為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關系

買賣雙方：陳宇鵬（買方）與王耀輝（賣方，擬售房屋為其父母遺產，涉及多位繼承人），李銘杰為陳宇鵬的舅舅，在交易中作為陳宇鵬的擔保人。

（二）交易過程

定金協議簽訂：2023 年 6 月 10 日，陳宇鵬與王耀輝簽訂《購房定金協議》，約定陳宇鵬購買位于北京市朝陽區的一號房屋（建筑面積 67.86 平方米，原產權人王耀輝父母，當時尚未完成繼承過戶），房屋總價 346 萬元，陳宇鵬 3 日內支付定金 5 萬元，付款方式為貸款，交房日期為 2023 年 8 月 18 日。當日陳宇鵬支付定金 5 萬元。

租賃與買賣合同簽訂：6 月 27 日，雙方協商陳宇鵬自 7 月 1 日起以每月 5500 元租金租賃一號房屋至過戶手續辦理完畢。7 月 10 日，王耀輝以其父親名義（實際尚未完成繼承過戶）與陳宇鵬、擔保人李銘杰簽署《房屋買賣合同》，約定房屋交易價格 346 萬元，付款方式為銀行按揭（首付 100 萬及裝修補償款 46 萬元在網簽后、過戶前支付，貸款 200 萬元），交易在合同簽訂之日起 90 天內完成，李銘杰為陳宇鵬交易擔保，如陳宇鵬出現問題，李銘杰補齊 346 萬元房款。

交易變故：7 月 19 日，王耀輝告知陳宇鵬其哥哥等人不同意賣房。8 月 16 日，一號房屋轉移登記至王耀輝的三位兄長及王耀輝 4 人按份共有，各占 25% 份額。8 月 27 日，王耀輝向陳宇鵬發送《解除房屋買賣合同通知函》和《限期搬離通知》，稱因其他繼承人不同意放棄繼承權，合同無法履行，要求解除合同并退還定金，同時要求陳宇鵬 9 月 1 日前搬離房屋。

（三）背景信息

交易之初，王耀輝告知陳宇鵬房屋為其父母遺產，陳宇鵬知曉王耀輝有三個哥哥。陳宇鵬稱看房時王耀輝哥哥在場并口頭授權王耀輝負責房屋買賣，但無書面授權。王耀輝否認哥哥當時在場。

王耀輝提交其與兄長們的《遺產分割協議》，顯示房屋由四人共同共有，非經四人同意不得處理。其兄長們也出具《不同意賣方聲明》，明確不同意賣房。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳宇鵬請求判令王耀輝配合將一號房屋過戶登記至自己名下。

判令王耀輝承擔本案訴訟費。

（二）被告訴求

被告王耀輝反訴請求確認解除雙方于2023 年 7 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》。

判令陳宇鵬騰退返還一號房屋。

判令陳宇鵬支付2023 年 9 月 1 日至實際騰退之日止房屋占有費，按照每月 5500 元標準計算。

判令陳宇鵬承擔本案全部訴訟費用。

（三）爭議核心

雙方簽訂的《房屋買賣合同》應繼續履行還是解除。

王耀輝是否構成違約，陳宇鵬的維權訴求是否合理。

陳宇鵬是否應騰退房屋并支付占有費。

三、裁判結果

陳宇鵬與王耀輝于2023 年 7 月 10 日簽署的《房屋買賣合同》于本判決生效之日解除。

陳宇鵬于本判決生效之日騰退位于北京市朝陽區一號房屋并返還王耀輝。

陳宇鵬于本判決生效之日起十日內給付王耀輝自2023 年 9 月 1 日起至實際騰退房屋之日止的房屋占有使用費，按照 5500 元 / 月標準支付。

四、案件分析

（一）合同履行障礙分析

一號房屋在交易時屬于王耀輝父母遺產，處于各繼承人共有狀態。在其他共有權人明確不同意王耀輝處分房屋的情況下，王耀輝無權處分該房屋。雖然王耀輝在簽訂合同時告知陳宇鵬房屋可過戶至其一人名下，但實際無法實現，構成違約。

由于房屋已登記在4 人名下，客觀上《房屋買賣合同》不具備繼續履行條件，法院依法判令合同解除。

（二）違約責任認定

王耀輝違約在先，其雖發出解除合同通知，但因其違約行為，不享有合同解除權，該通知不產生解除合同的法律效果。陳宇鵬要求繼續履行合同因客觀障礙無法支持。

（三）房屋騰退與占有費問題

合同解除后，陳宇鵬基于租賃合同占有房屋的基礎喪失。在王耀輝明確告知不再續租并要求搬離的情況下，陳宇鵬繼續占有房屋缺乏依據，應騰退房屋并支付自2023 年 9 月 1 日起的占有使用費。

五、勝訴辦案心得

（一）準確把握法律規定與證據運用

準確理解《中華人民共和國民法典》中關于無權處分、合同解除、違約責任等法律規定，并結合案件證據進行分析。例如，依據法律對無權處分的規定，判斷王耀輝行為性質；依據合同約定及履行情況，確定違約責任。對雙方提供的微信聊天記錄、書面協議等證據進行細致審查，確保證據的真實性、關聯性和合法性，以支撐當事人主張。

（三）靈活應對糾紛與爭取最佳方案

面對合同糾紛，律師要靈活應對。律師應根據案件實際情況，及時調整策略，為當事人爭取最佳解決方案，平衡法律效果與當事人利益。