今年廈門的第2場土拍，將于4月24日舉行，地塊名單已經(jīng)出爐.

本輪土拍出讓的4幅地塊：

①、湖里區(qū)，2025P09 地塊（五緣灣北）：

②、湖里區(qū)，2025P10 地塊（枋湖北二路）；

③、思明區(qū)，2025P08 地塊（前埔南片區(qū)）；

④、集美區(qū)，J2025P01 地塊（鳳林片區(qū)）；

1、五緣灣北：

2025P09，建筑面積7.11萬㎡，起叫價(jià)：30.39億，樓面地價(jià)：44082元/㎡（其中住宅4.5萬/㎡），地鐵2、3號(hào)線交匯處，一線沿灣，需代建幼兒園（6班）、托育機(jī)構(gòu)，規(guī)劃不多于443套，套均155.6㎡以上。

B、周邊二手房與地塊：

①、國貿(mào)天琴灣，房齡，2012年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是6.97~7.66萬/㎡；戶戶配備大露臺(tái)，一二期最小戶型為157㎡。

②、源昌鑫海灣：房齡，2010年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是5.79~7.6萬/㎡；該小區(qū)幾乎是戶戶買一層送一層，負(fù)公攤的典型樓盤。

③、新景國際外灘：房齡，2015年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是7.36萬/㎡；

周邊大多數(shù)是十幾年前的社區(qū)，不少小區(qū)都是贈(zèng)送面積頗大，均價(jià)超7萬/㎡以上，而高峰期更是超12萬/㎡。

預(yù)估拿地房企：軌道、建發(fā)、保利、國貿(mào)。

該地塊原規(guī)劃軌道交通用地，所以，軌道有先天的開發(fā)優(yōu)勢。

鑒于臨灣、地塊素質(zhì)優(yōu)，稀缺，不排除建發(fā)、國貿(mào)競拍打造標(biāo)桿產(chǎn)品。

保利在2007年的時(shí)候，本欲拿下天琴灣地塊登陸廈門樓市，最終由國貿(mào)以17486元/㎡的全國單價(jià)地王拿走。如今，五緣灣最后的一線灣景地塊，保利是否能圓了18年前的初衷？

信號(hào)：土拍加快，改規(guī)劃后，立馬在4月底之前上架五緣灣優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)成為廈門島內(nèi)東部的地王之一，維穩(wěn)市場預(yù)期的意圖明顯。

④、周邊新盤：五緣灣海、五緣海悅。

2、湖里區(qū)，2025P10 地塊（枋湖北二路）：

2025P10，建筑面積僅1.91萬㎡，起拍7.36億，樓面價(jià)38534/㎡（其中住宅4萬/㎡），規(guī)劃不多于200套住宅，套均95.5㎡以上。

B、周邊二手房與地塊：

①、書香佳緣，房齡，2008年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是3.98~5萬/㎡；

①、中央美地，房齡，2011年左右，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是4.77萬/㎡；

③、新景龍郡，房齡，2016年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是4.7萬/㎡；

④、中駿天宸：房齡，2021年，目前廈門各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是4.5~4.6萬/㎡；

周邊的次新房為中駿天宸、建發(fā)璽樾，今年的成交均價(jià)皆在4.5萬左右，當(dāng)初一手新盤在售為6.9萬/㎡，且一房難求。如今，套均300萬左右的調(diào)整。

預(yù)估拿地房企：外來房企登鷺。

信號(hào)：總價(jià)低，成本可控，預(yù)計(jì)作為吸引外來房企重回廈門樓市的契機(jī)。

3、思明區(qū)，2025P08 地塊（前埔南片區(qū)）；

2025P08，建筑面積6.64萬㎡，起拍總價(jià)26.12億，住宅起拍樓面價(jià)4萬/㎡，規(guī)劃住宅不多于900套，套均73.78㎡以上；

東側(cè)曾是污水處理廠，如今改造成體育公園，臨近大同中學(xué)前埔校區(qū)，西側(cè)是職業(yè)學(xué)校，目前周邊二手房大約3萬出頭。

規(guī)劃套均73.78㎡以上，原則上有機(jī)會(huì)打造小戶型79㎡三房。

截至目前，前埔大約一二十年沒有出讓新地塊，也積蓄了大量的置換購買力。

預(yù)估拿地房企：建發(fā)、中海。

信號(hào)：思明小戶型，低總價(jià)，預(yù)計(jì)未來島內(nèi)也將分化，剛需保障、改善品質(zhì)兩種面積產(chǎn)品逐步覆蓋需求。

4、集美區(qū)，J2025P01 地塊（鳳林片區(qū)）：

J2025P01，建筑面積17.4萬㎡，起拍總價(jià)20.67億，樓面價(jià)1.49萬/㎡（其中住宅1.61萬/㎡）。規(guī)劃不多于1520 套住宅，套均91㎡以上，需配建3.54萬㎡的9年制學(xué)校，小學(xué)36班、初中18班。

集美東方快樂島，臨近集美橋頭，緊鄰地鐵6號(hào)線的鳳林站和嘉庚體育館站。

周邊二手房：近一年成交價(jià)1.5~3.2萬/㎡。

預(yù)估拿地房企：建發(fā)。

本幅地塊大概率仍是建發(fā)補(bǔ)倉，建發(fā)近年熱衷于在沿海沿湖地段打造產(chǎn)品，而配建的9年學(xué)校，又有較大的想象空間。

信號(hào)：由開發(fā)商代建學(xué)校、公建，將成為趨勢，既提高效率品質(zhì)，又節(jié)省當(dāng)?shù)爻杀尽?/p>

隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會(huì)兩條腿走路。

土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價(jià)，更多在于預(yù)期和探清高層的態(tài)度，而在當(dāng)下的市場中，我們應(yīng)該做的，是不停的根據(jù)歷史周期的演變，持續(xù)地優(yōu)化自己。