觀點(diǎn)網(wǎng) 今年年初，華潤中能建越秀位于上海浦東新楊思地塊案名正式公布為“華潤翡雲(yún)悅府”。

隨后華潤翡雲(yún)悅府在元宵節(jié)開放展廳，項目城市展廳開放當(dāng)日就吸引了3000+人的來訪。

時隔一個月，華潤翡雲(yún)悅府成功過會，并將于4月11日開展認(rèn)籌。

據(jù)了解，該項目地皮是華潤置地聯(lián)合中能建以及越秀在2024年11月27日以78.97億元總價競得浦東新楊思地塊，溢價率高達(dá)40.37%，創(chuàng)下土拍溢價率歷史新高，也成功刷新新楊思板塊的地價紀(jì)錄。

該項目的規(guī)劃方案顯示，容積率為2.0，擬建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。小區(qū)配套設(shè)施包括下沉?xí)?個架空層，并通過9米寬的豎向通道將高層與疊墅區(qū)隔開。

此次華潤翡雲(yún)悅府首開入市的分別是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120㎡3房和140㎡4房，共計228套，均價10.72萬元/平方米。

據(jù)了解，這是華潤置地在上海打造的第一個悅府項目。

該項目位于中環(huán)內(nèi)，距離地鐵6、13號線東明路站約700米，但周邊整體開發(fā)程度不高，但基于新楊思金色中環(huán)規(guī)劃，有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從規(guī)劃來看，新楊思板塊規(guī)劃宅地極少，目前上海住建部門規(guī)劃地塊合計17宗，涉及住宅的土地僅6宗，純住宅用地則只有2宗。

據(jù)了解，2024年華潤置地在上海拿地總貨值約為250億元，銷售額達(dá)到了312億。華潤置地2025年繼續(xù)補(bǔ)倉，在上海蛇年首拍中，繼續(xù)選擇加倉新楊思。

2月20日，華潤置地聯(lián)合越秀以總價50.90億元競得位于上海浦東楊思Z000602單元20Ea-01地塊，該地塊便是新楊思板塊僅有的兩宗純住宅地塊之一。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該地塊與華潤翡雲(yún)悅府地塊距離較近，因此市場有推測兩宗地塊或許將合并成一個整體，分期開發(fā)。

然而，華潤置地為何繼續(xù)將新楊思作為其在上海的重要布局點(diǎn)。

資料顯示，楊思是浦東南部的一個大板塊，屬于大三林的一部分。新楊思是個新興板塊，位于三林鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)交界之處，總面積約2.72平方公里，是浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”“35”重點(diǎn)地區(qū)之一。

但在實(shí)地走訪中，觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，新楊思板塊目前絕大部分地塊還處于一種待開發(fā)的原始狀態(tài)，與想象中的“國際消費(fèi)中心”相差甚遠(yuǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴觀點(diǎn)新媒體，新楊思板塊臨近前灘、張江，并且屬于陸家嘴的輻射范圍之內(nèi)，而這三個板塊已經(jīng)沒有足夠的可開發(fā)空間來支撐板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此需要一個區(qū)域來承擔(dān)這些板塊的外溢資源。

事實(shí)上， 從整體情況角度看，在上海內(nèi)環(huán)-中環(huán)范圍內(nèi)，新楊思是上海內(nèi)中環(huán)繼前灘、徐匯濱江（均價18萬/m?）之后僅存的城市級成片開發(fā)區(qū)域，而且正在向新楊思傾斜資源。

在上海2035規(guī)劃的指導(dǎo)下，新楊思以公園為導(dǎo)向的功能混合開發(fā)模式，計劃打造40萬方商業(yè)倡導(dǎo)開放式街區(qū)，約3.5公頃中央公園PLUS以及7萬方公園，城市活動發(fā)生地，市民休閑目的地。

此外在2024年12月19日，上海市發(fā)改委在其官網(wǎng)正式發(fā)布了關(guān)于南北通道浦西段和越江段新建工程項目建議書的批復(fù)。

該“南北通道”建成后將利好江灣、北外灘、陸家嘴、世博濱江和新楊思幾大板塊。其中尤其是新楊思，可快速接串聯(lián)陸家嘴、浦西北外灘、徐匯濱江等核心區(qū)域。

正是這種規(guī)劃中的“留白”以及資源的傾斜，使得上海市場對楊思板塊充滿無限的遐想。

值得一提的是，與華潤翡雲(yún)悅府地塊相鄰的上園項目于2024年4月首次開盤，推出266套房源，開盤當(dāng)日去化率超過80%，至今累計推售4個批次共612套住宅，成交均價約9.96萬/㎡。

那么，即將開啟認(rèn)籌的華潤翡雲(yún)悅府能否接住市場的熱度，還有待觀察。

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