這是浦東下滑比較嚴重的板塊——洋涇。

洋涇板塊示意圖

洋涇是浦東內(nèi)環(huán)濱江的"三好學生"，手握4條地鐵、人氣LCM商業(yè)、優(yōu)質(zhì)仁濟醫(yī)療和XQ。

這個板塊要啥有啥，生活配套非常齊全，近陸家嘴、濱江地段也很好。

但在最近二十年浦東的開發(fā)大潮中，洋涇卻硬生生地把自己活成了配角。

現(xiàn)在的洋涇已經(jīng)成了浦東內(nèi)環(huán)下滑最嚴重的板塊，這是為什么？這里的房子還能買嗎？

商辦市場、豪宅圈地位下滑

洋涇在浦東的地位下降很明顯。

遙想老浦東縣時期只有兩個鎮(zhèn)，一個是洋涇鎮(zhèn)，一個是高橋鎮(zhèn)。

得益于歷史發(fā)展和動遷配套的積累，洋涇早在浦東開發(fā)開放前就成為了浦東最具煙火氣息的地方。

這個距離陸家嘴僅3公里的板塊，就在十年前還高高端著"浦西靜安、浦東洋涇"的架子。

洋涇人看花木像看城鄉(xiāng)結(jié)合部，看前灘如同看莊稼地。

誰能想到風水輪流轉(zhuǎn)，如今花木成了城市副中心，前灘成了CAZ，在能級上一一超越了洋涇。

進入新時代上海“一江一河”和浦東“金色中環(huán)”的宏偉規(guī)劃。

洋涇在濱水商務(wù)區(qū)、江景豪宅開發(fā)上都占了下風，與其它板塊的差距越拉越大，形成了下滑的態(tài)勢。

雖然洋涇占據(jù)了一部分北濱江地段，但是開發(fā)非常受限，商務(wù)和辦公能級很弱，遭到了降維打擊。

如果把黃浦江兩岸比作T臺秀場，外灘陸家嘴是永恒的C位，前灘徐濱是當紅炸子雞，北外灘東外灘是黑馬新人。

而洋涇濱江非常尷尬，喊不出自己的名，在濱江選秀大賽中毫無存在感。

這里被碼頭、糧倉和動遷房占據(jù)，部分屬于軍產(chǎn)地塊上海不好動，開發(fā)受到了極大的限制：

徐匯濱江原先是一片工業(yè)廠房，比洋涇的動遷房好拆遷多了，因而順利發(fā)展為密集的濱水商務(wù)區(qū)。

洋涇濱江岸線很短只有1公里，辦公樓少，形成的商務(wù)能級自然弱，難以吸引大牌企業(yè)過來辦公。

陸家嘴濱江中心、上房濱江富今廣場的辦公樓空置率高啟，放眼整個北濱江空置率都是位居上海第一：

浦東"金色中環(huán)"戰(zhàn)略更是給洋涇補上最后一刀，再次稀釋了其商辦市場地位。

前灘、新楊思、御橋等后起之秀瓜分走了大量的商辦資源。

洋涇就像被遺忘在角落的過氣網(wǎng)紅，眼睜睜看著自己的流量被新晉小鮮肉們收割。

雖然洋涇中部也打造了一些辦公樓，但是能級不高，非成片開發(fā)，跟周邊的城市界面割裂較大。

融匯898創(chuàng)意園掛著自由貿(mào)易試驗區(qū)響亮的頭銜，實質(zhì)上很拉胯：

層層包圍的小區(qū)里赫然出現(xiàn)三棟陸家嘴金融街區(qū)辦公樓，點狀開發(fā)的辦公樓非常缺乏商務(wù)氛圍：

洋涇還有一部分工業(yè)園區(qū)存在，比如三菱電機的生產(chǎn)廠子，更加拉低了商務(wù)層次：

在江景豪宅開發(fā)方面洋涇也比較失利，相對那些崛起的新貴板塊地位再次下滑。

前面我們提到洋涇的濱江非常窄，被動遷房阻擋，既放不了太多的辦公樓也放不了多少江景豪宅。

萬科翡翠濱江、浦發(fā)壹濱江本想走高端路線的，奈何隔壁就是上世紀老破小。

豪宅業(yè)主開窗北面能見到江景，而南面卻是鄰居晾曬的花褲衩。

這種"千萬江景房，推窗貧民窟"的魔幻場景，讓洋涇濱江豪宅非常賣不上價。

洋涇在上海的豪宅圈里根本找不到站位，既打不過董家渡金融城和徐匯濱江，也拼不過東外灘。

可以說，洋涇的歷史地位、現(xiàn)代濱水商務(wù)區(qū)和江景豪宅地位都在下滑，處境比較尷尬。

次新市場地位下滑

不僅是商辦市場和江景豪宅黯然失色，洋涇的次新房市場站位也在下滑。

曾經(jīng)的洋涇次新房還能靠"聯(lián)洋平替"人設(shè)收割中產(chǎn)。

但現(xiàn)在聯(lián)洋房價大跳水，直接上演"正主降價，替身失業(yè)"的戲碼。

洋涇次新片區(qū)面貌

洋涇的次新房以前賣得很貴，高達12-13萬元/m2。

當然彼時聯(lián)洋的房價更貴，在15-18萬元/m2，大戶型的價差更大。

以前很多買不起聯(lián)洋的客戶選擇了洋涇，洋涇很好地當了聯(lián)洋的替身。

但是現(xiàn)在不同，聯(lián)洋的房價回到10-11萬元/m2了，原先買不了聯(lián)洋的客戶發(fā)現(xiàn)都能買了。

聯(lián)洋在戶型設(shè)計和品質(zhì)等方面的吸引力比洋涇更大，是陸家嘴真正的后花園，浦東中產(chǎn)都向往。

降價后的聯(lián)洋吸收了浦東更多的中產(chǎn)購買力，沒辦法再給洋涇足夠多的外溢，分流了洋涇。

更殘酷的是，北蔡、新楊思、森蘭等新興板塊拿著同價位的新房戶型圖瘋狂搶客，導致洋涇次新地位再次下滑。

北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地、新楊思是浦東新開發(fā)的板塊，供應的新房價格和洋涇次新房差不多。

