注：本文所述所有二手房價，在沒有特別說明情況下，特指網上二手房交易平臺掛牌價格。參考平臺：58同城、安居客、紹興E網二手房等

@笑看人生

裘老師，想問一下2021年買的湖風雅園樓王邊套108方的，當時連車位總價300萬，本想著投資兼自住，現在跌這么慘，現在只有自住，但是高層以后趨勢肯定不如洋房，有必要現在置換成同地段洋房嗎

老裘

湖風雅園位于鳳林西路板塊，是鏡湖目前比較核心的區域。

而同地段洋房，可以看看萬科那幾個項目的洋房，品質還是比較不錯的。

從湖風雅園置換到萬科洋房，符合“核心地段、優質產品”的向上置換邏輯，如果經濟實力允許，是比較合理的操作。

至于現在置換合不合適，從價格上來說，湖風雅園雖然跌得很多，按現在湖風雅園的成交價格，可能虧個100萬都有了。安璞軒的洋房、臻境觀邸等洋房，跟預期售價相比，應該也少了一萬多/平米，現在基本都是貼著地價在賣，在降幅一樣的前提下，洋房的品質、居住舒適度、保值性可能高于同等品質高層，支持置換。

而一旦市場行情回暖，洋房因為更受紹興人歡迎、數量相對較少，更容易實現價格的回穩；而高層因為投資客較多、房源較多，價格可能還會維持在相對低位，不知道什么時候才會回漲。

而且你是自住，對改善自己和家人的居住體驗來說，當然也是越早置換越好咯。

@在故鄉醒來的人

你好請問下今年的話濱湖灣還是就讀北小梅山嗎？

老裘

按照北小梅山校區的學區劃分，在張墅區域的規劃小學建成招生前，濱湖灣的適齡學生應該都是就讀北小梅山校區。

@老馬識途

想請教下: 持有越城區城北樂苑新村的房子好還是柯南新城棠樾的房子好，兩處都有一個小戶型，想賣掉一個？

老裘

這其實就是城市成熟區的老破小，和較邊緣板塊的小面積新房之間的選擇。

較邊緣板塊的小面積新房，最大的優勢就是便宜，以及可能存在的價值潛力。這個價值潛力要看城市和板塊的未來發展。不過湖塘板塊的未來，你可以看下之前欄目里的回答《紹興人，不要再對這些房子心存幻想！》。

板塊前景的不明朗，加上樓市長期冷靜，讓新城棠樾的小戶型，可能在比較長一段時間里，價格都很難再有起色，而且一直是有價無市。

另一邊樂苑新村這種成熟區的老破小，最大的優勢是地段配套成熟，同時也意味著基本不會再有什么發展潛力。

而且沒有學區優勢，價值會隨著房齡的增長進一步下滑。即便未來樓市好轉，房價又要上漲，那老破小往往會比別的房子更遲回暖、更慢上漲。好的是只要價格到位，還是有人接手的。

如果你想出一套，那優先出棠樾吧。但如果有別的投資渠道或資金用途，那其實都出掉也可以。

@氣旋

買羅門的學區房還是邊上好一點的房如涂山花園，兒子工作在城東陽明路，預算150萬

老裘

先說點題外話，就是有些家長給孩子買房，用的思維往往是“我覺得你需要什么樣的房子”。然后就安排學區房、改善房等等。

這可能是孩子的第一套房，也可能是家里能給孩子買的唯一一套房。這是孩子以后人生的第一個跳板，如果要貸款，還關系到孩子未來十幾年甚至幾十年的支出。

所以給孩子買房，一定是和孩子深入溝通需求，確定未來長遠的計劃后，才好出手。

與其給孩子做決定，不如讓孩子自己做決定，而做家長的，給到信息和建議就夠了。

回到你這個問題本身，預算150萬，是買老破小學區房好，還是買品質稍好一些的普通老小區好。

首先看老破小學區房，最大的價值在于學區價值，居住品質什么的基本不用考慮。在現在新出生人口日漸下降的過程中，學區房的價值長期也是看跌的，但不會很快下降。

然后是品質稍好一些的普通老小區，優勢在于相對較低的價格，和相對較好的居住品質。但這個居住品質實在有限。一方面老小區房齡越來越大，居住品質本身就在下降；另一方面新房越建越好，居住品質的差距會拉得越來越大，所以以后老小區只能進一步降價。

