文/北京進深 林振興

北京樓市的小陽春來了。

西邊，海淀打響了第一槍。前腳，樹村拍出了10萬+樓面價；后腳，功德寺雙子座開盤當晚狂賣1000套，總成交額152億元。

歷史總是驚人的相似，海淀樓市強，北京樓市就強。

海淀的爆火，也讓承接該區外溢需求的豐臺、石景山和昌平，吃上了第一波紅利。這不，豐臺某項目開盤成交破22個小目標，為小陽春又添了一把火。

東邊，朝陽也不甘示弱，拿出了壓箱底的地，平房、太陽宮、永安里、松榆里等王炸地塊接連上桌，環線位置嘎嘎香。

看到朝陽如此多地等著上架，不少人會犯選擇困難癥，接下來該買哪里的房子？

價格，一向是房子價值的核心。尤其是在北京當前的樓市環境下，漲價成為奢望，朝陽內多個板塊的新房價格都有不同程度的回落。

近期，主打“使館區”概念的東壩，新盤價格大跳水，某項目傳出房源單價6.5萬元/平起，比指導價每平低了2萬；崔各莊也出現新房項目打7折銷售，部分房源降幅超百萬。

唯有朝陽北的奶西經受住了考驗，板塊內沒出現“跳價”。不僅價格坑打，奶西還將是未來朝陽最有溢價的區域。

相較于今年新出爐的地塊，奶西是一塊有序發展的“凈地”。要知道在朝陽區，能拿出“先規劃后發展”的完整片區已經少之又少，它的想象力顯然比很多“打補丁”板塊大很多。

而且不同于朝陽其他板塊兌現困難戶的“老餅王”，奶西快準狠的兌現速度，在全北京都是獨一份。

它現在已有成形的城市界面，包括順暢通達五環的交通網絡，將奶西與望京、CBD、亞奧和海淀北聯成一體。同時，教育、商業、醫療等生活配套的成體系規劃并逐漸落地。

政府對于奶西板塊的投入力度有多大？僅打造京城最大“綠肺”——溫榆河公園，目前就已投入超46個小目標。

待這些配套兌現后，加上北京新地不限價，勢必將推動奶西房價補漲行情，它極有可能沖破10萬+。

在這樣一片種下新希望，充滿生命力的區域，奶西迎來了一個“新”項目——望京云尚。它其實是奶西的“老朋友”，期房連續兩年蟬聯區域銷冠。

此次，望京云尚的現房即將入市，所見即所得。

與其在海淀紅海中內卷，不如搶占朝陽奶西確定性未來。抄底窗口期，從來只留給先覺者。

01

一定會有人刨根問底，奶西為何能在朝陽一眾破發板塊里價格堅挺？

因為它所處的位置，毗鄰望京。還是那個老道理，高端產業集聚的區域，也人群和資源聚集的區域。

從最初的西門子、摩托羅拉、愛立信等通信電子企業在望京設立辦公地點，到后來，阿里、高德地圖、攜程、美團等互聯網巨頭紛紛落戶。

望京，已成為世界500強和獨角獸企業在北京最愛扎堆的區域。它現已有科技類企業2986家、上市公司190家。

而且疫情過后，不少魚龍混雜的小企業遷出望京，留下的都是有核心競爭力的高精尖企業。

但望京的產業還要繼續向前發展，高端就業人群還要增加，僅阿里巴巴集團在北京的新總部園區正式投入使用后，就有3萬名阿里在京員工就要搬入。

阿里進駐只是一個開始，更不要說望京的其他中大型企業，要容納多少員工。

企業有了辦公場所，員工也需要住宅、購物、美食和遛彎的地方。新問題接踵而至——產業帶來的居住需求該如何解決？

但望京這兩年新房供應，幾乎是“0”。因為在政府的主觀配置上，他們希望望京盡量用寸土寸金的土地，去引入高端產業，而不是住宅。

而奶西是圍繞望京產業地帶最近的，且有新房供應的高端住區，它正好承接了朝陽北高新人才的職住平衡。

恰如金融街與麗澤、中關村與西二旗，產業住區的相互聯動促進，令新區以數倍于老區的發展速度，造就強勁的人才吸附力。未來，奶西也將成為下一個“新望京”。

從望京云尚到望京地鐵站，距離不到7公里。如此高效的通勤距離，對于望京就業的打工人來說，無疑是一個巨大的誘惑。而且項目約1.5公里可抵京承高速，可以快速暢達北五環、四環、三環。

不少阿里大廠員工和獨角獸公司精英，都選擇來望京云尚置業。在他們看來，“離家近是一方面原因，另一方面是因為這里高知居住圈層十分純粹。”

