今天，估計不少人都兩眼一黑，簡直就是黑色星期一！

假后上班狀態還沒來得及調整，就遇上股市巨震、基金發綠、金價再開跌等一系列暴擊。

局中人錢包癟癟的，心里涼涼的，看客路過則湊個熱鬧。

各行有各行的熱鬧，除了霸占熱搜的股市基金，地產人也有自己的熱鬧。

據了解，廣州兩個網紅次新盤近期都冒出了首套二手房成交，價格讓人一陣感慨。

譬如黃埔新城的首套成交二手房——建面約92.6㎡三房，東南向高樓層，成交總價217萬，折合單價約2.3萬/㎡。

平臺數據顯示，成交比掛牌少11萬，降幅5%，成交周期20天，房源人氣值高，熱度不錯。

相比之下，2022年首開時，黃埔新城90㎡三房成交價在2.6-3.7萬/㎡上下（來源：中指院），首套二手2.3萬/㎡確實很有吸引力。

2023-2024年黃埔新城連續兩年拿下廣州新盤銷量第一（來源：中指院），受歡迎程度一直不減，畢竟它的配套兌現和交付都有口皆碑，生活氛圍好，尤其是教育。

社區內配置了九年制廣鐵一中鐵錚學校，小學部及初中部均已開學，名校兌現這一點對剛需而言非常加分，況且還是覆蓋15年教育。

地鐵通勤方面也方便，小區內有公交接駁到地鐵5號線夏園站，可快速直達魚珠、金融城、珠江新城CBD。

目前，黃埔新城在售二手房不多，貝殼平臺顯示僅6套，都是近半個月新掛牌的房源。

6套房源全是120-141㎡四房大戶型，掛牌均價約3.3萬/㎡，90㎡三房暫未見上新。

再看回一手，黃埔新城今年3月的新房成交均價維持在3.2萬/㎡（來源：中指院）。

所以，對買家來說，蹲二手的好價房源比買新房劃算。但是呢，三房小戶型要看緣分。

另一個出現了首套二手房成交的紅盤則是海珠一線江景盤越秀·天悅江灣。

最近，天悅江灣放出了一套139.6㎡四房的成交記錄，成交周期13天，總價873萬，單價約6.2萬/㎡。

業主掛牌1400萬，折合單價超10萬/㎡，最終成交直降527萬，降幅超37.6%，可謂是大出血。

乍一看單價6字頭是挺高的，但了解天悅江灣的人都知道，這可是當年的超級紅盤，曾經的地王項目。

2013年，天悅江灣的地塊樓面價約3.63萬/㎡，這價格水平直接跟當時珠城的商品房差不多！

捂盤六年，天悅江灣2019年開盤，主打約102-140㎡復式三至四房，超前的6米層高+高贈送+一線望江+戶戶朝南甚至讓買家直接接受了項目周邊配套待成熟的情況，當時成交均價超7.8萬/㎡。（來源：中指院）

盡管小區周邊的配套有待完善，但后來在樓市高峰期2021年、2022年，它的成交價仍多次站上10萬/㎡，轟動一時。（來源：中指院）

這也不難理解業主一開始掛牌10萬/㎡。

其實，從掛牌現狀也能看出，天悅江灣的業主還是期待二手能上高價的——掛牌均價9.2萬/㎡，好些業主從去年掛牌起就沒調過價格，心態穩得一匹。

當然，也有不少反復調價的業主，比如下面這兩套，幾萬10幾萬下調，其中一套降價高達436萬。

首套6字頭二手房源已出現，在戶型品質相差不大的情況下，天悅江灣想要保持住9字頭的掛牌價，估計懸。

因為在當下市場，買家更注重質價比，追求地段、配套、城市界面、產品等各方面的綜合體，單單一個江景已很難打動大眾市場，更別說千萬級買家。

簡而言之，次新盤跌破開盤價，主要是現在的新規戶型愈發內卷，超高使用率的同時還占據主城好配套的優勢，以至于買家還是更傾向于選擇產品力出眾的新盤。

比如黃埔新城的全新在售組團，在朝向、外立面、實用率等維度都做了升級，產品力更好，小戶型也是南向，比同面積段的二手房更撐得起價格。

次新盤業主為求快速出手，唯有在價格上突圍，畢竟價格撿漏+現房拎包入+享現有配套，優勢很大。

最近想要買二手房的，不妨留意下這類次新盤，或許能淘到好房源。