經濟觀察報 記者 田國寶 3月31日，杭州西興18號地塊的競得者最終被確認為濱江集團，該地塊以7.7萬元/平方米的樓面價創下杭州樓面價最高紀錄。然而，這一紀錄僅保持了三天，便被蔣村地塊以8.8萬元/平方米的樓面價刷新。

西興18號地塊和蔣村地塊吸引了保利、中海、招商蛇口、金茂、建發地產、綠城和濱江等多家房企參與競拍。如果說蔣村地塊因片區供應稀缺及1.1的容積率被開發商普遍看好，那么房企競拍西興地塊的目標則更為多樣。

在一家國有房企任職的蘇醒稱，他所在公司參與了多個城市“地王”項目的競拍。西興18號地塊作為樓面價“地王”，在一定程度上為周邊尚未出售的項目提供了信心。這些項目在定價和去化策略上獲得了更大空間，進一步激發了房企競拍區域內新地塊的積極性。

在他看來，房地產市場正逐步向少數核心城市的核心區域集中，形成一個由土地、產品和高端改善需求構成的循環鏈條。

參拍土地

杭州濱江區的西興板塊及附近的蕭山奧體中心板塊近年來供應了大量土地。其中，西興21號地塊于2024年4月被濱江集團以2.8萬元/平方米的樓面價獲得，同年10月，濱江興耀潮起以5.1萬元/平方米的價格開盤，房源被一搶而空。

2025年1月，中海地產以4.5萬元/平方米的樓面價拿下西興139號地塊，目前還未開盤。新地王西興18號地塊與西興139號地相距不遠，7.7萬元/平方米的樓面價讓中海項目售價有了參照物。

如果說濱江集團拍下的杭州“地王”間接助力了中海地塊，那么中海在北京拍下的“地王”則直接“拯救”了“功德寺兩兄弟”。

2025年3月9日，中海以75億元的總價拿下北京海淀樹村地塊，該地塊以10.2萬元/平方米的樓面價成為北京樓面價新紀錄。

與樹村地塊相距不遠的功德寺兩個地塊，分別于2024年11月被綠城和越秀以7.1萬元/平方米和7.16萬元/平方米的樓面價拿下。兩者與樹村地塊相差約3萬元/平方米的樓面價，為功德寺地塊的去化創造了機遇。

樹村地塊成交兩天后，功德寺兩個地塊同時開盤。其中，01地塊由綠城拿地后與越秀合作開發，共444套房源；02地塊由越秀拿地后與華潤置地合作開發，共639套房源。

根據北京市住建委信息，截至2025年4月2日，兩個項目開盤13天，01地塊累計銷售286套，去化率達60%；02地塊累計銷售490套，去化率接近77%，其中02地塊的網簽率高達75%。

一位熟悉樹村地塊競拍情況的人士介紹，當時其他房企僅猜測中海的底線價超過10萬元/平方米，但不清楚具體授權價格。后來得知，中海的授權競拍底價為10.5萬元/平方米。

樹村“地王”出現后，功德寺兩個項目網簽均價10.5萬元/平方米，與備案均價基本一致。樹村“地王”也讓同區域朱房兩個地塊的競得者建發地產與華潤招商中鐵聯合體松了一口氣。朱房兩個地塊的樓面價分別為9.5萬元/平方米和8.9萬元/平方米。

3月28日，上海浦東北蔡楔形綠地C09b-01地塊被綠城中國以29.2億元總價、5000元/平方米裝修標準及配建0.6%高端人才住房等條件競得。該地塊以7.14萬元/平方米的樓面價刷新了上海北蔡地區的樓面價紀錄。

參與競拍北蔡地塊的房企除綠城外，還包括保利、建發、招商蛇口、金茂、中鐵建國貿聯合體等。其中，綠城中國與中鐵建國貿聯合體之間的競價尤為激烈，最終溢價率達到40%。若加上精裝修成本，樓面價達7.64萬元/平方米。

2024年，上海北蔡地區共成交兩幅土地。其中，北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊由中鐵建國貿聯合體以5.57萬元/平方米競得；北蔡楔形綠地C06-01地塊則被浦東發展集團以5.1萬元/平方米拿下。

2024年10月，中鐵建國貿聯合體獲得的北蔡地塊以“西派海上”的案名開盤，首開價9.2萬元/平方米；2024年12月，項目二次加推價為9.06萬元/平方米；2025年3月，項目進行第三次加推。