相較于朝陽其他板塊兌現困難戶的“老餅王”，奶西的兌現速度主打一個快準狠。

短短幾年時間，朝陽區也對奶西進行了各種配套完善，配置了芳草地國際學校、蒙臺梭利國際學校等17所國際學校。未來，這里還計劃了朝陽外國語學校（北苑校區），以及一所小學，一所中學和一所27班的九年一貫制學校。

醫療方面也不遜色，嘉會國際醫院、航空總醫院、望京醫院、新世紀婦兒醫院、和睦家醫院、美中宜和六大優質醫療資源環繞。

商業配套更是全維覆蓋，坐擁黃金商業帶，北苑天街+凱德MALL+方恒購物中心+新薈城社區商業。此外，望京云尚附近規劃有綜合性商業用地約3.05萬平米，建成后將給區域增添不少煙火氣。

不僅有成熟配套，奶西還有松弛生活。

這里有亞洲最大的生態綠肺——溫榆河濕地公園，規劃面積有30平方公里，面積相當于4.5個奧森公園。望京云尚正好被溫榆河公園環抱，出門即享受公園的青綠和湖景的瀲滟。

02

北京樓市有多卷？產品已經三個月一迭代。

為了得房率，不少開發商在陽臺、花池等“黑科技”上大做文章。

但“卷陽臺”風潮，卻卷不到這里。因為望京云尚自身的得房率堪稱“尖子生”，根本不輸有贈送陽臺的項目。

相較北京其他樓盤的高層得房率只有75%，望京云尚的平均得房率在83%-86%之間。

望京云尚是穿越周期的城市封面級作品，它不僅扛住7輪競品“毒打”，放在現在依舊吊打同行。

這得益于，即便是一宗在區位上已經搶占先機的地塊，金隅也毫不懈怠，依然拿出了十二分的市場敬畏，去打造與朝陽最契合的人居產品。

在“四葉草”格局橫肆的當下，金隅很大膽前衛，望京云尚162平戶型是超級三居設計，將北向次臥和廚房隔斷打通，打造一個面寬5.8米的全明超大廚房。

這樣一來，廚房-餐廳-客廳實現貫通無遮擋，視野采光一級棒不說，家人之間還可以隨時無障礙交流，這才是真正意義上的Ldk，秒殺市面上的偽Ldk。

在“生存”與“生活”這兩個課題之間，望京云尚選擇了后者。

假想未來女主人，在約18平的超大廚房里備菜做飯會有多舒心，還不用為碗筷、廚房電器無處擺放而發愁。

實際上，巨廚產品的成本，比單做次臥的成本高不少，不僅有一組超大收納櫥柜和操作臺，中間還擺放島臺。

對當下快節奏的年輕人來說，島臺在生活中的使用頻率甚至比餐桌還高。早上在島臺喝瓶牛奶吃個煎蛋，晚上在島臺吃個簡餐，閑時邀友品酒插花。

現房在島臺上進行了升級，配置了隱形升降插座。這樣一來，倒臺還可以成為家庭的臨時辦公區。不要小瞧這一很小的產品細節，卻極大俘獲人心。

客戶確實也買賬，望京云尚這個162平超“個性”的戶型賣的很火爆。不少業主表示，“與同區域其他項目對比，該戶型空間感和尊貴感瞬間不一樣，請客人來家里也倍有面子。”

針對一些觀念保守的傳統業主，望京云尚也有plan b。更大點的167平戶型，就是經典的“四葉草”四居，保留了北向兩個次臥，更適合多孩子老人的業主家庭。

在狙擊望京改善人群的需求痛點上，148㎡大四居也下足了功夫。

很少有140+平面積段項目有浴缸，但該戶型主衛卻配置了。讓朝陽白領們窗邊泡澡時，香薰機飄著雪松香，抬頭就是城市夜景，疲憊感瞬間清零。

另外，大家注意到了嗎？148平現房戶型，電視背景墻是巖板，它在期房銷售時期還是樹脂板。

這件事情，原本并沒有任何人要求開發商去做，但金隅依舊做了。它還不計成本把戶門提升為鑄鋁裝甲門。

再比如，床頭插座增加Type-C插口，廚房推拉門增加定向輪，玄關柜內電箱門優化，門牌增加發光功能等。

這些產品升級打磨的顆粒度很細，足以體現開發商做產品的用心，它能溫柔察覺到業主的真實需求，跟著市場做增配。

此外，望京云尚推出現房中，還有109㎡大兩居設計，以及138㎡超級三居設計，多方位契合了當下多變的改善需求。

這樣看來，板塊基本盤足夠穩，金隅的產品力足夠猛，再加上充滿確定性的配套落位，望京云尚想不抗打都難。

而趕在奶西還沒出新地的節點，搶占價格低谷，入手望京云尚，不失為一個好時機。

這樣的窗口期，一旦錯過就不再。

目前，望京云尚實景示范區已經可以提前預約參觀，4月即將盛大開放，敬請期待！