森蘭、唐鎮(zhèn)等開發(fā)的商品房品質(zhì)更高、環(huán)境更好，都在分流洋涇。

品相已不太好看的中星怡景花園

浦東環(huán)線邏輯的打破，又稀釋了洋涇的地段價值。

浦東的發(fā)展邏輯是產(chǎn)業(yè)走到哪，房價漲到哪，環(huán)線地段概念沒有浦西分得那么清。

現(xiàn)在浦東新中產(chǎn)都在買唐鎮(zhèn)、新北蔡、御橋，沒有人再去死磕內(nèi)環(huán)。

雖然洋涇占據(jù)了一個內(nèi)環(huán)地段，但加分值不高，環(huán)線邏輯在浦東失靈了。

浦東中環(huán)（前灘、御橋）、外環(huán)（唐鎮(zhèn)）的房價都超過了內(nèi)環(huán)內(nèi)的洋涇。

隨著房齡的走高，集中在2000年初開發(fā)的洋涇次新房已經(jīng)不再“次新”了，板塊缺點越來越暴露，宜居品質(zhì)在下降。

洋涇的次新片區(qū)不大，主要集中在以張楊路為分界線的南洋涇片區(qū)，北洋涇以老破小為主，板塊內(nèi)部存在割裂。

總之相對以前，洋涇的次新吸引力在打折扣，市場地位在下降。

老破小市場地位下滑

洋涇的老破小市場地位也在下滑。

論學區(qū)打不過梅園，論性價比拼不過金楊，拆遷預期也比不過浦西老破小，洋涇老破小很尷尬。

現(xiàn)在買老破小的群體，要么考慮XQ，要么考慮性價比和地段。

但是洋涇老破小在這兩方面的競爭力都不高。

洋涇的XQ雖好，但在浦東不是那么地好，很多家長過來看完房后還是決定買在了梅園；

而不考慮XQ、想高性價比入住老破小的買在了金楊，金楊老破小完全取代了洋涇的地位。

金楊新村、羅山新村、香山新村的老破小成交價低至4.5萬元/m2，性價比非常高。

但同樣是老破小，放在洋涇就要貴出1萬元/m2左右，同樣總價買到的面積更少。

金楊與洋涇就隔了條內(nèi)環(huán)，3條地鐵相連，地段差別不大。

洋涇的老破小

更關(guān)鍵的是，金楊老破小的房齡整體比洋涇低個十年，在戶型設(shè)計和品質(zhì)上更優(yōu)一點。

自然，洋涇老破小的流通性就沒金楊那么好：

洋涇換手率最高的涇東小區(qū)、羽北小區(qū)分別是9.3%、8.5%，不敵金楊新村四街坊的14.9%。

金楊老破小體量大、成交量高，常年霸榜浦東，吸引力比洋涇高很多。

還有一部分買老破小的客群是賭拆遷，可惜洋涇老破小沒有拆遷更新的預期，又占了下風。

浦東的拆遷錦鯉從來不屬于老破小。

浦西動遷是開盲盒，而浦東動遷是買彩票，概率太低了。

浦西市區(qū)土地少、開發(fā)提早成熟有城市更新的需要，因而拆遷的概率會高一些 。

但是浦東地多、可開發(fā)空間巨大，沒必要去動那些“老寶貝”。

浦東整個黃浦江沿線都充斥著老破小，楊思、世博、南碼頭、塘橋、濰坊、梅園、金楊、外高橋等，大家都沒有拆遷更新的預期。

對比徐匯濱江和北外灘，洋涇濱江商務(wù)能級的開發(fā)要求沒那么高，老破小沒有拆遷騰地的需要，概率降得更低了。

所以指望購買洋涇老破小搏一個像東安一二村那樣的動遷機遇，大概率是沒戲的。

結(jié)語

可以說，無論是歷史的地位，還是新時代的商辦市場、豪宅圈地位，以及次新和老破小市場站位。

洋涇的地位都在下滑，成了一個“過氣的網(wǎng)紅”。

洋涇的墜落史，本質(zhì)是上海城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的縮影。

當城市從環(huán)線邏輯轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)邏輯，從單核爆發(fā)轉(zhuǎn)向多中心發(fā)展，洋涇的地段價值肯定面臨重新洗牌。

看到這里，你可能要問：洋涇的房子還值得買嗎？

我想對于務(wù)實派買家來說，褪去光環(huán)的洋涇已經(jīng)顯露出了真實的價值，合適的人依然能在這里撿到寶。

洋涇的地段和配套高度確定，沒有規(guī)劃的大餅和炒作的概念，房價沒有泡沫。

洋涇的仁濟北院、LCM商業(yè)體、擴建的進才北校

陸家嘴上班的，想要居住品質(zhì)還兼顧XQ，買不起聯(lián)洋，洋涇是一個備用的降級選擇。

洋涇的次新房性價比永遠比聯(lián)洋高，買過來還比楊浦那些動輒12萬+元/m2的新房實惠。

洋涇這輪的回調(diào)是被聯(lián)洋帶下去的，隨著聯(lián)洋的回暖，洋涇是不是也會回暖呢？

現(xiàn)在的洋涇就像過了氣的老牌明星，雖然搶不到頭條，但演技功底仍在，片酬還打了七折。

這樣的板塊，接下來會不會迎來抄底的良機？