上海有四大“燈下黑”板塊。

發(fā)展很尷尬，未來何去何從？

甘泉宜川

甘泉宜川堪稱上海市區(qū)最大的“燈下黑”板塊。

時(shí)光在這里幾乎凝固，這里的發(fā)展與周邊割裂很大，完全是兩個(gè)世界。

甘泉宜川就在內(nèi)環(huán)邊，但要想到達(dá)內(nèi)環(huán)卻很遠(yuǎn)，被鐵道、內(nèi)環(huán)高架切割開來了。

比如從宜川一村開車到大洋晶典天安千樹商場，明明直線只有1.5公里，卻要開4.6公里，很繞路：

割裂的鐵道

甘泉宜川板塊全是老破小，跟周邊的富鄰居和高能板塊形成了巨大的反差，像是燈下黑區(qū)域。

板塊東部是大寧中產(chǎn)社區(qū)，西部是上海四大居住示范區(qū)萬里，西南部是真如副城，能級差距巨大。

甘泉宜川這個(gè)地方歷史地位很高，工人新村里住了很多工人。

他們是那個(gè)時(shí)代的“中產(chǎn)階級”，甘泉宜川也是那個(gè)時(shí)代的“中產(chǎn)居住社區(qū)”。

但隨著房改和商品房時(shí)代的到來，以及城市的擴(kuò)張，現(xiàn)在甘泉宜川成了被拋棄的老破小社區(qū)。

現(xiàn)在來看，不管是工人的地位、還是板塊與產(chǎn)品的市場站位，都在下滑。

跟曹楊新村一樣，板塊的沒落都代表了一個(gè)階層的滑落，這是時(shí)代發(fā)展的必然。

現(xiàn)在購買老破小的，除非是地段特別好，或者XQ強(qiáng)。

但在這兩方面甘泉宜川都不占優(yōu)勢，市場競爭力明顯不足。

像甘泉宜川這樣的老破小集中區(qū)，最好的命運(yùn)是原拆原建，或是動(dòng)遷對板塊進(jìn)行升級重建。

比如始建于1958年的彭一小區(qū)就是原拆原建，在靜安的魅力下煥發(fā)出新的生機(jī)，運(yùn)氣真好；

或者像徐匯的東安一二村那樣直接拆遷掉，對板塊進(jìn)行提升改造。

但是這樣的動(dòng)遷機(jī)遇在普陀是看不到的，甘泉宜川非常缺乏動(dòng)遷更新的預(yù)期。

住宅的動(dòng)遷成本太高，普陀財(cái)力不行，GDP長期在中心城區(qū)墊底，沒有徐匯和靜安那樣的執(zhí)行力。

相較之下，桃浦智創(chuàng)城原先是一片化工廠，拆除廠房的成本可低了。

所以我們看到，普陀在桃浦智創(chuàng)城下了重注，規(guī)劃了大量的商辦和住宅，成了開發(fā)的重點(diǎn)。

普陀的發(fā)展在市區(qū)非常式微，為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，正在下三步崛起的大棋：

真如副城、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)和桃浦智創(chuàng)城。

這里面都沒甘泉宜川什么事。

所以接下來甘泉宜川會(huì)持續(xù)成為“燈下黑”地帶，時(shí)光在這里會(huì)繼續(xù)放慢。

西渡

西渡也是上海典型的“燈下黑”地帶。

西渡與閔行只隔了一條江，但同江不同命，兩岸的發(fā)展差距巨大。

首先是定位反差極大，突出了西渡的燈下黑角色：

閔行是“城”（上海主城區(qū)），西渡是“鄉(xiāng)”（工農(nóng)業(yè)區(qū)）。

老閔行早在上世紀(jì)五六十年代就完成了高度的城市化，那時(shí)候就已是上海的“市區(qū)”了。

而西渡一直以來在奉賢承擔(dān)的都只是普通工業(yè)和農(nóng)業(yè)區(qū)的底層職能。

西渡板塊示意圖

跟閔行比，西渡的定位差異很大；而在奉賢內(nèi)部比，西渡的地位又很低下，更加“燈下黑”了。

根據(jù)奉賢2035的發(fā)展規(guī)劃，只重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)中心城（奉賢新城）、兩個(gè)中心鎮(zhèn)海灣鎮(zhèn)和奉城鎮(zhèn)：

