好房子的風繼續(xù)吹，南京樓盤品質(zhì)升級，卷出新花樣！

最近，銳評君關(guān)注到兩個品質(zhì)升級案例，次新房、新盤都有，具備風向標意義：

第一個，是南部新城的云瀾尚府，2年前業(yè)主們就齊心籌劃自費升級外立面，本月相關(guān)升級方案正式在規(guī)劃局官網(wǎng)公示，這意味著離落地不遠了；

第二個，是雨核的建發(fā)璞云，這家在售新盤預(yù)計明年4月底交付，但開發(fā)商提前一年籌備交付，并主動宣布就歸家動線、兒童樂園器械、園林景觀里的植被等進行提檔升級。

具體情況，跟著銳評君往下看。

01

先來看云瀾尚府。

上周，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了云瀾尚府既有住宅外立面改造提升項目規(guī)劃設(shè)計方案批前公示。

方案指出：

為提升小區(qū)整體形象，云瀾尚府小區(qū)業(yè)主委員會提出申請，對小區(qū)11棟住宅外立面進行改造提升，主要為各棟住宅外立面裝飾材料由淺灰色、深灰色真石漆，改造成香檳色、淺香檳色和深香檳色鋁板（外墻可見裝飾材料，干掛做法）。

改造前的建筑立面實景圖↓

改造后的建筑立面效果示意圖，整體色調(diào)基本延續(xù)此前的淺色系，但質(zhì)感將會有肉眼可見的提升↓

成功將外立面的真石漆升級成鋁板，云瀾尚府的業(yè)主們等了2年多。

早在2022年底，距離云瀾尚府正式交付還有3個月時，有業(yè)主在業(yè)主群里呼吁每家自費4萬-6萬不等，將外立面的真石漆升級為鋁板。當時，有人直言：“上了鋁板，每家的房價能有100萬以上的增長。”

豪宅業(yè)主執(zhí)行力就是強。不到一個月，小區(qū)業(yè)委會就正式提出各戶眾籌，并按照不同面積，粗略估算每家應(yīng)出費用（4萬至6萬不等），當時的預(yù)計總籌款超4000萬。

在銳評君看來，云瀾尚府成功升級外立面，難度還是有的。

我們知道，南部新城的規(guī)劃能級較高，從當年的零星拓荒盤到現(xiàn)在的改善人居形成規(guī)模，一個先決條件是樓盤外立面得契合新城的現(xiàn)代化城市界面。

更何況，云瀾尚府在中央生態(tài)住區(qū)頭排，擁有規(guī)整好看的外立面，對南部新城的意義重大。

因此，項目外立面提檔升級首先得配合規(guī)劃部門，兼顧城市形象，統(tǒng)一設(shè)計、同步實施。背后的付出、協(xié)調(diào)，時間周期等可想而知。

其次，業(yè)主們得心齊。

已交付樓盤更換外立面材質(zhì)為改建建筑物，按照民法典第二百七十八條規(guī)定，屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

并且，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

云瀾尚府的11棟住宅總戶數(shù)達1034戶，能成功通過升級外立面材質(zhì)的表決，參與其中且愿意自掏腰包的業(yè)主規(guī)模很可觀，業(yè)主們心多齊不用多說吧？

02

接下來，說說雨核的建發(fā)璞云。

這是建發(fā)房產(chǎn)在南京打造的首個風雅宋韻項目，共有8棟22-32層住宅，主力戶型99-176㎡，精裝銷許均價超4.6萬/㎡。

根據(jù)合同約定，建發(fā)璞云預(yù)計于2026年4月底交付，但離交付還有一年多時間，建發(fā)“高調(diào)”發(fā)布實景兌現(xiàn)計劃，接受業(yè)主們的實時監(jiān)督：

3月中旬，8號樓東、西、南立面亮相；

5月底，8號樓整體外立面展示；

7月底，99、115、128㎡實體樣板開放；

9月中旬，工地開放，展示建筑細節(jié)和工藝標準；

10月中旬，大區(qū)規(guī)劃驗收；

12月，竣備。

與此同時，建發(fā)主動宣布升級建發(fā)璞云的大區(qū)園林景觀，自掏腰包對歸家動線、兒童樂園器械、植被、地面鋪裝等進行提檔升級，具體來看：

植被，根據(jù)不同位置的實際需求，增加水榭、羅漢松、油松等造型喬木、特大喬木等；

歸家動線，調(diào)整街巷空間比例，增加假山疊水、景墻等，提升圍合感和歸家儀式感；

地面鋪裝，定制仿石磚消防車行道，登高面增加卷草紋、方勝紋等中式紋樣，入戶平臺增加牡丹紋線雕等；

功能構(gòu)筑，次出入口增加門坊，園林主空間增加亭子、連廊、拱橋、水景等，并豐富兒童樂園的器械，優(yōu)化健身區(qū)的器材……

開發(fā)商主動升級產(chǎn)品，同樣能為行業(yè)帶來多重啟發(fā)。

第一，這幾年，不光是純新盤從各個維度卷產(chǎn)品，越來越多的在售樓盤也加入升級大戰(zhàn)。這是房地產(chǎn)市場從增量擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升的必然，也是買方市場下買房人能享受到的福利。

第二，開發(fā)商主動進行產(chǎn)品升級，直接的投入是砸錢，其次是對產(chǎn)品系的持續(xù)研究與優(yōu)化，背后同樣需要大量的資金和人才投入，非常考驗綜合實力。目前來看，南京主動去升級產(chǎn)品的多是保利、中海、建發(fā)等央企、國企，少數(shù)實力較強的民企，也愿意用更好的產(chǎn)品打動買房人。

第三，樓市行情下行，價格戰(zhàn)此起彼伏，建發(fā)等開發(fā)商主動花錢升級產(chǎn)品，能否為市場競爭打開新思路？行業(yè)調(diào)整期，開發(fā)商能做的絕不只是降價。為產(chǎn)品做加法、沉下心展示更多實景，用所見即所得的真品質(zhì)打消買房人的顧慮，才是穿越周期的法寶。

從國家標準的《住宅項目規(guī)范》，到江蘇的《關(guān)于加強改善型住宅工程質(zhì)量管理工作的通知》等，政策層面對好房子的新標準，在不斷完善。

持續(xù)加碼的政策，讓個性化和品質(zhì)導向，正成為樓市的未來趨勢。

卷產(chǎn)品走在全國前列的南京樓市，早已行動起來。這幾年，甚至有不少業(yè)主和開發(fā)商齊心協(xié)力推動升級的案例，如華僑城天鵝堡、濱江ONE、頤和鉑灣、金基嘉玥、深業(yè)龍灣上府等。

這是開發(fā)端樓盤開發(fā)邏輯的重塑，購房端居住價值觀的迭代。邁入行業(yè)下半場，產(chǎn)品至上、品質(zhì)共建，或?qū)⒊蔀檎麄€行業(yè)的全新共識。你怎么看？