上海有四大“燈下黑”板塊。

發展很尷尬，未來何去何從？

甘泉宜川

甘泉宜川堪稱上海市區最大的“燈下黑”板塊。

時光在這里幾乎凝固，這里的發展與周邊割裂很大，完全是兩個世界。

甘泉宜川就在內環邊，但要想到達內環卻很遠，被鐵道、內環高架切割開來了。

比如從宜川一村開車到大洋晶典天安千樹商場，明明直線只有1.5公里，卻要開4.6公里，很繞路：

割裂的鐵道

甘泉宜川板塊全是老破小，跟周邊的富鄰居和高能板塊形成了巨大的反差，像是燈下黑區域。

板塊東部是大寧中產社區，西部是上海四大居住示范區萬里，西南部是真如副城，能級差距巨大。

甘泉宜川這個地方歷史地位很高，工人新村里住了很多工人。

他們是那個時代的“中產階級”，甘泉宜川也是那個時代的“中產居住社區”。

但隨著房改和商品房時代的到來，以及城市的擴張，現在甘泉宜川成了被拋棄的老破小社區。

現在來看，不管是工人的地位、還是板塊與產品的市場站位，都在下滑。

跟曹楊新村一樣，板塊的沒落都代表了一個階層的滑落，這是時代發展的必然。

現在購買老破小的，除非是地段特別好，或者XQ強。

但在這兩方面甘泉宜川都不占優勢，市場競爭力明顯不足。

像甘泉宜川這樣的老破小集中區，最好的命運是原拆原建，或是動遷對板塊進行升級重建。

比如始建于1958年的彭一小區就是原拆原建，在靜安的魅力下煥發出新的生機，運氣真好；

或者像徐匯的東安一二村那樣直接拆遷掉，對板塊進行提升改造。

但是這樣的動遷機遇在普陀是看不到的，甘泉宜川非常缺乏動遷更新的預期。

住宅的動遷成本太高，普陀財力不行，GDP長期在中心城區墊底，沒有徐匯和靜安那樣的執行力。

相較之下，桃浦智創城原先是一片化工廠，拆除廠房的成本可低了。

所以我們看到，普陀在桃浦智創城下了重注，規劃了大量的商辦和住宅，成了開發的重點。

普陀的發展在市區非常式微，為了扭轉這個局面，正在下三步崛起的大棋：

真如副城、長風生態商務區和桃浦智創城。

這里面都沒甘泉宜川什么事。

所以接下來甘泉宜川會持續成為“燈下黑”地帶，時光在這里會繼續放慢。

西渡

西渡也是上海典型的“燈下黑”地帶。

西渡與閔行只隔了一條江，但同江不同命，兩岸的發展差距巨大。

首先是定位反差極大，突出了西渡的燈下黑角色：

閔行是“城”（上海主城區），西渡是“鄉”（工農業區）。

老閔行早在上世紀五六十年代就完成了高度的城市化，那時候就已是上海的“市區”了。

而西渡一直以來在奉賢承擔的都只是普通工業和農業區的底層職能。

西渡板塊示意圖

跟閔行比，西渡的定位差異很大；而在奉賢內部比，西渡的地位又很低下，更加“燈下黑”了。

根據奉賢2035的發展規劃，只重點建設一個中心城（奉賢新城）、兩個中心鎮海灣鎮和奉城鎮：

這就限定了奉賢以后的城市化只能在南橋、海灣和奉城鎮內進行，西渡等鎮統統靠邊站。

南橋鎮升級為奉賢新城后成了全區“宇宙中心”，是奉賢的“耶路撒冷”；

海灣鎮憑借得天獨厚的濱海、工業重鎮和臨港新片區功能定位，成了奉賢發展的第二極；

而奉城鎮是原先奉賢老縣城，底蘊比較深厚，如果二次崛起可以很好地輻射奉賢“中東”地區。

所以奉賢的發展版圖清晰明了，今后只有南橋、海灣、奉城三個鎮還能打，其它都沒戲！

按照這個定位，西渡未來可能永遠沒有崛起的機會了，會持續成為“燈下黑”區域。

這不，在軌交規劃方面，西渡更加成了“燈下黑”區域。

盡管有15號線通到西渡，但西閘公路站只是預留站，暫不隨正線開通：

西閘公路站周邊都是保護性耕地，不搞大開發，這個地鐵站確實沒有開通的必要。

至于浦江第一灣的規劃，對西渡的提升作用也不大，反而更加利好大零號灣。

浦江第一灣強調自然與人文的和諧共生，更多的是生態保護工程，不會在西渡發展濱水商務區。

正是因為“燈下黑”的地位，盡管西渡是奉賢首先受到市區外溢的板塊。

卻發揮不了像松江九亭、嘉定江橋&南翔、寶山大華&高境那樣的“門戶”角色，奉賢北大門可惜了！

定位低下、發展的不利，讓西渡在房價和漲幅方面都很拉胯。

