近日，紅星新聞報道成都市民李先生買房近一年后，擁有20年租約的陌生租客卻拿著租賃合同找上門，令其陷入兩難境地。

記者深入調查后發現，“20年租約”一事還牽扯出房屋中介、資產公司虛設“買家”，以“簽低賣高”形式，賺取43萬差價的復雜交易問題。

▲李先生所買的房屋

紅星新聞此前報道：

200多萬買的二手房遭遇“20年租約”！前業主失聯，購房者質疑中介：審查未盡責

200多萬買二手房遇“20年租約”追蹤：背后竟暗藏另一“買家”！業內人士：涉嫌詐騙 警方已受理

200多萬買二手房遇“20年租約”續：住建部門約談企業 ，中介公司內部整改

事發后，當地龍泉驛區住建局介入調查，約談房產經紀公司及經紀人。4月2日，龍泉驛區住建局方面表示，初步調查尚未發現房產中介有違反《房地產經紀管理辦法》的行為，針對此事暴露的問題，正加強監管，要求中介公司在居間過程中查詢房屋租賃備案。警方正在組織多方調解。

20年租約扯出“一房兩賣”？

相關部門：有合同約定，初步調查不涉及

去年，李先生通過“到家了”中介公司花265萬買下一套房屋，裝修時被陌生租客拿著20年租約找上門，李先生質疑前業主對長租約有所隱瞞，亦認為中介未盡審查義務。

▲合同中寫明“無租約”

前業主張女士表示，在自己簽訂的房屋買賣合同中，就已明確房屋有租賃備案，但買方是戴某，并非李先生；出售價是222萬，并非265萬；參與交易的是成都市三葉樂居房產經紀有限公司（簡稱：三葉公司），也并非“到家了”公司，房屋深陷“一房兩賣”風波。

記者調查了解到，由于著急還債，去年張女士將賣房事宜全權委托給三葉公司的中介人員牟某奇，由于房屋還有100多萬房貸未結，牟某奇便找到墊資公司人員羅俊（化名）做資金墊付先結清房貸，待房屋成交后，房款再通過公證提存形式還給墊資方。

之后羅俊找到同事戴某假扮買家，在三葉公司與張女士簽訂首份房屋買賣合同，但未過戶。幾天之后，羅俊又通過“到家了”找到真正買家李先生，替張女士代簽了第二份265萬的合同，對此原業主稱并不知情。

▲第二份合同中，賣方代理人由羅俊代簽

羅俊表示，43萬差價用于支付墊資利息、中介費、稅費，但業內人士稱，就這些費用而言，明顯偏高。

事發后，龍泉驛區住建局介入調查。4月2日，龍泉驛區住建局工作人員向記者表示，經調查，在張女士簽訂的首份合同中寫有：“買方有權將合同內房產過戶在其指定的人名下，賣方認可并須配合辦理相關手續”。由于該條款是買賣雙方自行約定的內容，未違反法律的強制性規定，也未違反公序良俗，便合法有效。初步調查來看，暫未發現中介有違反《房地產經紀管理辦法》的行為，是正常的居間行為。工作人員同時表示，這只是初步調查結果，若后續后更多證據證明中介有違反《房地產經紀管理辦法》的行為，他們將依法依規進行處理。

▲在三葉公司簽訂的首份合同中寫有：買方有權將合同內房產過戶在其指定的人名下，賣方認可并須配合辦理相關手續

至于是否涉及低買高賣的問題，龍泉驛區住建局表示，就目前來看，張女士應該知曉可能出現“高賣”的情況，他們建議李先生通過訴訟程序維權，由法院認定各方的責任。

調查中，“到家了”提供當時張女士給羅俊出具的委托書，但委托時間晚于合同簽訂時間。對此“到家了”承認簽合同時的確沒有授權委托，怕出現交易風險，當時還對3萬元定金進行了代管。四川一上律師事務所合伙人林小明律師表示，即便委托書出具于合同簽訂之后，但若張女士進行追認，合同也發生效力。

▲20年備案租賃憑證

記者了解到，這是一份普通的委托書，并非公證委托。住建部門表示，鑒于普通人無法對委托書的真實、合法、有效性進行審查，原則上在簽合同、過戶等重要事宜中，中介應讓受委托方出具更具法律效力的公證委托，就目前來看，存在一定瑕疵。

