4月7日，最高人民法院公開發布第45批共6件執行實施專題指導性案例。 在一例關于被執行人名下車位拍賣案例中，法院采取分零拍賣的處置方式，針對小區業主開展拍賣，每戶限購一個，流拍車位再針對不特定競買人拍賣。車位承租人在同等條件下對租用車位享有優先購買權。

▲圖據IC photo

被執行人名下有73個車位

法院分零拍賣解難題

該案例中，被執行人潘某名下位于重慶市江北區某小區的車位被查封，共計73個。案涉車位所在的小區建成于2004年，小區有5棟樓房，共計445套住房，住房與車位配比約為1：0.3。案涉73個車位均為建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，車位處于承租人租賃使用狀態。案涉車位由被執行人潘某于2009年一次性購買取得。

為首先滿足業主需要，同時確保案涉車位能夠順利拍賣成交，重慶自由貿易試驗區人民法院決定，在車位整體拍賣和分零拍賣兩種處置方式中優先采用分零拍賣的處置方式，并在具體實施方案上做了進一步細化。

方案規定，車位針對小區業主開展拍賣，每戶業主只能競買一個車位。若仍有車位流拍的，針對不特定競買人再次開展拍賣。作為車位承租人的業主符合競拍資格的，在同等條件下對租用車位享有優先購買權。

在針對小區業主的拍賣過程中，案涉車位成交61個，成交均價為8.53萬元，剩余車位在針對不特定競買人的拍賣過程中全部成交，成交均價為8.46萬元。成交后，人民法院出具拍賣成交裁定書和協助執行通知書，完成相應車位的過戶手續。拍賣案款扣除相應稅費后，已全部支付給申請執行人。

法院解讀：

保障債權人權益的同時

要首先滿足業主需要

最高法在解讀中提到，本案依法規范執行的關鍵在于如何處置案涉大量車位。

最高法提到，車位的處置應當首先滿足業主的需要。民法典第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”該規定體現了對業主權益予以優先保護的立法價值取向。本次司法處置涉及大量車位，應當根據上述立法精神，綜合考量案涉車位性質、小區車位配比、當事人合法權益等因素，制定合理的處置方案，既要實現財產價值最大化、依法保障債權人的合法權益，又要落實《民法典》相關規定精神，依法保障大量小區業主的合法權益。

關于對案涉車位進行整體拍賣還是分零拍賣的問題，最高法解釋，本案中，小區的住房與車位配比約為1：0.3，車位緊張，且擬拍賣車位均處于由小區業主租賃使用狀態。從首先滿足業主需要的角度出發，對案涉車位的處置宜采取分零拍賣的方式。如果進行整體處置，通常只有一個競買人競買成功，即便該競買人是業主，也將導致大量車位承租人的優先購買權難以得到保障，大量無車位業主的購買車位需求難以得到滿足。

對于競買人范圍和順序，最高法解讀中提到，《民法典》第二百七十六條規定的“首先滿足業主的需要”，不僅包括業主對車位享有優先購買、優先承租以及優先使用等權利，還蘊含當業主的合理需求未被滿足時，不能將車位任意處置給業主以外的第三人。當然，在“首先滿足業主的需要”的基礎上，應當準許將車位出售給業主以外的第三人，既有利于依法保障勝訴當事人合法權益，也避免對被執行人權益造成不必要影響。因此，在具體拍賣環節上，優先由小區業主參與競買，拍賣流程結束后，有流拍車位的，再針對業主以外的不特定競買人開展競拍，兼顧保護小區業主、勝訴當事人與被執行人的合法權益。

紅星新聞記者 祁彪 劉亞洲

編輯潘莉 責編 官莉