出品 | 子彈財經

作者 | 嬛嬛

編輯 | 閃電

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

過去一年，“房地產發展新模式”在多個頂層會議中都被提及。進入2025年，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“加快構建房地產發展新模式”，又被寫入了《政府工作報告》。

其實當前房企轉型已進入深水區，大家都意識到那些能率先完成組織基因改造、構建生態型商業模式的企業，或將開啟房地產行業真正的“新世界”。

雖然早在2018年，房地產行業曾掀起一陣多元化布局熱潮，當時機器人、新能源汽車、足球、金融等領域都在多點開花，但實踐證明，一些新的業務難以與房地產傳統業務銜接。

后來，部分標桿房企，探索出了地產開發之外的第二曲線，目前，已構建起涵蓋智慧社區、健康養老、產業運營、城市更新的“生態系統”。

例如保利發展瞄準了城市更新+文旅康養；華潤瞄準了商業管理+物業管理，中海瞄準了商業運營+智慧建筑；招商蛇口瞄準了郵輪母港+產業園區；龍湖則瞄準了商業投資與資產管理+物業管理與智慧營造……

大家不約而同地在驗證，房地產行業的新模式，指的是從“開發紅利”向“生態紅利”躍遷，為行業開辟出穿越周期的韌性增長樣本。

1、房企們，向“新世界”招手

在這個財報季，我們看到許多房企，已經在向“新世界”招手。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

例如龍湖集團2024年全年實現營業收入1274.7億元，其中由運營及服務業務組成的經營性收入實現267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%，成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源。

關于龍湖“經營性收入”的亮點，業界熟知的舉措，就是龍湖早在多年前就將每年銷售回款的10%用于投資和沉淀經營性資產。經過二十多年的投入周期，才催生出了龍湖千億級的經營性資產矩陣。

在業績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示：“近三年內，龍湖包括天街項目在內的核心資產一個都沒有賣，物業也沒有做低估值去上市，反而龍湖加大布局運營和服務業務，到今天才得以實現發展模式的轉換。”

還有華潤置地，去年實現常性收入業務收入416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。其中經常性收入業務收入貢獻了核心凈利潤103億元，同比增長8.2%，其核心凈利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。可見，華潤的經常性收入業務正變得越來越重要，成為利潤的“壓艙石”。

另外中海商業物業收入以12.1%的增速躍升至71.3億元、招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%。

房企們財報中第二曲線的增長，都說明了隨著土地紅利逐步消退，經營性收入成為房企穿越周期的重要支撐，特別是第二曲線能迅速與地產開發主業形成合力，復用在地產上的經驗，無疑會在發展上達到事半功倍的效果。

2、商業投資打頭陣，逐漸進入“收獲期”

龍湖內部曾做過測算，到2028年底，公司的經營性業務收入占比可以過半；華潤也測算過，2025年，經常性收入業務對核心凈利潤的貢獻占比會達到45%以上。

之所以敢于提出這樣的目標，是因為龍湖、華潤等房企在商業投資中的收獲期正在到來。

2024年，龍湖實現了租金收入109.8億元，同比增加7%，出租率升至97%高位；銷售客流雙位數增長，營業額超730億元，同比增長16%，日均客流超320萬人次/天，同比增長25%；2024年新開業11座天街，累計運營商場達89座（分期項目合并后商場個數）。

華潤置地也表示，“開發商”到“城市運營商”的轉型絕非口號。旗下的購物中心實現了零售額1953億元，在管購物中心92座，全年新開業購物中心16座，平均開業率超95%。

拆解他們在商業板塊上的動作，我們會發現，進入收獲期的企業有兩個主要特點。

其一，能根據城市發展的需要，在商業板塊中與主流消費群體年輕人對話，引入了更多復合業態，搶占Z世代消費者和商家的心智。

（圖 / 重慶禮嘉天街-天街廟會“躍龍門”水上燈會超級場景）

龍湖重慶北城天街、重慶時代天街、蘇州獅山天街等項目，這些位于一、二線城市核心商圈的商業名片，錨定了一個城市的消費者對于龍湖商業品牌最初的認知，是龍湖商業新生態中的核心與標志。

例如龍湖重慶北城天街的“城市天街頭條”地繪斑馬線，已經在小紅書上成為重慶的旅游地標，吸引著川流不息前來打卡的人群，不斷與年輕人實現“情緒共鳴”和“價值同頻”，釋放商業“多巴胺”。

