觀點(diǎn)網(wǎng) 在政策支持與市場需求的支撐下，2025年，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，多家企業(yè)推進(jìn)申報(bào)工作。與此同時(shí)，已上市產(chǎn)品積極推動(dòng)擴(kuò)募工作的開展，保租房REITs擴(kuò)募與首發(fā)并行的態(tài)勢基本形成，為市場注入更多流動(dòng)性。

3月31日，首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REITs項(xiàng)目--華夏基金華潤有巢REIT披露了2024年年度業(yè)績報(bào)告。

從基金合并層面看，2024年，華潤有巢REIT全年收入為7907.69萬元，對比上年同期微增0.85%，基金EBITDA錄得5003.99萬元，同比增長4.67%，基金可供分配金額為4904.45萬元，對應(yīng)發(fā)行價(jià)的年化分派率為4.06%。

同期，基金凈利潤同比增長99%至968.19萬元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得4798.06萬元。

項(xiàng)目經(jīng)營層面，華潤有巢REIT的兩大核心項(xiàng)目有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目保持高位運(yùn)營水平，年末出租率分別達(dá) 94.07% 和 94.58%（按房間數(shù)量計(jì)算），對比上年同期均有所提升。

資產(chǎn)項(xiàng)目公司上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司和有巢房屋租賃（上海）有限公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費(fèi)、停車場經(jīng)營等多元收入模式，全年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長。

凈利潤增長

從基金合并層面看，2024年，華潤有巢REIT全年收入為7907.69萬元，對比上年同期微增0.85%，基金EBITDA錄得5003.99萬元，同比增長4.67%。

同期基金凈利潤同比增長99%至968.19萬元，一定程度上反映該基金成本優(yōu)化及運(yùn)營效率提升，凈利潤率對比2023年顯著提升，盈利能力增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)來源：基金公告，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理

本期基金可供分配金額為4904.45萬元，同比下降19.28%，主要受期初預(yù)留現(xiàn)金減少及資本性開支增加影響。

同期實(shí)際分配金額為6541.49萬元，高于可供分配金額，短期回報(bào)積極，但需關(guān)注長期可持續(xù)性。2024年年化現(xiàn)金流分派率為3.38%，較2023年的5.14%有所下降。

包括今年2月20日公告披露的2024年度第4次分紅1232萬元在內(nèi)，上市至今，華夏基金華潤有巢REIT累計(jì)分紅金額達(dá)1.17億元。

全年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得4798.06萬元，現(xiàn)金流穩(wěn)健但略有收縮。

受高分紅、現(xiàn)金流減少等影響，2024年末基金份額凈值為2.2508元，較2023年末的2.3622元下降4.72%，較2022年成立時(shí)的2.4310元累計(jì)下降7.40%。

此外，截至2024年12月31日，基金總資產(chǎn)為12.07億元，凈資產(chǎn)為11.25億元，兩者均出現(xiàn)同比下滑，基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為107.23%。

二級市場表現(xiàn)上，截至2024年12月31日，華潤有巢REIT股價(jià)較年初上漲29.4%。

項(xiàng)目公司盈利表現(xiàn)上，基金包含2個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目公司，分別是上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司、有巢房屋租賃（上海）有限公司。于2024年，兩者毛利率分別為44.68%和30.26%，對比上年同期分別提升4.06個(gè)百分點(diǎn)和1.61個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)項(xiàng)目公司EBITDA利潤率分別同比提升0.96個(gè)百分點(diǎn)和0.71個(gè)百分點(diǎn)至71.51%和69.27%。

同期資產(chǎn)項(xiàng)目全年實(shí)現(xiàn)總收入約7845.10萬元，同比增長1.24%，EBITDA錄得5525.08萬元，同比增長2.46%。

運(yùn)營分化

基金各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)，源于底層資產(chǎn)的運(yùn)營表現(xiàn)支撐。

華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)包括有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，年末出租率分別達(dá) 94.07% 和 94.58%，保持高位。

