海的重要布局點。

資料顯示，楊思是浦東南部的一個大板塊，屬于大三林的一部分。新楊思是個新興板塊，位于三林鎮、北蔡鎮兩鎮交界之處，總面積約2.72平方公里，是浦東“金色中環發展帶”“35”重點地區之一。

但在實地走訪中，觀點新媒體發現，新楊思板塊目前絕大部分地塊還處于一種待開發的原始狀態，與想象中的“國際消費中心”相差甚遠。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴觀點新媒體，新楊思板塊臨近前灘、張江，并且屬于陸家嘴的輻射范圍之內，而這三個板塊已經沒有足夠的可開發空間來支撐板塊內的產業發展，因此需要一個區域來承擔這些板塊的外溢資源。

事實上， 從整體情況角度看，在上海內環-中環范圍內，新楊思是上海內中環繼前灘、徐匯濱江（均價18萬/m?）之后僅存的城市級成片開發區域，而且正在向新楊思傾斜資源。

在上海2035規劃的指導下，新楊思以公園為導向的功能混合開發模式，計劃打造40萬方商業倡導開放式街區，約3.5公頃中央公園PLUS以及7萬方公園，城市活動發生地，市民休閑目的地。

此外在2024年12月19日，上海市發改委在其官網正式發布了關于南北通道浦西段和越江段新建工程項目建議書的批復。

該“南北通道”建成后將利好江灣、北外灘、陸家嘴、世博濱江和新楊思幾大板塊。其中尤其是新楊思，可快速接串聯陸家嘴、浦西北外灘、徐匯濱江等核心區域。

正是這種規劃中的“留白”以及資源的傾斜，使得上海市場對楊思板塊充滿無限的遐想。

值得一提的是，與華潤翡雲悅府地塊相鄰的上園項目于2024年4月首次開盤，推出266套房源，開盤當日去化率超過80%，至今累計推售4個批次共612套住宅，成交均價約9.96萬/㎡。

那么，即將開啟認籌的華潤翡雲悅府能否接住市場的熱度，還有待觀察。

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