根據上海市房管局信息，西派海上項目共計513套房源，截至4月2日，可售房源剩152套。據此計算，項目近半年的去化率為70%。北蔡楔形綠地C06-01地塊則尚未開盤。相比之下，北蔡兩地塊的去化率明顯不及北京海淀的功德寺兩地塊。

做多區域

2024年下半年以來，海淀區累計成交了6幅住宅用地。除了中海競得的樹村地塊外，朱房兩地塊分別被建發地產、華潤招商中鐵聯合體拿下；功德寺兩地塊分別被綠城和越秀獲取；此外，保利獲取了永豐地塊。

這些地塊之間的距離都不遠，客戶群體主要依賴互聯網大廠及周邊科研院校。2025年3月18日，樹村地塊開拍，吸引了中建、越秀、建發、綠城、華潤招商中鐵聯合體、中海、金茂、海開和首開等多家房企參與。

樹村地塊歷經三個小時、265輪競拍，最終由中海地產摘得。據一位參與競拍的房企人士透露，競拍前，部分周邊地塊或項目的開發商曾商議，一定要將樓面價競拍至10萬元/平方米以上。

對于為什么希望將樹村地塊的樓面價拉至10萬元/平方米，他說了兩個原因：第一，為了拉升整個區域的市場預期，從而為存量土地項目未來的去化做好準備；第二，即便自己拿下地塊，也可以通過強強聯合消化地塊，雖然不能保證盈利，但可以確保不虧本。

原本，一些房企總部授權的競拍底價并未超過10萬元/平方米，但區域公司會專門與總部溝通，爭取到更高的授權價格。

在競拍過程中，當樓面價升至10萬元/平方米左右時，部分房企選擇退出。最后十幾輪競拍主要集中在中海與華潤招商中鐵聯合體之間，最終中海在授權價范圍內勝出。

蘇醒告訴經濟觀察報，他所在的區域公司也看好樹村地塊，有把握完成利潤和現金流考核任務，但總部認為，盡管目前樓市成交有所改善，但投資仍需保持謹慎，因此中途退出。

他認為，沒有所謂的好城市，只有好的項目。一個項目是否值得投資，一是看能不能賣得好，二是看有沒有利潤。只要這兩個條件都滿足，縣城的項目也可以投；如果不滿足，即使是一線城市也不能投。

波段市場

在蘇醒看來，在房地產市場尚未完全回暖時，房企拿地的底氣主要來源于“止跌回穩”的政策預期。

這意味著，房地產市場將可能形成整體企穩、局部波動的格局。房企主要利用波動行情中的上行部分實現投資回報，并盡力避開波動中的下行部分。

“所謂三年一個小周期，五年一個大周期，實際上是房地產的投資回報周期。”蘇醒說，作為房企，在一個投資回報期內實現預期回報就算有所作為。

在一個房地產周期內，通過做多區域樓市來實現更大的投資回報，這是房企當前的選擇，也是一部分房地產投資客的選擇。經濟觀察報從多個渠道獲悉，目前已有一部分樓市投資者開始入場。

據一位參與投資的人士介紹，他們以炒短線為主，判斷的維度是“地王”，當一個地王項目出現時，他們會買入周邊的新房項目或認可度較高的次新盤二手房，等到地王項目開盤前后賣出。

例如，樹村地王拍出時，投資者選擇購買功德寺的新房項目或周邊的某個二手房項目。投資客的成本是20%—30%左右的首付款、一年左右的月供及相關稅費。等到樹村地王開盤前后將投資的房產賣出收回投資。

一般情況下，新房項目在封頂時辦理按揭貸款，兩到三年后才能交房，即地王項目已經開盤銷售，但投資的項目還沒有交房。上述參與投資的人士說，即便是沒有交房，他們也有辦法變現。

以樹村地塊周邊一套140平方米的住宅為例，總價為1455萬元，首付款約為300萬元，首年的月供大約為80萬元。加上各種稅費，粗略估算投資成本在400萬元左右。樹村地塊預計在2025年四季度入市，意味著該套房的投資期限不足一年。

樹村地塊樓面價為10.2萬元/平方米，未來售價預計在14萬元/平方米—15萬元/平方米。即便投資的房產以13萬元/平方米賣出，這套房子的賬面價值仍有360萬元的浮盈。前提是北京樓市未發生變動，且該套投資的房產順利賣出。

多位房地產從業人士向經濟觀察報透露，自2025年以來，已有個人投資者進行類似的投資操作，尤其是在不限購城市的地王周邊區域。無論投資新房，還是次新房，最終仍是賭區域房價上漲。

（應受訪者要求，蘇醒為化名）

田國寶經濟觀察報部門主任

不動產開發報道部主任兼高級記者
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。