其二，商業地產的投入，應該因區域施策，帶動區域商業的進化，用商業地產的能力助力消費，拉動區域經濟引擎。

例如華潤置地去年在北京海淀山后地區投入運營的西北旺萬象匯，填補了海淀山后居民的消費空白，特別是讓高收入的海淀“程序員群體”需求得到了釋放，同時帶動了海淀山后區域的消費。

龍湖在上海虹橋板塊的天街里被改造成為Mall+街區的復合形態，商場將車行道改為步行道，增設特色花境、公園廣場等，為逛街融入了更多的松弛感。讓虹橋商業片區的消費生活半徑不斷擴大，引導消費者到現實世界更多釋放社交、玩樂等多種需求。

（圖 / 上海虹橋天街里）

這些利用區域優勢，打造出的獨特消費場景，在線下能和消費者產生新的連接，加速商業投資的收獲期到來。

3、打開生態型增長的“黑盒”

把時間線拉長，我們會發現在房地產行業，常青樹企業一直都在以開發為中心，搭建自己的生態，尋找可靠的利潤錨點。

日本的三井不動產，作為地產界的常青樹，早期業務為寫字樓租賃，后逐漸加大開發銷售業務，得益于日本20世紀70年代的住房短缺和行業景氣，三井不動產銷售額快速增長，憑借著開發業務躋身日本房地產業龍頭企業之一。

（圖 / 三井商道公眾號）

但是在20世紀90年代初，日本大量中小房地產企業倒閉，而大型房地產企業三井不動產卻憑借租賃業務保持穩定的現金流，得以存活。到了1997年亞洲金融危機時，三井不動產年銷售業務虧損達到781億日元，但租賃利潤為586億日元，覆蓋了大多數的經營虧損。

還有新加坡的凱德集團，除了開發以外，凱德還橫跨了商業、辦公、產業園區、物流、旅宿，構建了完整的發展生態，來打破單一開發模式帶來的增長桎梏。

與地產開發業務不同，經營性板塊更考驗房企的運營實力。需要對政策導向、城市發展走勢、產業規劃布局等因素進行精準預判。

在行業集體探索轉型密碼的進程中，龍湖、中海、招商蛇口等企業率先撬開了傳統房企的“戰略黑盒”，將空間開發、資產運營管理及服務協同的底層邏輯轉化為可復制的“生態算法”。

例如龍湖除了商業投資外，龍智資管去年還貢獻了31.8億元收入，其中長租公寓品牌冠寓作為基本盤，整體期末出租率保持在95.3%的高位區間，年租金收入達26.5億元，同比增長4%，盈利能力行業領先；龍湖智創生活去年總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米；龍湖龍智造在2024年實現營業收入12.1億元，新增代建項目建筑面積800萬平方米，代建項目全年銷售達106億元。

值得一提的是，龍湖上述經營性收入的深入協同，已經構建成了增長生態。比如龍湖的合肥歡肆項目，包含2萬多平方米長租公寓，下面還有歡肆街區近2萬平方米，約4萬平方米的組合。長租公寓已經開業，并接近滿租，歡肆街區的開業率約95%。上面冠寓租戶，就是下面歡肆商業街的消費者。這些業務板塊都是獨立生長的有機體，又在統一的生態系統中相互滋養。

中海則提出了住宅開發是“今天”產業，商業資產管理被視為“明天”產業，主要包括寫字樓、購物中心、星級酒店等投資開發；“后天”則是創新業務，強調今天、明天、后天業務要協同增長，特別是面向“明天”的成長型業務，中海在2025年也定下了雙位數收入增長目標。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

招商蛇口也有大量優質資產運營項目，并且全國綻放超級綜合體地標，加速實現開發與經營并重的戰略轉型，大大提升了經營的可持續性及抗風險能力。招商蛇口在業績溝通會中也表示，將圍繞“開發業務、資產運營、物業服務”三類業務，打造領先的“綜合開發運營服務商”。

可見，當“規模神話”褪色時，生態型的增長也并非看不見摸不到的黑盒，領先構建生態系統的企業更能穿越周期，持續創造價值。

已經航行在生態協同上的房企，早已超越單純的物理空間供給，將傳統物理空間開發升維為協同整合開發、運營、服務的有機生命體。

他們的先發優勢，也印證著房企穿越周期的答案不在鋼筋水泥中，而在持續創造美好生活的價值重構里。

*文中題圖來自：攝圖網，基于VRF協議。