宅基地是農民的基本生活資料和重要財產，也是農村發展的重要資源。本市各涉農區在依法維護農戶宅基地合法權益，嚴格規范宅基地管理的基礎上，鼓勵引導農村集體經濟組織及其成員，積極探索盤活利用閑置農房的有效途徑，涌現了一批好的做法和典型，為優化土地資源效率、壯大集體經濟、增加農民收入、推動鄉村振興奠定了重要基礎。即日起，上海三農推出“‘閑置’盤活”系列報道，敬請關注！

2021年，浦東新區宣橋鎮腰路村迎來了鄉村發展的機遇期。選擇“到鄉村去”創業的民宿經營主體，在腰路村閑置農房盤活中找到了新的機會。這個距離迪士尼樂園約6公里的村子，接住了迪士尼景區帶來的溢出效應，成為鎮上發展鄉村民宿數量最多，也是入駐經營主體數量最多的村。國家級農業龍頭企業清美集團與腰路村的合作，也通過閑置農房盤活，開拓出了民營企業參與鄉村建設的新模式。

腰路村黨總支書記朱慧說，近兩年，腰路村實現閑置盤活的農房數量仍在上升，目前，有18幢農房改造成鄉村民宿，5幢改造為清美公寓，另外，還有“清美鮮家”“清美味道”等超市餐飲類的消費新空間。也正是這些翻修改造，喚醒了腰路村的鄉村新業態，帶來了對鄉村發展模式的新的思考和啟示。

新商業模式在鄉村生根

在腰路村，老沈夫婦是較早答應下來，準備將宅基地房屋出租的一戶。2021年，夫妻二人決定搬去與女兒同住，騰出了一幢農房，與村集體簽訂了房屋租賃協議。那年，清美集團接管了包括老沈家在內的5幢宅基地房屋，經過裝修改造，作為在腰路村工作的集團技術和研發人員的公寓住房。

清美集團是宣橋鎮屬地企業，2021年，經宣橋鎮黨委、政府牽線搭橋，應邀參與腰路村申報上海市級鄉村振興示范村創建。閑置農房盤活，作為清美集團參與腰路村鄉村建設的方式之一，為其日后拓展新的商業模式打開了空間。

朱慧介紹，清美集團承租的閑置農房，除了打造清美公寓之外，還開辦了上海首家鄉村版“清美鮮家”超市和國內首個“清美味道”餐廳。像“清美鮮家”租賃的農房，作為村集體資產，在出租時，村集體略降了房租，出于“合作”，集團為村里留下了“常年打折”的福利，不僅受到村民歡迎，也吸引了專程采購的人，門店銷售額保持前列。

“清美鮮家”是清美集團主打的以生鮮便利店為主體的商業模式之一，定位在每家門店服務周邊約2000戶社區居民，目前，全市開設門店有900余家，涵蓋豆制品、早餐包、蔬菜、奶制品等自主生產的新鮮食材；而首家“清美味道”創辦時，定位為社區食堂模式，清美集團首次涉足經營多品類快捷餐飲，滿足了農村為老助餐健康、便捷的需求。

這些在腰路村的探索，讓清美集團意識到，主打輕量級的鄉村生鮮便利店和鄉村食堂，對應著明確的消費需求和消費市場。事實證明，“清美鮮家”和“清美味道”被不斷復制，也都取得了不錯的銷售額，尤其在城鄉接合部和緊鄰鄉村的工業園區等，表現出了較大的需求量。此后，利用閑置農房開辦門店，成為清美集團參與鄉村建設的方式之一。

鄉村民宿集群式發展

為什么迪士尼樂園等景區能將距離6公里的腰路村帶“出圈”？朱慧說，腰路村臨近滬蘆高速、申嘉湖高速和軌交16號線的地理位置，本就有交通優勢；近兩年，鄉村振興示范村的創建，“小流域”生態綜合整治工程、“小三園”美麗庭院等項目疊加，讓鄉村環境明顯提升。村子有了知名度，鄉村民宿“經營圈”的創業者們聞訊而來。

2021年，成為腰路村的“轉折年”。

鄉村振興示范村創建完成的兩年內，村內民宿就從2家增至14家；此后，又增至18家，集中分布在貫穿東西向的五豐公路上。如今，五豐公路已打造成為上海市“四好農村路”，不少鄉村民宿經營者表示，與周邊對比來看，腰路村的基礎環境更適合發展民宿。

從提升鄉村“營商環境”的角度，腰路村村委會將閑置農房的規整利用列入全村重點工作，建立起腰路村閑置房屋盤活利用工作小組，制定了《腰路村閑置宅基地和農房管理公約》，對正在進行租售、使用、裝修等不同環節和不同需求的農房，統一進行登記、報備等工作，并同步進行網絡宣傳推廣，提升腰路村的曝光度。

如今，誠邀開辦鄉村民宿的“橄欖枝”已經吸引了16家小微民宿經營主體到此“創業”，指間、米拉夏朵等品牌民宿也成了“網紅”。

腰路村“積分制”激勵約束機制適用于對鄉村民宿的管理。上海市財政局選調生吳子涵在腰路村為期一年的基層實踐，就負責積分制管理。吳子涵說，村容村貌需要每位村民日常維護，“新村民”的主體意識，可以借助村民房東來“激發”。房東對積分制認可，也督促了民宿主人對宅前屋后環境的維護。

借助鄉村治理的機制服務于鄉村產業振興，腰路村集體經濟組織還開拓了農村物業管理“業務”。目前，清美公寓就由腰路村集體來提供日常物業管理服務，也為村民創造了家門口就業的新機會。接下來，腰路村考慮將民宿經營主體納入物業管理服務范圍中來。

從“住下來”到“留得住”

鄉村振興示范村創建成功以來，腰路村閑置農房的租金水漲船高，預計實現每五年10%—15%的遞增。除了“住客”之外，腰路村的客流量主要來自以示范村建設和展示為主題的農業觀光游和鄉村體驗游。越來越多游客走進腰路村，對鄉村新貌留下好印象，也提升了鄉村品牌知名度。

“很多游客主動問，村里有什么項目可以玩？”朱慧說，市民喜歡鄉村體驗，也想在村里多待一會兒，讓住下來的人留得住，是腰路村努力的方向。近來，村里開始策劃挖掘鄉村特色文化項目，開發鄉村農文旅深度游，實現村內和域外景區一日游的串聯。

如此，閑置農房盤活作為激發腰路村產業振興活力的主要路徑之一，帶來了聚集效應；村里嘗到了成功的甜頭，著手更細致地排摸和管理現有閑置農房，也有更多村民愿意騰出自家房屋參與盤活，這也為鄉村新消費和新業態開發提供了儲備。

收獲了經驗積累的腰路村，對閑置農房盤活推動產業融合有了更多理解。朱慧提到三點：一是鄉村生態向好對農文旅產業融合的培育很重要，變美了的鄉村對消費者和經營者的吸引是自然而然的，閑置農房也因此變得“搶手”；二是閑置盤活的重心要由房到人，要吸引新的經營主體和創業者，參與到鄉村治理和鄉村建設中來，發掘新村民的智慧，也增強他們對鄉村的歸屬感；三是村里看中因閑置盤活帶來的市場前景，積極思考培育潛在消費群體，讓鄉村特色串點成線。而最終的目標是開拓企業、村集體和村民共贏的新局面。

文：賈佳

供圖：腰路村

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