21世紀經濟報道記者孫遲悅 香港報道

4月7日，戴德梁行發布了香港房地產市場2025年第一季度回顧與展望報告。在發布會上，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，由于本季度市場波動較大，投資者和潛在買家多持觀望態度。戴德梁行去年底曾預計2025年香港住宅樓價漲幅有望達5%，但最新預測則調整為今年住宅價格波動將在正負3%的范圍內。

根據香港土地注冊處的數據，2025年3月，香港住宅物業市場成交量達到5367宗，同比增長35%；2月成交量為3200宗，同比增長35%。

鄧淑賢補充道，2025年2月香港特區政府財政預算案中提出的印花稅調整政策對市場產生了顯著影響，3月成交量數據反彈迅速，按月增長超60%。戴德梁行3月詢價指數也較1月低位反彈約26%。

2025至2026年度財政預算案宣布，自2025年2月26日起，將征收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，以減輕購買較低價值住宅及非住宅物業人士的負擔。調整后，售價或價值為400萬元或以下的物業須繳的從價印花稅一律為100元。計及特別寬減后，預計調整將惠及約15%的物業成交個案，政府收入每年減少約4億元。

鄧淑賢對21世紀經濟報道記者表示，樓價的上升通常需要穩定的成交量作為支撐。首先，經濟基本面的穩定是基礎；其次，股票市場的穩定性以及是否能夠呈現上升趨勢也至關重要；第三，利率的走勢也不容忽視。她指出，由于近期環球貿易和經濟局勢的變化，戴德梁行調整了對香港住宅物業市場價格的預測。

在樓價方面，2025年第一季度香港整體住宅價格仍呈現下跌趨勢。據香港土地注冊處數據，2025年2月香港住宅物業價格按月下跌0.9%，首兩月住宅物業價格累計下跌1.6%。根據戴德梁行追蹤的中小型住宅單位售價指數，2025年第一季度也回調約1.7%。

盡管香港住宅物業成交量在2025年第一季度有所上升，但由于目前市場利率仍處于相對較高水平，樓價整體仍呈現下跌趨勢。盡管如此，鄧淑賢指出，目前香港租房市場表現相對穩健，受外來專才和學生需求的推動，租金在1月和2月累計上升了約0.6%。戴德梁行預計，2025年全年住宅物業租金走勢將保持相對穩定。

甲級寫字樓租金下跌，家辦或為新增長動力

對比之下，香港甲級寫字樓租金卻有所下跌。戴德梁行研究部資料顯示，2025年第一季度，香港整體甲級寫字樓租金較上一季度平均下跌2.5%。這一趨勢在各個核心區域均有體現，其中港島南區跌幅較為顯著，甲級寫字樓平均租金按季下跌約6.9%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，新寫字樓落成，為吸引租戶而主動下調租金，是導致該區域租金下降的重要因素。此外，自2019年第一季度租金高峰期以來，香港甲級寫字樓整體租金水平已累計下跌約42%，這一幅度為租戶帶來了極具吸引力的租賃成本優勢。因此，戴德梁行維持上一季度的預測，預計全年租金將呈現7%至9%的下行趨勢。

蕭亮輝分析認為，金融業在甲級寫字樓新租成交中占比高達36%，其對市場變化的敏感度以及對寫字樓的持續需求，凸顯了香港作為國際金融中心的穩固地位。此外，消費品行業和制造業也貢獻了19%的占比，這一數字也反映出香港多元行業的租賃需求正在復蘇。

空置率方面，數據顯示，2025年第一季度香港寫字樓整體空置率較2024年末略有上升，達到約19.2%。這一變化主要源于九龍灣新寫字樓的落成，由于新寫字樓尚未有租賃承擔，導致整體空置面積和空置率有所提升。

蕭亮輝指出，新供應的出現使得寫字樓空置率暫時難以回落。不過，隨著未來供應量的逐漸減少，寫字樓空置率有望在未來幾個季度逐步穩定。

此外，蕭亮輝對21世紀經濟報道記者表示，隨著香港特區政府對家族辦公室的宣傳和鼓勵力度加大，家辦在香港的發展迎來了新的機遇。香港的資金流轉相對自由，對家辦的發展具有天然的優勢。盡管家辦對寫字樓租賃面積的需求相對較小，但其搬遷活動較為頻繁，隨著家辦數量的增加，將對香港整體寫字樓租賃市場起到一定的支持作用。

“只要家辦愿意留在香港并聘用專業的資產管理人才，對寫字樓租賃市場將產生積極影響”，蕭亮輝補充道，雖然家辦的租賃需求可能不會立即在數字上顯著反映出來，但隨著其業務的逐步擴充和專業人員聘用數量的增加，對于寫字樓租賃市場的影響將在未來逐步顯現。

年內一線鋪租將回升3%-5%

據香港特區政府統計處計算，2025年1-2月，香港零售業銷售額同比下跌約7.8%，這一數據反映出整體消費市場的疲軟態勢。其中，珠寶、鐘表等高端品類的銷售額同比下跌超15%，服裝及配飾銷售額同比下跌6.4%。

鋪租方面，根據戴德梁行研究部統計，2025年首季度內，香港四個主要零售區域（尖沙咀、銅鑼灣、中環、旺角）的一線街鋪租金表現各異。尖沙咀和銅鑼灣租金分別同比下跌2.3%和1%，中環租金持平，而旺角租金微漲0.5%。

蕭亮輝表示，戴德梁行預計未來三個季度內，香港一線街鋪租金有望回升3%-5%。他指出，盡管整體消費市場有所減弱，但一線街區的吸引力依然強勁，尤其是隨著未來一段時間香港旅游市場的復蘇，將帶動大量游客和商務客戶，對推動香港零售市場發展起到積極的推動作用。

蕭亮輝認為，部分業主為了吸引租戶，自愿降低租金，這在一定程度上促進了部分一線街鋪租務的成交。此外，國內品牌在過去幾個季度中逐步增加在香港的布局，針對“新香港人”、專才和學生等群體的消費需求，這也將有助于促進一線街鋪租賃需求提升。但他也提醒，國外品牌相對謹慎，一旦生意不佳，可能會迅速調整策略。

展望未來，蕭亮輝指出，香港特區政府近期出臺的一系列刺激經濟活動的政策，將對旅游業和消費行業起到積極的推動作用。這些政策的實施有望提升市場活力，促進零售市場的復蘇。此外，隨著旅游市場的逐步回暖，預計未來幾個季度零售市場的租金有望逐步回升，市場整體表現將逐漸改善。