資產(chǎn)項(xiàng)目公司上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司和有巢房屋租賃（上海）有限公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費(fèi)、停車場經(jīng)營等多元收入模式，全年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長。

出租率和租金單價(jià)作為租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營表現(xiàn)的關(guān)鍵評價(jià)指標(biāo)，有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目出租率和租金單價(jià)數(shù)據(jù)波動(dòng)不大，項(xiàng)目經(jīng)營保持穩(wěn)定。

整體來看，截至2024年末，按房間數(shù)量計(jì)算，底層項(xiàng)目公寓整體出租率同比提升1.35個(gè)百分點(diǎn)至94.33%；公寓租金單價(jià)為2.19元/平方米/天，同比下滑1.79%；整體剩余租期為0.52年，同比上漲15.56%。

同期商業(yè)部分可供出租面積為3880.34平方米，實(shí)際出租面積為2444.83平方米，計(jì)算得出期末出租率為63.01%，對比上年同期下降8.55個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)部分租賃活動(dòng)面臨短期壓力。

而商業(yè)部分租金單價(jià)同比提升11.19%至3.08元/平方米/天，剩余租期為1.89年，同比上漲12.5%。

從數(shù)據(jù)來看，盡管商業(yè)出租率有所下降，但通過租金提升和租期管理實(shí)現(xiàn)了收益增長，運(yùn)營策略初見成效。未來需平衡出租率與單價(jià)，提升商業(yè)資產(chǎn)整體回報(bào)，以維持資產(chǎn)長期價(jià)值。

同時(shí)，其年末可供出租車位數(shù)量為1.23個(gè)，實(shí)際出租車位數(shù)量為782個(gè)，出租率同比提升5.39個(gè)百分點(diǎn)至76.44%，車位租金單價(jià)同比上漲1.35%至200元/個(gè)/月。

底層項(xiàng)目繼續(xù)維持高水平租金收繳率，2024年末，租金收繳率同比提升0.91個(gè)百分點(diǎn)至99.52%，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

數(shù)據(jù)來源：基金業(yè)績公告，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理（按房間數(shù)量計(jì)算）

具體來看，截至2024年年末，有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目按房間數(shù)計(jì)算的出租率水平分別為94.07%和94.58%，對比上年同期分別提升1.19個(gè)百分點(diǎn)和1.33個(gè)百分點(diǎn)，對比同年9月底分別提升3.48個(gè)百分點(diǎn)和0.14個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，從2023年Q1到2024年Q4，兩者出租率長期維持超90%水平。基金底層項(xiàng)目公寓業(yè)務(wù)租賃活動(dòng)長期保持穩(wěn)定，出租率略有提升同時(shí)長期保持高位運(yùn)行。

數(shù)據(jù)來源：基金業(yè)績公告，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理

另外，2024年，有巢泗涇項(xiàng)目公寓部分租金單價(jià)和租期對比上年均實(shí)現(xiàn)同比增長，漲幅分別為0.38%和8.33%，

同期有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目公寓租金單價(jià)同比下降4.15%至1.85元/平方米/天，這或受市場供需結(jié)構(gòu)調(diào)整，剩余租期同比增長18.6%至0.51年，租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

同時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目均屬于政策性保障性租賃住房項(xiàng)目，若政府租金指導(dǎo)政策調(diào)整，可能影響運(yùn)營方的租金定價(jià)策略。

兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分出租率均有所下滑，但商業(yè)租金單價(jià)與剩余租期均保持正向增長。

車位部分，有巢泗涇項(xiàng)目車位出租率略有下滑，出租單價(jià)與上年持平；有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目車位出租率和出租單價(jià)均實(shí)現(xiàn)正向增長。

項(xiàng)目運(yùn)營層面，華夏基金華潤有巢REIT投資的兩個(gè)項(xiàng)目在2024年整體運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健，但同時(shí)需關(guān)注租金下行壓力及商業(yè)板塊的優(yōu)化調(diào)整以進(jìn)一步提升整體收益。

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