這就限定了奉賢以后的城市化只能在南橋、海灣和奉城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，西渡等鎮(zhèn)統(tǒng)統(tǒng)靠邊站。

南橋鎮(zhèn)升級為奉賢新城后成了全區(qū)“宇宙中心”，是奉賢的“耶路撒冷”；

海灣鎮(zhèn)憑借得天獨(dú)厚的濱海、工業(yè)重鎮(zhèn)和臨港新片區(qū)功能定位，成了奉賢發(fā)展的第二極；

而奉城鎮(zhèn)是原先奉賢老縣城，底蘊(yùn)比較深厚，如果二次崛起可以很好地輻射奉賢“中東”地區(qū)。

所以奉賢的發(fā)展版圖清晰明了，今后只有南橋、海灣、奉城三個(gè)鎮(zhèn)還能打，其它都沒戲！

按照這個(gè)定位，西渡未來可能永遠(yuǎn)沒有崛起的機(jī)會(huì)了，會(huì)持續(xù)成為“燈下黑”區(qū)域。

這不，在軌交規(guī)劃方面，西渡更加成了“燈下黑”區(qū)域。

盡管有15號線通到西渡，但西閘公路站只是預(yù)留站，暫不隨正線開通：

西閘公路站周邊都是保護(hù)性耕地，不搞大開發(fā)，這個(gè)地鐵站確實(shí)沒有開通的必要。

至于浦江第一灣的規(guī)劃，對西渡的提升作用也不大，反而更加利好大零號灣。

浦江第一灣強(qiáng)調(diào)自然與人文的和諧共生，更多的是生態(tài)保護(hù)工程，不會(huì)在西渡發(fā)展濱水商務(wù)區(qū)。