一樣的次新房，放到閔行能賣5-6萬元/m2，但放在西渡只能賣3萬+元/m2。

中鐵建香榭國際2017年首開3.78萬元/m2，高點只漲17%，而今二手房成交價破發到了3-3.2萬元/m2。

希望以后奉賢多給西渡照一些光亮，把配套和居住環境做好，去承接老閔行和大零號灣的外溢，不再成為“燈下黑”板塊！

斜土路

斜土路更是市區典型的一個“燈下黑”板塊。

我們來看看上海市區CAZ的劃分：

明顯斜土路被摳出來了一塊，反倒是更遠的徐濱、前灘獲得了機會。

上海2035的CAZ功能區劃分明確：要代表未來上海的主要形象，承擔全球城市核心功能。

而斜土路是純粹的居民區，充滿老破小，城市界面破落，既不像徐匯、也代表不了上海城市形象。

以至于在CAZ功能區的劃分中被狠狠地拋棄了。

反觀斜土路周邊，都是高尚板塊：

南面是徐匯濱江、東面是世博濱江、北面是淮海中路&建國西路、西面是徐家匯。

唯獨自己的定位最低，沒有承擔上海城市發展的核心功能，成了“燈下黑”區域！

斜土路板塊有些老破小的房齡很高了，比如日暉新村始建于1953年，快超過了使用年限。

日暉新村

像這樣的高齡老破小，要么原拆原建，要么直接動遷掉，騰挪出地皮建一些高大上的商辦和住宅。

可惜斜土路并沒有迎來像隔壁東安一二村那樣的動遷機遇，實打實地成了“燈下黑”板塊！

這也在于東安一二村拆遷是因為連著徐濱和徐家匯，城市更新更加緊迫，要為兩大功能區擴容。

而斜土路與黃浦交界，徐匯并不愿意在這個邊界上搞什么大動作，免得為他人作嫁衣。

也許不把斜土路劃入CAZ、不搞什么動遷更新也好，就讓它承擔一個簡單的板塊居住功能。

這里沒啥文化底蘊，保護建筑不多，1998年后開發了一些商品房，整體居住體驗好過里弄。

斜土路畢竟是市區，上班通勤到哪都方便，底商密集、煙火氣重，很適合居家生活。

可能在徐匯下一輪拆遷計劃中斜土路才能擁有煥新的機會，擺脫“燈下黑”的境地！

濰坊

比起徐匯的斜土路，浦東的濰坊更像是頂級地段的“貧困戶”，同為“燈下黑”板塊！

這個板塊的城市界面和產品與周邊差異巨大：

濰坊新村老破小占據市場主體，西邊就是江景豪宅世茂濱江花園，北邊是陸家嘴摩天商辦；

東南部的源深、南洋涇、聯洋、楊東都是中產社區，跟濰坊的割裂很大。

考慮陸家嘴這個地段的，有很多豪宅買家，地段與產品非常般配。

但是跑到這個地方買老破小，倒是有點怪怪的。

在浦東上班的新上海人置業不屑于買老破小，寧愿買個遠大新。

陸家嘴的白領購買力很強，非常注重社區環境和居住品質，不大喜歡老破小。

聯洋是那些白領們的終極改善地，產品很吃香。

老破小相對在浦西更加有市場，在浦東不怎么受歡迎。

現在老破小的市場整體都在下滑，價格都大幅縮水了。

還在購買老破小的，像上述提到的要么考慮地段，要么考慮XQ，或者自住的性價比。

濰坊老破小的地段和周邊的產業足夠好，但是XQ有短板、自住性價比不高，產品流通性不強。

濰坊的老破小是單XQ，對口的明珠小學挺好，但初中不太行，很多家長選擇了上私校。

與濰坊不同，對面的梅園是雙XQ，老破小更加吃香，相應地能賣上好價錢。

濰坊新村的老破小成交價最高不超過7萬元/m2，而梅園三街坊高達10萬元/m2，差了3萬塊。

濰坊老破小的XQ沒有梅園強，被搶走了市場；

又因為有XQ的溢價相對金楊削弱了自住的性價比，這兩方面很尷尬，最終壓低了流通性。

濰坊新村的老破小換手率不超8%，而金楊新村高達14.9%，差異很大：

濰坊老破小換手率排名：濰坊八村8%、濰坊四村7.8%、濰坊五村6.9%；

金楊老破小換手率排名：金楊新村四街坊14.9%、金楊新村五街坊8.2%、金楊新村九街坊7.8%。

上海還有很多“燈下黑”板塊，而甘泉宜川、西渡、斜土路、濰坊四個無疑最具代表性。

這些板塊正在用各自的方式演繹著上海大都市的B面人生：

當城市瘋狂向前奔跑時，總有些角落被甩出發展的快車道。

未來這些“燈下黑”板塊還能否迎來翻身的機遇？讓我們拭目以待！