上海樓市“小陽春”成色十足。

“最快成交僅用了一天”，上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄向新京報貝殼財經記者表示：“近期帶看明顯增多，成交周期也普遍縮短。”

據安居客統計，3月上海新房共成交5394套，環比上漲130%。同時，二手房方面，網上房地產數據顯示，3月份上海二手房成交一舉突破2.93萬套，環比大漲75.4%，同比約44.8%，這一成交量也超過去年12月份的高點，并且是2022年以來成交量最高的3月份。

上海中原資深分析師盧文曦表示：“3月是傳統銷售旺季，成交超過去年12月的高點也在意料之中，說明整體市場穩定向好的趨勢沒有發生改變。”

圖/58安居客研究院

高端住宅持續火熱，3個“10萬+”項目入市售罄

“3月份，交易節奏上延續‘低開高走’局面，尤其是最后一周，各路產品均呈現快速奔跑狀態。”盧文曦表示。

從成交前十榜單來看，中高端項目表現較好，尤其是3個單價超10萬的項目。比如，嘉里金陵華庭均價18.9萬元/平方米，認購率200%，能建·西岸譽府均價14.3萬元/平方米，認購率270%，均在開盤當天售罄；而前灘公館以334%的認購率刷新紀錄，240套房源認購組數超800組，均價11.84萬元/平方米，當日全部售罄，這是該項目第四次“日光”。

據58安居客研究院統計數據顯示，3月份，上海新房市場31個開盤項目中有13個項目認購率超100%，占比超43%。

從成交區間來看，800萬以上高端產品成交活躍，共成交1721套，占比31.9%，在新房 “豪宅化” 趨勢下，豪宅市場占據主導地位，市場熱度持續攀升；500萬-800萬元總價段的成交占總量34.62%，是成交主力區間。該總價段房源多集中在外環外及中外環間，產品涵蓋剛需三房及改善型兩房，既能滿足首次置業者需求，也符合部分改善人群換房預算。

對此，58安居客研究院研究總監陸騎麟分析：“今年上海新房市場會依舊延續高端市場熱銷的行情。首先是當前的樓市需求主要以置換型需求為主，高端新房產品相對優質的地理環境和不錯的品質，成為其主要的置換方向。其次，豪宅的熱銷反映的是一部分資產配置的需要，上海作為中國經濟最為發達的城市，核心地段豪宅的保值率也會更高。”

改善型學區房熱度高，“地王”拉動周邊二手房成交

二手房方面，“總價在600萬-800萬元區間的改善型帶學區的小三房比較好賣”。宋滬雄向新京報貝殼財經記者表示。

據了解，每年3月都是“學區房”落戶沖刺期，近半數買家為學區需求，浦東御橋、普陀曹楊等板塊中介忙到半夜11點簽單；同時“4月落戶截止”倒逼成交，甚至有客戶看房當天直接刷卡。

除了學區房帶動成交外，盧文曦進一步表示，從交易節奏來看，整個3月都處于“高速奔跑”狀態，每周的成交套數都在5600套以上，并且是逐周向上。“網上房地產”的二手房交易量顯示，雙休日基本上單日網簽量都超過千套。雙休日房地產交易中心人頭攢動，說明交易活躍度非常高。此外，從帶看等先行指標來看，新增客戶等都和去年12月份的水平相當。

而在價格方面，二手房依然處于“以價換量”的區間，但跌幅已明顯收窄。“二手房價格還在底部盤整，但是跌幅已經收窄，比如金地未未來之前成交一套小三房667萬，最近成交一套663萬，不過樓層位置戶型有所不同。”宋滬雄表示。

尤其是上海虹口、大寧等板塊誕生的“地王”，也拉動了周邊二手房成交。盧文曦表示：“一些優質房源，比如房齡小、誕生新‘地王’周邊的次新小區房源，業主議價空間明顯收窄。去年底今年初還有3%-5%的議價空間，但目前普遍收窄到3%以內。甚至一些中心城區出現業主‘跳價’的行為，雖然并不普遍，但可以感受到，房東不再看空市場。”

除了改善型需求外，剛需戶型成交量也有上漲趨勢。據58安居客研究院統計數據顯示，3月份，上海5萬元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超過2/3，而10萬元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足5%。

陸騎麟表示，對于二手房市場而言，3月的“小陽春”主要是中低端住宅需求加速入市而形成的，而這部分需求對價格相對敏感，那么房價上漲的可能性也相對會抑制其需求，未來房東依舊會通過“以價換量”的形式來促使成交。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 楊利