文/樂居財經 徐酒眠

物業公司還賺錢嗎？

物業費降價、人力成本持續上升、收繳率下滑，從上市物企交出的2024年業績答卷來看，營收增速放緩，凈利潤持續下滑，物業服務這門生意正備受考驗。

市場波動之下，“中介巨頭”貝殼闖進來了。3月27日，一家名為貝好家（北京）物業管理有限公司（簡稱“貝好家物業”）低調成立，但迅速引發市場關注并進入公眾視野。

穿透股權，貝好家物業由貝翼商務咨詢（海南）有限責任公司直接全資控股。再往上，貝翼商務咨詢背后是上海貝如信息科技有限公司100%持股，后者則由貝殼投資控股有限公司100%持股。

根據國家企業信用信息公示系統，貝好家物業注冊資本500萬元，法人代表叫李昱江，經營范圍包括物業管理；商業綜合體管理服務；會議及展覽服務等。

因此，貝好家物業成立被市場看作是貝殼殺入物業服務賽道的信號。

成立契機

貝殼下場拿地、加快布局房地產開發業務，或是貝好家物業成立的一大契機。

去年以來，貝殼旗下的貝好家在土地交易市場上頻頻亮相，并積極舉牌競拍。據統計，去年7月以來，通過貝好家（成都）置業有限公司（簡稱“貝好家置業”），貝殼先后在西安、成都、上海、杭州等城市土拍中奪籌，短短半年時間拿地總耗資就超過了25億元。

去年9月20日，成都錦江區金融城三期H12地塊開拍，經過現場82輪激烈競價后，貝好家置業以10.76億元競得，溢價率達42%，樓面價2.73萬元/平方米，一舉刷新成都土地最高單價紀錄，成為單價“新地王”。

在這場競拍中，貝好家置業力壓了招商蛇口、大悅城控股、綠城中國等10余家央國企地產商。

這是由貝殼自主操盤開發的首個項目。彼時，有行業觀察者發問：貝殼拿地，物業服務會由誰來做？

近期，成都金融城三期地塊公布規劃：定位純大戶型豪宅社區，總規劃108套房源，套均面積超300平方米。根據同板塊的在售項目推測，預計售價6萬/㎡起步，單套總價千萬起，最高或超3000萬。

而就在幾乎在同一時間，貝好家物業成立。物業市場萬千玩家，貝殼最終選擇親自下場做物業管理。

經理李昱江

公開信息顯示，貝好家物業的法人代表李昱江，還擔任董事、經理，財務負責人為肖錚。

成立物業管理公司，貝殼安排的不是平凡之輩，這二人有履歷可查。

2023年7月，貝殼成立貝好家事業線。這被外界視為貝殼進入房地產開發領域的標志。據悉，貝好家的團隊核心人員皆來自龍湖、金地、萬科、融創、合景泰富等眾多知名地產開發企業。

這個集AI算法、數據產品、客戶研究、設計建造、營銷策劃等多領域專業人才于一體的多元化團隊，有資料介紹目前擁有200人左右，其中30%至40%的人員做技術產品研發。

貝好家由貝殼集團副董事長徐萬剛掛帥，其為“伊誠地產”的創始人，后者是深耕成都的房產中介品牌，北京鏈家收購后更名為了四川鏈家，由徐萬剛擔任總經理。

李昱江便是追隨徐萬剛多年的老人，其曾在“伊誠地產”工作長達十年，2016年起歷任成都鏈家培訓中心總監、人力資源中心高級總監；2018年曾在貝殼大中華北區工作，后擔任貝殼客戶賦能中心負責人，現任貝好家成都負責人。

貝好家物業的財務負責人肖錚，2023年國慶后加盟貝好家事業線擔任財務中心總經理。相關資料介紹，其出生于1983年，2007年本碩畢業于天津大學，成為2007屆萬科新動力。先后在萬科天津公司、長春公司從事財務工作。跳槽貝殼之前，肖錚已晉升為萬科東北區財務總經理。

從履歷來看，李昱江與肖錚均沒有物管服務方面的經驗。有分別表示，“如果未來貝好家物業要攪局物業服務市場，或還是會引入更專業的人才。”

貝殼的物管盤

事實上，此前貝殼也曾布局物管市場，不過是以投資人身份。

2021年新希望服務上市，貝殼以基石投資人身份出現在IPO文件中——其斥資約1.17億港元，投資份額達3079萬股，占總股本的3.78%。

此后，貝殼與新希望服務還就社區資產管理相關業務達成過合作。

憑借數量龐大的房屋中介門店，貝殼探索社區服務生意的確有著不小優勢。數據顯示，貝殼集團2024年實現總交易額33494億元，同比增加6.6%；凈收入935億元，同比增加20.2%。

其中傳統且體量龐大的存量房業務，收入增幅嚴重放緩，利潤下滑。不過家裝家居全年總交易額為169億元，同比增加27.3%；凈收入為148億元，同比增長36.1%。而房屋租賃服務的凈收入143億元，同步增長135%。

家裝家居、房屋租賃兩項服務，也是物業公司積極探索的業務板塊。

比如萬物云就孵化了房屋中介品牌樸鄰。在行業整體總交易額收縮17.1%的2024年，樸鄰二手房屋總交易額突破210億元，傭金率約為1.7%。

2024年，樸鄰為萬物云貢獻收入8.2億元。2025年，萬物云計劃增加112家門店，招募800名經紀人，“收入突破10億”。

貝好家物業的具體模式會是如何？除了承接貝殼操盤項目，是否還會參與第三方物業管理市場競標？

目前種種尚不得知，不過可以肯定的是，更加高頻的與小區業主產生聯系，對貝殼全產業鏈經營經營而言，將是一種資源優勢互補。

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