正是因?yàn)椤盁粝潞凇钡牡匚唬M管西渡是奉賢首先受到市區(qū)外溢的板塊。

卻發(fā)揮不了像松江九亭、嘉定江橋&南翔、寶山大華&高境那樣的“門戶”角色，奉賢北大門可惜了！

定位低下、發(fā)展的不利，讓西渡在房價(jià)和漲幅方面都很拉胯。

一樣的次新房，放到閔行能賣5-6萬元/m2，但放在西渡只能賣3萬+元/m2。

中鐵建香榭國際2017年首開3.78萬元/m2，高點(diǎn)只漲17%，而今二手房成交價(jià)破發(fā)到了3-3.2萬元/m2。

希望以后奉賢多給西渡照一些光亮，把配套和居住環(huán)境做好，去承接老閔行和大零號灣的外溢，不再成為“燈下黑”板塊！

斜土路

斜土路更是市區(qū)典型的一個(gè)“燈下黑”板塊。

我們來看看上海市區(qū)CAZ的劃分：

明顯斜土路被摳出來了一塊，反倒是更遠(yuǎn)的徐濱、前灘獲得了機(jī)會(huì)。

上海2035的CAZ功能區(qū)劃分明確：要代表未來上海的主要形象，承擔(dān)全球城市核心功能。

而斜土路是純粹的居民區(qū)，充滿老破小，城市界面破落，既不像徐匯、也代表不了上海城市形象。

以至于在CAZ功能區(qū)的劃分中被狠狠地拋棄了。

反觀斜土路周邊，都是高尚板塊：

南面是徐匯濱江、東面是世博濱江、北面是淮海中路&建國西路、西面是徐家匯。

唯獨(dú)自己的定位最低，沒有承擔(dān)上海城市發(fā)展的核心功能，成了“燈下黑”區(qū)域！

斜土路板塊有些老破小的房齡很高了，比如日暉新村始建于1953年，快超過了使用年限。

日暉新村

像這樣的高齡老破小，要么原拆原建，要么直接動(dòng)遷掉，騰挪出地皮建一些高大上的商辦和住宅。

可惜斜土路并沒有迎來像隔壁東安一二村那樣的動(dòng)遷機(jī)遇，實(shí)打?qū)嵉爻闪恕盁粝潞凇卑鍓K！

這也在于東安一二村拆遷是因?yàn)檫B著徐濱和徐家匯，城市更新更加緊迫，要為兩大功能區(qū)擴(kuò)容。

而斜土路與黃浦交界，徐匯并不愿意在這個(gè)邊界上搞什么大動(dòng)作，免得為他人作嫁衣。

也許不把斜土路劃入CAZ、不搞什么動(dòng)遷更新也好，就讓它承擔(dān)一個(gè)簡單的板塊居住功能。

這里沒啥文化底蘊(yùn)，保護(hù)建筑不多，1998年后開發(fā)了一些商品房，整體居住體驗(yàn)好過里弄。

斜土路畢竟是市區(qū)，上班通勤到哪都方便，底商密集、煙火氣重，很適合居家生活。

可能在徐匯下一輪拆遷計(jì)劃中斜土路才能擁有煥新的機(jī)會(huì)，擺脫“燈下黑”的境地！

濰坊

比起徐匯的斜土路，浦東的濰坊更像是頂級地段的“貧困戶”，同為“燈下黑”板塊！

這個(gè)板塊的城市界面和產(chǎn)品與周邊差異巨大：

濰坊新村老破小占據(jù)市場主體，西邊就是江景豪宅世茂濱江花園，北邊是陸家嘴摩天商辦；

東南部的源深、南洋涇、聯(lián)洋、楊東都是中產(chǎn)社區(qū)，跟濰坊的割裂很大。

考慮陸家嘴這個(gè)地段的，有很多豪宅買家，地段與產(chǎn)品非常般配。

但是跑到這個(gè)地方買老破小，倒是有點(diǎn)怪怪的。

在浦東上班的新上海人置業(yè)不屑于買老破小，寧愿買個(gè)遠(yuǎn)大新。

陸家嘴的白領(lǐng)購買力很強(qiáng)，非常注重社區(qū)環(huán)境和居住品質(zhì)，不大喜歡老破小。

聯(lián)洋是那些白領(lǐng)們的終極改善地，產(chǎn)品很吃香。

老破小相對在浦西更加有市場，在浦東不怎么受歡迎。

現(xiàn)在老破小的市場整體都在下滑，價(jià)格都大幅縮水了。

還在購買老破小的，像上述提到的要么考慮地段，要么考慮XQ，或者自住的性價(jià)比。

濰坊老破小的地段和周邊的產(chǎn)業(yè)足夠好，但是XQ有短板、自住性價(jià)比不高，產(chǎn)品流通性不強(qiáng)。

濰坊的老破小是單XQ，對口的明珠小學(xué)挺好，但初中不太行，很多家長選擇了上私校。

與濰坊不同，對面的梅園是雙XQ，老破小更加吃香，相應(yīng)地能賣上好價(jià)錢。

濰坊新村的老破小成交價(jià)最高不超過7萬元/m2，而梅園三街坊高達(dá)10萬元/m2，差了3萬塊。

濰坊老破小的XQ沒有梅園強(qiáng)，被搶走了市場；

又因?yàn)橛蠿Q的溢價(jià)相對金楊削弱了自住的性價(jià)比，這兩方面很尷尬，最終壓低了流通性。

濰坊新村的老破小換手率不超8%，而金楊新村高達(dá)14.9%，差異很大：

濰坊老破小換手率排名：濰坊八村8%、濰坊四村7.8%、濰坊五村6.9%；

金楊老破小換手率排名：金楊新村四街坊14.9%、金楊新村五街坊8.2%、金楊新村九街坊7.8%。

上海還有很多“燈下黑”板塊，而甘泉宜川、西渡、斜土路、濰坊四個(gè)無疑最具代表性。

這些板塊正在用各自的方式演繹著上海大都市的B面人生：

當(dāng)城市瘋狂向前奔跑時(shí)，總有些角落被甩出發(fā)展的快車道。

未來這些“燈下黑”板塊還能否迎來翻身的機(jī)遇？讓我們拭目以待！