作為樓市傳統“金三”旺季，上海樓市交出亮眼成績單。機構監測數據顯示，3月，上海二手住宅累計成交近2.7萬套，成為2022年以來成交量最高的3月；新房市場中，中高端項目表現亮眼，多個樓盤開盤售罄。

二手住宅成交量再創新高

據上海中原地產監測的數據，3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過2024年12月的高點，并且也是2022年以來成交量最高的3月。

從交易節奏來看，整個3月成交都處于“高速奔跑”狀態，每周的成交套數都在5600套以上，并且是逐周向上走勢。網上房地產的二手房交易量顯示，3月周末的單日平均網簽量為1294套，其中單日最高網簽量達1473套。

一些先行指標，如帶看、新增客戶等也都和去年12月的水平相當。根據太平洋房屋提供的數據，今年1-3月，上海全市的掛牌量有所上升，帶看量也持續提升，特別是浦東以及閔行，市場活躍度進一步提升。

上海中原地產數據顯示，3月，浦東成交5704套，領跑全市，環比上漲73.37%。閔行繼續排名第二，成交2845套，環比增加81.09%。寶山排名第三，成交2647套，環比增加70.99%。奉賢、嘉定、松江等傳統交易大戶成交都保持在千套以上。這也說明，隨著傳統交易季到來，成交上多點開花，剛需、改善都在不斷釋放需求。

據滬上經紀人反饋，“從我們門店的情況來看，7-15天成交的客戶占比有所提升，大家的決策周期開始縮短。”

從價格而言，上海中原地產二手住宅價格指數顯示，3月指數環比上漲0.75%。從今年前三個月的指數變化來看，呈現1月、3月環比上漲，2月環比下跌走勢，趨勢上，呈現波動、筑底的信號明顯。

“從公司監測的數據看，3月，市場整體價格走勢平穩，徐匯、靜安等核心區域價格出現微漲。外環外掛牌量仍在上升，價格支撐暫未得到保障。”滬上頭部經紀公司相關人士表示。

不過，從成交前十的樓盤來看，因價格優勢，90平方米以內的小戶型房源、遠郊區域的房源占絕對主力。同時，3月成交量靠前的項目中，漕河涇板塊的房源、陸家嘴板塊的小區交易活躍度上升，并且不少小區成交的套均面積都在100平方米以上，說明改善力量也在持續發揮效用。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，隨著成交釋放，房東心態進一步向好。一方面，常規的300萬元～500萬元的剛需和首次改善產品成交速度在提升，另一方面，一些優質房源，比如房齡小、誕生新地王周邊的次新小區房源，業主議價空間明顯收窄。

“3月上海二手房成交量創新高加上土地市場火熱，周邊居民和我們經紀人的信心都有提振。我們公司內部的判斷是，今年上海能夠進一步實現穩中向好。”滬上一經紀人說。該經紀人的門店位于靜安區大寧板塊，3月末，板塊內出讓的地塊成交樓面價達92659元/平方米，成為大寧板塊單價地王。

新房市場熱度攀升，多個項目開盤日光

新房市場在“金三”傳統旺季加持下加速回暖，3月多個項目開盤即售罄。

上海中原地產數據顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

交易節奏上，各路產品在3月最后一周呈現快速奔跑狀態。“下半月隨著一批網紅項目入市，吸引大量關注，最后一周實現成交量快速突破，上沖到25萬平方米，也是今年以來周度成交最多的一周。”盧文曦說。

據上海中原的監測數據，3月入市的29個項目中，6個為單價“10萬+”樓盤，6個為單價8萬元/平方米-10萬元/平方米的高端改善項目。從市場投放可以看出，偏中高端改善項目依舊是市場重點關注產品，并且有不錯的去化結果。

其中，供應最大的樓盤要數位于黃浦區人民廣場板塊的嘉里金陵華庭。公開信息顯示，3月22日，該項目首期推出158套房源，盡管每平方米均價近19萬元，總價格段在4000萬元至1.7億元，但該項目推出后迅速實現 “日光”，單日實現收金92.34億元。位于浦東的前灘公館項目第四批次則于3月27日開盤選房，該項目均價11.84萬元/平方米，240套房源也在當日全部售罄。此外，位于徐匯區的能建·西岸譽府項目也于3月28日開盤即罄，該項目共推出312套房源，均價為14.3萬元/平方米，開盤當天以47.68億元實現收官。

此外，部分郊區的首次改善項目也是市場交易重要構成部分，包括位于寶山的四季隱秀、浦東的金海汀雲臺等均保持不錯的去化節奏。業內認為，市場的多點開花使得小陽春呈現不錯的效果。

值得一提的是，上海第三批集中出讓的地塊表現進一步提振市場預期，其中，位于靜安區大寧板塊的靜安區N070302單元111-21地塊吸引9位競買人參與競拍，經過67輪競價后，成交樓板價達92659元/平方米，刷新大寧板塊宅地單價紀錄，成為大寧板塊單價地王。位于浦東新區的北蔡楔形綠地C09b-01地塊則吸引7位競買人參與競拍，經過66輪競價后，成交樓板價為71412元/平方米，溢價率40%，成為北蔡單價地王。而位于閔行區的一宗地塊也以溢價率18.97%成功出讓。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇指出，今年1-3月，上海房地產市場延續平穩基調，土地市場與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價，5宗溢價率超30%，核心區域優質地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升。

盧文曦認為，3月是傳統銷售旺季，說明整體市場穩定向好的趨勢沒有發生改變。3月以來，管理層不斷釋放積極信號，降準降息等工具已經準備就緒，市場面核心城市地王現象不斷，這些都會推動市場信心持續向好發展。在其看來，3月成交量足夠多，給4月留出足夠空間，即便成交量有回落，也會穩定在活躍區間運行。