整體而言，學區房可能價值下滑速度更慢一點。

還有一種選擇，就是稍微背點貸款，去攀一攀品質更好的新房，比如建瀾府的洋房，價值更高。

如果可以等的話，也可以再等等下半年，城區有很多樓盤會接連入市，到時候價格和房源選擇的余地都會更多一些。

@男兒當自強

你好，我有博士學位，想在紹興用50萬房票操作一套，50萬以內的房子，有方法嗎？

老裘

總價50萬以內的房子，基本都是一些公寓，交易時候稅費很高，而且很少有人接手。

所以建議是拿50萬作為首付或首付的一部分，買一些性價比較高、較為熱門的項目。

具體項目和房源，建議你和住紹小助手細聊一下。

@昇

裘老師，我是新紹興人，想問下如何落戶紹興？

老裘

最常見的就是買房落戶。但不買房，也有一些落戶方式。

去年紹興發布過《紹興市人民政府辦公室關于進一步放寬全市落戶條件的通知》，里面提到：

一、放寬居住落戶

二、放寬租賃落戶

三、放寬投靠落戶

四、放寬人才落戶

五、放寬就業落戶

六、實行居住證轉戶籍制度

文件詳情可以聯系住紹小助手，看看你符合那一類條件。

@Agon

總價預算70-90萬，想找袍江近地鐵的房源，二手也可以，請問有推薦的嗎？

老裘

90萬以下，袍江，近地鐵。

目前看，符合你這3個要求的，也就只有中天觀樾誠品的89㎡二手房，而且是1樓、2樓部分拋售房源，房源量非常非常少。

中天觀樾誠品是次新房，靠近洋涇湖公園，直線距離地鐵2號線洋涇湖站約620米，旁邊就是袍江小學兩湖校區。小區品質還可以，就是西面的房源會臨高架。89㎡做到兩房兩廳兩衛，三開間朝南。

整體來說還是可以考慮的，建議你去現場實地看看。

如果規劃中的地鐵站也可以考慮的話，也可以看看親親家園的小面積，靠近規劃中地鐵五號線袍中路站，地鐵這兩年也要建了。

@西瓜

錢清后東塘會不會拆了，不拆準備用青年安家，怕拆了不劃算

老裘

先用青年安家，再用拆遷房票，是不矛盾的，只不過不能用在同一套房。

柯橋的青年安家政策，只要你在申請時是符合它的條件的，那后續除了賣房，其他沒有任何限制。

如果你現在有買房需求，且符合條件，那就申請青年安家好了，相當于柯橋官方直接給你發最高25萬元的補貼，不用白不用。

等到后續真的拆遷了，你可以選擇拿房票再買一套房，是持有自住也行，過2年賣掉套現也行。

不過如果你家拆遷了，以你的名義買了新房，那后續是沒辦法再享受青年安家政策了的。

@老大

湖塘鎮上鑒湖村2017己今說要拆遷了到現在還沒有拆遷呀？？到低什么時候拆遷呀

老裘

目前還沒有湖塘上鑒湖村的最新拆遷信息。

而且也沒有相關地塊的最新規劃，預計今年拆遷的可能性不大。

@臨空號

老師好，200萬想買一套小三室自住加上學，目前看了元壟城、金樾玖著，天圣大越城，請問哪個更適合

老裘

你如果不加上學，傾向品質和配套，建議天圣大越城。

但如果學區比較剛性需求，那還是選擇元壟城吧，畢竟輕二小、魯外的學區，相較之下優勢還是挺明顯的。

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