記者了解到，目前“到家了”涉事員工已被公司處罰。

現業主希望退房，賠償違約金

住建部門將加強租賃備案查詢監管

記者了解到，羅俊除了是墊資公司工作人員，還是成都君吉房地產經紀有限公司的工作人員。四川英濟律師事務高級合伙人執行主任陳逢逢律師表示，根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。若違規，可予以行政處罰，包括責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，情節嚴重的，依法給予停業整頓等。住建部門工作人員表示，若羅俊作為經紀人參與此事，“是絕對不允許的。但在該件事中，他更多是一個個人行為。”

▲李先生去“到家了”

龍泉驛區住建局表示，在居間過程中，中介應對房屋有無抵押、查封等進行查檔。就該事件而言，房屋涉及租賃備案，中介公司未查詢到，的確存在一定瑕疵，也暴露出監管缺失，“也給行業提了一個醒”。據了解，住建部門正在對全市加強監管，要求中介公司在居間過程中查詢房屋是否有租賃備案；同時今年也持續對房地產市場進行清風、清廉的專項整治，規范從業人員行為。

從新買的房子里出現陌生行李袋、陌生人，到后面出現20年租約以及43萬房屋差價，李先生及家屬有些筋疲力盡。他們希望能退房、賠償誤工費、銀行貸款利息等各項損失，以及就合同違約賠償合同成交總價15%的違約金。

▲在與李先生簽訂的第二份合同中寫明，若與他人設立居住權，買方有權解除合同，并要求承擔違約金

目前，李先生、羅俊、到家了等各方正在協商，暫未對違約金一事達成一致。至于原業主張女士是否會對43萬差價維權，截止記者發稿前，未得到回復。記者從警方了解到，目前他們正組織多方進行調解。

如何避免被“吃差價”？

從業者提醒買賣雙方交易注意事項

針對首份合同中出現的“買方有權將房產過戶在其指定人名下”的條款，國內某大型房地產平臺從業者介紹，其所在的公司不會出現這樣的條款。

據他介紹，房子簽合同后要過戶到其他人名下，一般發生在親屬之間，“如父親給孩子買房，但孩子沒時間來簽字，需由父親先代簽。”后續要變更買受人，他們會要求買方與原業主協商一致，再簽訂四方（賣方、買方、過戶人、中介）合同，并在合同中明確指定的過戶人、售價，“多方都要簽字”，除了保證合同的有效性，也能在一定程度上避免房子被二次高價轉手。但在該合同中，只有約定的條款，并未明確后續過戶人及過戶金額，他認為具有一定風險及欺騙性。

記者采訪多位資深房產從業者，他們認為，該事件中最大的問題在于三葉公司、羅俊、戴某等隱瞞了房屋的真實成交價，欺騙了業主和買家。

他們提到，“吃差價”一般有兩種情況，一是中介自己以低價買進房屋再高價賣出；二是以低價向賣方砍價，再以高價賣給買方，這中間要求雙方不知情，一般都會讓賣方做公證委托，“所有交易都由第三方代理人出面，過戶時雙方也不用見面，兩頭騙。”一般多出現在著急賣房用錢、賣方年齡較大的群體中，而一旦賣方出具經公證的全權委托書，就會存在風險。而正常情況下，買賣雙方會見面談價格，中介公司全程錄影錄像，再簽署合同。

該事件中，原業主急用錢，中介作為從業者知曉市場行情，便會壓價。從業者認為，原業主在著急賣房的情況下，應該是知曉并同意交由對方以這種形式售賣，保證自己拿到222萬房款，只是沒想到價差最后高達43萬。

買賣雙方如何避免被“吃差價”？

·買賣房屋前，多了解所售/買房屋的市場行情價。 ·守住資金安全，所有資金走政府資金監管，買方不直接打款給賣方私人賬戶，也不直接打款給中介公司。 ·賣房款不走提存公證，使用少、風險大，房款不直接打給賣方，會存在被“吃差價”的可能。 ·買賣雙方須見面交易，買方可當場詢問賣方售價。不買“倒手房”或是有代理人的房子，除非代理人與原業主系親屬關系。 ·賣房盡可能不做全權委托，可能導致收款賬戶不再是原業主，難以保障權益。 ·房屋買賣若涉及貸款，買賣雙方都要到銀行面簽，以避免收不到尾款。 ·委托正規房屋中介公司參與居間服務。

紅星新聞記者 章玲 攝影報道

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