進入4月，越秀地產繼續在一線城市“攻城略地”。

繼以底價2.54億元拿下杭州臨安區錦城單元LA040301-27地塊后，4月1日，越秀地產再以總價11.01億元競得杭州原運河新城單元GS1004-08-1地塊。兩宗地塊累計斥資13.55億元。

此前2月，越秀地產聯合華潤置地以50.9億元成功競得浦東新區新楊思地塊，成交樓面地價為7.47萬平方米，溢價率33.4%。據公告披露，越秀地產于該宗地塊實際應占利益為51.00%。

以及1月底，越秀地產在廣州大本營競得海珠區新僑地塊，實際應占利益為95.48%，涉及實際權益的土地價款約8.39億元。

按照越秀地產的鋪排，2025年總體投資目標為300億元，重點聚焦在北上廣深一線城市，以及杭州、成都等強二線城市，以“換倉”來完成今年1205億元的銷售目標。

然而，規模擴張的同時，利潤承壓也是困擾越秀地產的難題。2025年，越秀地產趨向何方？

據2024年財報，公司去年核心凈利潤約15.9億元，同比下降54.4%；權益持有人應占盈利約10.4億元，同比下降67.3%；毛利率約10.5%，同比下降4.8個百分點。

利潤承壓，規模增長放緩

2024年，越秀地產實現營業收入約864億元，同比上升7.7%。與此同時，公司累計合同銷售金額(連同合營企業及聯營公司項目的銷售)約1145.4億元，同比下降19.4%。

這一成績，究竟表現如何？回顧近十年，2015年-2024年其營收分別為221.2億元、208.7億元、237.9億元、264.3億元、383.4億元、462.3億元、573.8億元、724.2億元、802.2億元、864億元，同比增長分別為41%、-5.63%、14%、11.09%、45.04%、20.59%、24.1%、26.21%、10.78%、7.7%?？梢钥闯觯瑺I收結束了近8年的兩位數增長。

銷售方面，2015年-2024年其銷售金額分別為248.5億、302.52億、408.69億、577.83億、721.1億、957.63億、1151.5億、1250.3億、1420.3億、1145.4億，同比分別增長約13%、22%、35%?、41%、24.8%、33%、20.2％、8.6%、13.6%、-19.4%。受行業大環境影響，銷售額首次出現負增長。

利潤指標方面，2015年-2024年其權益持有人應占盈利(歸母凈利)分別為10.1億元、15.4億元?、22.6億元、27.3億元、34.8億元?、42.5億元、35.9億元?、39.5億元、31.9億元、10.4億元，同比增長分別為-59.0%、52.1%、46.8%、20.7%、27.7%?、21.9%、-15.5%?、10.2%??、-19.4%、-67.3%。整理發現，權益持有人應占盈利(歸母凈利)出現了近十年來的最大降幅。

針對當前房地產形勢，越秀地產董事長及執行董事林昭遠在業績發布會上表示，國家目前正持續用力推動房地產市場的止跌回穩，這是一個總基調。從目前看，市場的信心正在恢復之中，也期待有更大的政策力度，這樣對房地產將會有更好的支撐。

土儲“換倉”，營銷費用上升

面對復雜多變的經濟形勢和深度調整的房地產市場，為了加速回籠資金，龍頭房企房企都開始積極換倉，越秀地產也不例外。

2024年，越秀地產新增土地儲備約271萬平方米，北京、上海、廣州分別新增54萬平方米、30萬平方米、110萬平方米，一線城市占比超過70%。從金額來看，2024年權益投資總額達294.6億元，其中超80%資金投向北京、上海、廣州一線城市，分別投入93億、69億和81.6億元。

得益于土儲“換倉”，越秀地產2024年的累計合同銷售金額中，大灣區約占42.7%，華東地區約占28.9%，中西部地區約占17.1%，北方地區約占11.3%。

截至2024年12月31日，越秀地產擁有總土地儲備1971萬平方米，總貨值超3600億元，一二線城市占比達95.6%。展望2025年，管理層透露，越秀地產的權益投資預算鋪排為300億元，這將根據戰略發展要求以及銷售現金流回流情況及市場變化動態調整。

基于此，越秀地產將2025年的銷售目標定為1205億元，較2024年實際完成的1145億元上升5.2%。就一季度表現來看，據中指研究院統計，越秀地產銷售額310億元，位列行業第8位，同比增長40%，效果顯現。

其中，位于北京的和樾望云、和樾玉鳴兩個項目開盤首日銷售超過150億元，開盤去化率超9成，貢獻功不可沒。還有上海，靜安天玥項目、蘇河和樾府項目一季度銷售額均超20億元。

不過，越秀地產在營銷上的開支，也頗為凸顯。比如2024年全年，其在銷售及營銷開支上約為27.19億元，同比上升了10.9%。據財報披露，主要為更好地促進銷售去化，集團采取更多樣化的營銷方式所致。

盤活資產，手握現金約500億元

在財務狀況方面，越秀地產保持了“綠檔”達標。2024年實現剔除預收款后的資產負債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%，現金短債比為2.1倍，保持惠譽BBB-投資級信用評級。

截至2024年末，越秀地產的有息負債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%；融資成本優勢顯著，境內發行的公司債加權平均融資成本僅為2.61%，而全年加權融資成本降至3.49%、處于行業低位。

在現金流方面，越秀地產2024年經營性現金流凈流入217.3億元，在手現金超500億元，較年初增長8.6%。值得一提的是，其在廣州大本營有三宗地塊被收儲，實現盤活資產135億元。

在融資渠道方面,越秀地產擁有比其他房企更多的優勢。年內于境內成功發行公司債券合共25億元，加權平均借貸年利率約為2.61%；于境內發行定向債務融資工具18億元，加權平均借貸年利率約為2.27%；于境外發行23.9億元點心債，加權平均借貸年利率約為4.07%。

2025年，隨著地產行業筑底回穩，“換倉”后的越秀地產能否突破“增收不增利”困局，值得關注。

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